부동산매매업에 의한 소득인지 여부

심판청구번호 국심2001중 2224(2001.11. 8) � 청구인은 1996.3.15 부동산 신축판매 및 임대업으로 사업자등록하고 1997.9.9 상가건물을 신축하여 상가건물의 판매 및 임대업을 영위하던 중 1999.11.3 부동산 임대업만으로 업종을 단일화하여 사업자등록을 정정한 후 1999.11.15 경기도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 상가건물 5,482㎡ (이하 "상가건물"이라 한다) 중 1층 104호(건물 123.30㎡, 토지 19.185㎡, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 청구외 김○○○외 2인에게 양도하고, 쟁점부동산의 양도로 인한 소득을 양도소득세 부과대상으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세미달로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도로 인한 소득(실지거래가액 450백만원)을 부동산 매매업에 의한 사업소득으로 보아, 2001.5.9 청구인에게 1999년도분 종합소득세 69,795,350원 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.7.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1999년에는 상가건물에 대하여 분양을 목적으로 광고를 하거나 부동산 중개업소에 중개의뢰 하는 등 매매 활동을 하지 아니하였으며, 쟁점부동산은 상가건물중 쟁점부동산의 옆 상가의 소유자인 청구외 김○○○외 2인의 부동산 판매요청에 의하여 우연히 매매가 이루어 진 것일 뿐 아니라 상가건물은 1997년 10월까지 일부 분양(529㎡)된 이후 쟁점부동산의 매매가 있기까지 전혀 매매가 없었으며, 거래규모 또한 상가건물 전체면적(5,482㎡)중 극히 일부(123㎡)이며, 부가가치세법상 과세기간 내에 단 1회 판매하였을 뿐이다. 따라서 쟁점부동산의 매매는 부동산 매매를 사업목적으로 판매한 것이 아닌 일시적인 매매이므로(소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】같은 뜻임), 쟁점부동산의 매매로 인한 소득은 양도소득세 과세대상인데도 이를 사업소득으로 보아 이 건 종합소득세를 부과한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 1996.5.31 분양대행업체인 청구외 (주)○○○랜드와 분양대행 용역 도급 계약을 체결하여 층별 분양가액을 공시하고 분양 광고를 하였고, 1997.9.9 상가건물 준공과 함께 분양이 용이하도록 층·호별로 분할 등기하여 1997.10.31까지 529㎡(7개호)를 분양하였으며, 이후 경제 불황으로 분양이 되지 않자 미분양 잔여분은 선임대후 분양하는 것으로 사업계획을 전환하여 임대사업을 하면서 분양 노력을 계속하던 중 쟁점부동산이 1999.11.5 분양되었다. 청구인은 1999.11.3 업종을 부동산매매업에서 부동산임대업으로 사업자등록을 정정한 사실이 있으나, 쟁점부동산을 분양함에 있어 1999.10.1 계약 체결 후 10.30 중도금을 수령하였으며, 2000년도에도 2개 호수(180㎡)의 상가의 분양이 계속되고 있는 점으로 보아, 쟁점부동산은 분양될 때까지 일시적으로 임대에 공하여진 것에 불과하므로 쟁점부동산의 매매로 인한 소득은 사업소득에 해당한다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도로 인한 소득을 부동산 매매업에 의한 사업소득으로 보아 이 건 종합소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(2000.12.29 법률 제6292호로 개정되기 전의 것) 제4조【소득의 구분】 ① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

당해연도에 발생하는 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득․근로소득․일시재산소득과 기타소득을 합산한 것

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은 법 제19조【사업소득】 ① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 같은 법 시행령 제34조【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 쟁점부동산의 양도로 인한 소득을 부동산 매매업에 의한 사업소득으로 보아 이 건 종합소득세를 부과한 데 대하여 청구인은 양도소득세 부과 대상이라고 주장하고 있는 바, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지의 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 것이므로(대법원 2001.3.27 선고, 2000두642 판결외 다수), 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 계약 체결이 청구인의 적극적인 분양 노력에 의한 것이 아닌 쟁점부동산의 옆 상가(103호)의 소유자인 청구외 김○○○외 2인의 필요에 따른 매매 요청에 따라 이루어진 사실과, 당초 1996.3.15 상가건물을 사업장으로 하여 부동산 신축 및 임대업으로 사업자등록하였다가 쟁점부동산의 잔금 청산일인 1999.11.15 이전인 1999.11.3 부동산 신축 판매업을 종목에서 제외하여 부동산 임대업 만을 업종으로 한 사실 등에 근거하여, 쟁점부동산의 보유 목적은 임대를 위한 것이므로 쟁점부동산의 양도에 대하여는 양도소득세가 부과되어야 한다고 주장하고 있다. 그러나 청구인은 1996.5.31 분양대행업체인 청구외 (주)○○○랜드와 분양대행용역 도급계약을 체결하여 층별 분양가액을 공시하고 분양 광고한 사실이 분양대행용역 공급계약서 등 심리자료에 의하여 확인되고 있어 청구인이 분양목적으로 당초 상가건물을 신축한 것으로 인정되며, 다만 1997년 후반기 이후의 국내 부동산 경기 위축 등에 따라 쟁점부동산 등 미분양분은 임대하였으며, 이러한 임대과정중에 있던 쟁점부동산이 청구외 김○○○ 등에게 양도된 것이다. 이러한 사실은 청구인의 子인 청구외 이○○○가 처분청 조사시에 작성한 문답서에 의하여도 확인되는 바, 이○○○는 상가건물은 전체를 분양할 목적으로 신축하였으나 분양이 뜻대로 되지 않아 선임대 후분양으로 방향을 전환하였고 조사일 현재도 계속 분양을 위한 노력의 일환으로 부동산 중개업소 또는 전문 중개업자에게 의뢰하여 분양 진행중인 사실을 진술한 바 있다. 한편, 청구인이 1999.11.3 사업자등록상의 업종을 변경한 사실은 인정되지만 이는 1999.10.1 쟁점부동산의 매매 계약후에 이루어 진 것일뿐 아니라 위 문답서상 이○○○의 진술과도 모순되는 점에 비추어 볼 때, 업종 변경 사실만으로는 쟁점부동산 등의 보유목적이 단순 임대만을 위한 것으로 볼 수는 없다. 그러하다면 청구인이 판매 목적으로 취득한 후 부동산 경기의 침체 등의 이유로 분양이 되지 아니함에 따라 일시적으로 임대에 공하였던 쟁점부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득은 부동산 매매업에 의한 사업소득으로 보아야 할 것이므로, 처분청의 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.