토지와 건물의 가액이 구분되는 경우, 자산별로 양도차익을 산정함

심판청구번호 국심2001중 2169(2001.12.24) 피상속인 김○○○는 서울특별시 마포구 ○○○동 ○○○ 대지 1,608.5㎡, 같은곳 ○○○ 대지 85.3㎡ 합계 1,693.8㎡, 같은곳 ○○○ 건물 10,733.9㎡ (지하 3층·지상 12층으로“○○○빌딩”-부동산임대, 토지와 건물을 합하여 이하“쟁점부동산”이라 한다)를 1999.7.20 양도하고 1999.7.30 사망하여 다음날 상속인들인 청구인들이 토지는 양도당시 및 취득당시의 기준시가(8,130,240,000원, 2,081,717,871원)로, 건물은 쟁점부동산의 실지양도가액인 16,000,000,000원을 토지와 건물의 기준시가로 안분한 가액(5,660,800,000원)을 실지양도가액, 건물의 신축공사금액(10,400,000,000)원을 실지취득가액으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 실지양도가액 16,000,000,000원 중 토지의 가액이 6,000,000,000원, 건물의 가액이 10,000,000,000원임을 확인하고, 토지 중 1985.1.1. 취득한 서울특별시 마포구 ○○○동 ○○○ 대지 1,608.5㎡의 경우 실지취득가액이 확인되지 아니하므로 의제취득일 현재의 개별공시지가(1,889,792,871원)를 실지취득가액으로 하며, 1993.4.9 취득한 ○○○동 ○○○ 대지 85.3㎡는 토지의 가액을 양도당시 필지별 기준시가로 안분한 실지거래가액(302,160,822원)을 당해 필지의 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 환산한 가액(141,637,885원)으로 하여 토지의 실지취득가액을 2,031,430,756원으로 하고, 건물의 실지취득가액은 신축공사금액 10,400,000,000원에서 건물과 주차시설의 감가상각비 1,006,583,344원을 공제한 9,393,416,656원으로 하여 2000.12.27 청구인들에게 결정전통지를 하였고, 청구인들이 그에 따라 20001.2.8 양도소득세 과세표준수정신고를 하자, 처분청이 수정신고를 받아들여 2001.5.7 상속으로 인하여 납세의무를 승계한 청구인들에게 1999년 귀속 양도소득세 1,290,945,670원을 결정고지하고 연대납세의무자로 지정하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2001.7.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 피상속인은 당초 토지 60억원, 건물 100억 합계 160억원으로 구분된 인증계약서를 1999.7.7 작성한 후 계약내용을 검토하다가, 토지 및 건물의 가액에 대하여 합의한 사실이 없음에도 구분기재되어 있으므로 이를 삭제할 것을 요구하였으나, 이미 계약금을 수령한 상태이므로 구분된 가액을 삭제하고 당초 계약일자(1999.7.7)로 재작성 한 후 인증계약서가 파기된 사실을 입증하기 위하여 양수자에게 쟁점부동산 양도가액 확인서 및 인감증명의 첨부를 요구하여 1999.7.16 인감증명을 받아 잔금청산일(1999.7.20)에 자산별 가액의 구분 없이 매매대금만 160억원으로 하여 검인계약서를 작성하였던 것이고, 또한 쟁점부동산과 같이 토지와 건물을 함께 양도하는 경우 전체가액만 있고 기준시가에 의한 환산가액 또는 감정가액 등 객관적 기준에 의하지 아니하며 거래당사자 사이의 합의 없이 양수자가 임의적·일방적으로 기재한 자산별 부분가액은 거래당사자의 이해관계가 반영되지 아니한 것이고, 실지거래가액은 사인간 실제로 거래된 가액이나 이해상관이 있는 흥정가액을 말하는 것이며 토지, 건물을 동시에 양도한 경우 부분가액이 아닌 전체가액만이 실지거래가액에 해당되는 것이며, 양수자가 부동산임대사업자등록당시 부가가치세환급을 많이 받는 등 조세포탈목적으로 임의로 건물의 가액을 100억원으로 기재한 것이고, 한편 청구인들이 수정신고시 토지의 양도가액을 60억으로 한 것은 건물의 양도가액은 심판청구에서 다투기로 하고 우선 예정신고 한 토지의 기준시가(80억)보다 낮은 가액인 60억으로 신고하여 양도소득세를 감액하려는 것이며 청구인들이 스스로 건물의 양도가액을 100억원으로 인정한 것은 아닌 사실 등을 볼 때, 쟁점부동산의 전체의 실지양도가액만 존재할 뿐이고 자산별로 구분된 실지양도가액이 없음에도 불구하고 위 파기한 인증계약서에 근거하여 청구인들이 예정신고 한 토지의 기준시가, 건물의 실지거래가액 안분가액을 부인하고 잘못된 자산별 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 인증을 받은 쟁점부동산의 양도계약서에 토지와 건물이 구분되어 있고 그 인증계약서가 사실과 다른 경우 계약서가 무효임을 재공증 등의 합법적 절차를 밟아야 함에도 청구인들은 그러한 조치를 취하지 아니하였으므로 당해 인증계약서가 잘못된 것으로 보기 어렵고, 양수자에게 쟁점부동산 매매계약서의 제출을 요구한바 위 인증계약서를 실제 계약서로 제시하고 있고 또한 양수자의 대차대조표상에 위 인증계약서의 내용과 같이 건물 취득원가를 100억원으로 기장하고 감가상각비를 계상하였으며, 한편 청구인들도 건물의 양도가액을 100억원으로 하여 수정신고를 하여 이를 인정한 사실로 보아 쟁점부동산은 토지 60억원, 건물 100억원으로 양도한 것이므로 당해 자산별 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지양도가액 중 토지와 건물의 가액이 구분되는 것으로 보아 토지와 건물의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】제1항에서『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가”라 한다)
• 나. 건 물 다목의 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액
• 다. (이하 생략)』이라고 규정하고 있고, 제100조【양도차익의 산정】제1항에서『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)』고 규정하고 있으며, 제2항에『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 피상속인이 1999.7.7 계약하고 ○○○법무법인 99년 제6638호로 인증한 쟁점부동산의 매매계약서를 보면, 매매대금이 160억원이고 건물의 가액이 100억원(부가가치세 별도), 토지의 가액이 60억원으로 기재되어 있고 계약금 16억원, 잔금(1999.7.20) 144억원인 사실이 확인되고, 부동산임대업을 영위하는 양수자의 1999년 대차대조표에는 건물의 취득원가가 100억원으로 되어 있고 그에 의하여 감가상각비를 계상하였음이 인정되며, 양도소득세과세표준수정신고서에 의하면 2000.12.27 처분청이 결정전통지한 내용에 따라 2001.2.8 청구인들이 토지와 건물의 양도가액을 각 60억원, 100억원으로 하여 적법하게 수정신고를 한 사실이 확인된다.

