양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부

심판청구번호 국심2001중 2196(2001.11.17) � 청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 437.5㎡, 건물 253.0㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1999.10.18 청구외 ○○○근에게 양도하고, 1999.10.19 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 270,973,820원은 매매계약서 및 영수증 등에 의하여 실지거래가액으로 확인되나, 양도가액 282,000,000원은 실지거래가액이 아닌 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.1.8 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 89,948,680원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.30 이의신청을 거쳐 2001.8.23 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 청구인의 장인인 청구외 ○○○호가 친척관계인 매수인 ○○○근을 소개하여 성사된 것으로 부동산 중개인이 필요없고, 양도대금중에서 융자금을 제외하고 계약금 60백만원과 잔금 32백만원을 현금으로 수령하여 수령 즉시 본인의 각종 채무를 변제하는 데 사용했기 때문에 금융거래의 증빙을 갖출 수 없었으며, 쟁점부동산은 연접한 식당들 중에서 제일 안쪽으로 입구에서 가장 멀리 떨어져 있어 영업부진으로 시가보다 상당히 낮게 매각하였는 바, 청구인이 증빙서류를 갖추어 실지거래가액으로 신고하였으므로 기준시가로 과세한 당초 처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 매매계약서는 중개인이 없는 계약서이고, 매수자 ○○○근의 거래사실확인서와 인감증명이 제출되었으나 대금수수에 대한 금융자료 등의 증빙이 없고, 실지거래가액이 기준시가 대비 77%로 특별히 저가에 양도할 이유가 없어 양도가액이 신빙성이 없으므로 기준시가 결정은 정당하고, 특히 인근 부동산 중개소에 탐문한 바, 쟁점부동산이 위치한 지역은 22개의 식당이 밀집한 곳으로 위치가 좋아 장사가 잘되는 곳은 650백만원이고 잘 안되는 곳은 550백만원으로 탐문되므로 청구인이 신고한 양도가액은 시가 대비 51%로 신빙성이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 대한 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는 데에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (단서생략) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1995.12.31개정)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(1995.12.30개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 취득당시 실지거래가액에 대하여는 다툼이 없는 바, 청구인이 제시한 증빙자료에 의하여 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 살펴본다.

(2) 청구인이 제출한 양도시 매매계약서(1999.8.24 작성)에 의하면 총매매대금은 282백만원으로 토지 132백만원, 건물 150백만원으로 구분 기재되어 있으며, 1999.8.24 계약금 60백만원, 1999.10.18 잔금 222백만원을 지급하고, 잔금중 190백만원은 ○○○중앙회(○○○지점)에서 대출받은 융자금으로 대체한다고 되어 있다. 반면에 처분청이 제출한 검인계약서에 의하면 매매대금은 275백만원이고, 1999.10.3 계약금 75백만원, 1999.10.28 잔금 2억원을 지급하기로 하는 것외에 기재된 바가 없어 청구인이 제시한 매매계약서와는 그 내용이 상이한 바, 청구인이 주장하는 매매계약서의 내용을 신뢰하기 어렵다. 또한 청구인은 매매대금을 수령하여 본인의 개인 채무변제에 충당하여 금융자료의 증빙이 없다는 주장이나, 채무의 존재 및 변제 사실에 대한 객관적 증빙을 제시하고 있지 아니하여 청구주장이 사실로 확인되지 아니하고, 청구인이 매수인 청구외 ○○○근에게 발행한 영수증에 의하면 1999.10.18 잔금 30백만원을 수령한 것으로 확인되고 있으나, 동 금액은 매매계약서상에서 지불하기로 한 잔금 32백만원과 일치하지 아니하는 바, 청구인이 주장하는 양도시의 매매대금도 믿기 어렵다고 판단된다. 따라서 청구인이 주장하는 양도당시의 실지거래가액이 청구인이 제시한 자료에 의하여 확인되지 아니하므로 처분청이 쟁점부동산에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.