(2) 청구인들은 쟁점부동산은 실지양도가액 160억원만 있을 뿐이고 토지와 건물로 구분된 실지양도가액이 존재하지 아니한다는 증빙서류로 위 인증계약서와 같은 내용이나 토지와 건물의 실지양도가액이 구분되지 아니한 매매계약서(1999.7.7)와 검인계약서(1999.7.7), 양수자의 사실확인서, 토지 60억원, 건물 100억으로 구분한 당초 매매계약서를 파기하고 쌍방 간 합의하여 자산별 구분 없이 매매대금 160억원으로 계약을 체결하고 당해 파기한 계약서를 사업자등록당시 관할세무서장에게 제출한 것을 탓하는 통고서(2000.12.4) 등을 제출하고 있으나, 청구인들이 제출한 매매계약서와 검인계약서는 인증을 받지 아니한 것이며 또한 청구인들의 주장과 같이 위 인증계약서를 파기하고 청구인들이 제출한 매매계약서를 쟁점부동산의 실제 매매계약서로 양수자와 합의하였다면 그와 같은 내용을 재인증 받는 등의 법적 절차를 밟아야 함에도 그러하지 아니하였고, 한편 청구인들이 양수자에게 통고서를 발송하였으나 위 인증계약서에 의하여 사업자등록을 한 것에 대한 손해배상청구 등 별도로 민사법의 절차에 의하여 양수자의 책임을 추궁하지 아니한 사실 등을 볼 때 청구인들의 주장내용은 신빙성이 없다 할 것이다.

(3) 위 사실관계를 종합해 보면, 처분청이 청구인들이 적법하게 양도소득세과세표준수정신고를 한 내용에 따라 쟁점부동산 중 토지의 가액을 60억원, 건물의 가액을 100억으로 구분하고 자산별 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. (별 첨) 〈청구인들 명세〉 성 명 주 소 지분 정○○○ 경기도 용인시 수지읍 ○○○리

○○○ 3/13 김○○○ 서울특별시 용산구 ○○○동 ○○○ 2/13 김○○○ 대전광역시 서구 ○○○동 ○○○ 2/13 김○○○ 경기도 용인시 수지읍 ○○○리

○○○ 2/13 김○○○ 경기도 고양시 일산구 ○○○동

○○○ 2/13 김○○○ 경기도 고양시 일산구 ○○○동

○○○ 2/13