토지조성비의 필요경비 산입 여부

심판청구번호 국심2001중 2097(2001.12.14) 청구인은 1991.5.13∼ 1991.8.28 취득한 강원도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○외 10필지 토지(아래 표 참조, 이하 "쟁점토지"라고 한다)를 1998.11.16 법원경락으로 양도하고 실지거래가액(양도가액은 경락가액인 209,681,278원, 취득가액 80,182,000원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 조사와 관련하여 쟁점토지의 토지조성비(65,630,000원) 지급여부가 불분명하다고 보아 이를 필요경비 불산입하여 2001.6.1 청구인에게 1998년도분 양도소득세 4,713,720원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.8.8 이 건 심판청구를 제기하였다. 번지 지목 면적(㎡) 취득일자 양도일자 경락가액(원)

○○○ 답 172 1991.5.13 1998.11.16 650,910

○○○ 전 446 〃 〃 1,687,824

○○○ 잡종지 225 1991.8.28 〃 5,676,539

○○○ 대지 327 1991.5.10 〃 8,249,904

○○○ 대지 2,830 〃 〃 82,107,991

○○○ 잡종지 458 1991.5.13 〃 11,554,912

○○○ 잡종지 797 1991.8.28 〃 20,107,564

○○○ 대지 1,846 1991.5.13 〃 41,915,568

○○○ 대지 428 1991.8.28 〃 10,798,040

○○○ 대지 854 1991.5.13 〃 26,932,026 계 8,383 209,681,278

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지상에 휴게소를 신축하기 위하여 1억원 이상의 금액을 투입하였고, 토지조성공사를 위하여 (주)○○○건설(이하 "관련업체"라고 한다)에 8천5백만원에 도급계약을 체결하고 토지조성공사를 하면서, ○○○주유소의 유류대금(21,601,338원)과 타인 발행 어음(20,000,000원) 등으로 공사비를 지급하였으며, 이는 청구인의 형 진○○○가 1992년부터 쟁점토지 인근에서 ○○○주유소를 운영하고 있고, 관련업체가 ○○○주유소로부터 차량용 유류를 매입·사용하고 있어 청구인이 공사대금을 지급하지 못하자 ○○○주유소의 외상매입대금(21,601,338원)과 상계처리한 것이고, 위 타인 발행어음도 지급능력이 있는 진○○○(청구인의 형)가 배서하여 관련업체에 지급하였으나 부도처리되어 채권자가 ○○○주유소 건물에 가압류한 상태로서 현재도 공사대금의 일부가 미지급금 상태로 있으므로, 청구인이 쟁점토지의 용도변경을 위하여 관련업체에 지급한 토지조성비 65,630,000원(이하 "쟁점금액"이라고 한다)을 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 관련업체의 내역서 및 ○○○주유소의 관련업체에 대한 외상매출금 장부를 제시하면서 쟁점금액에 대한 공사대금 지급사실을 주장하나, 위 내역서만으로 관련업체에 대한 도급사실이 불확실하며, 청구인이 관련업체에 지급할 공사대금과 관련업체가 매입한 유류대금과 상계처리하였다는 ○○○주유소의 경우 청구인의 형(진○○○)이 운영하는 업체로 쟁점금액과는 직접 관계가 없으며, 부도난 어음이 쟁점토지의 공사대금이라고 입증할 수 있는 근거도 제시하지 못하므로, 쟁점금액을 필요경비 불산입한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점금액을 쟁점토지의 용도변경을 위하여 지출한 토지조성비로 인정하여 필요경비 산입할 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 같은 법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 같은 법시행규칙제79조【양도자산의 필요경비 계산등】① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다.

1. (생략)

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

• 다. 사실관계 및 판단 우선 쟁점토지의 실지 양도가액은 209,681,278원이며, 취득가액은 83,476,056원인 것에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 쟁점토지의 용도변경과 관련하여 청구인이 농지전용부담금 19,333,730원, 가로수 피해복구비 3,364,380원, 개발부담금 45,488,203원, 계 68,186,313원을 지출한 것으로 확인되고, 처분청도 이를 인정하여 필요경비로 공제하였음이 과세관련자료에 의하여 확인되고 있으며, 다만 쟁점토지를 대지로 전환하는 과정에서 청구인은 쟁점금액(65,630,000원)이 토지조성공사를 위해 소요되었으므로 쟁점토지의 양도소득세 계산시 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대해 살펴본다. 첫째, 청구인이 쟁점토지의 용도변경과 관련하여 ○○군청이 산정한 개발부담금 부과내역서, 청구인의 위촉으로 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○소재 ○○○기업연구원이 작성한 쟁점토지 부지조성사업관련 "개발비용산정보고서", 관련업체의 내역서로 공사도급금액이 쟁점금액으로 기재되어 있고 공사명이 "○○○주유소 진입도로 및 주차장 포장공사"라고 기재된 내역서를 제시하고 있는 정황으로 보아 공사를 시공한 것으로 보이나, 쟁점토지의 용도변경을 위한 도급계약서를 제시하지 아니하여 쟁점금액이 쟁점토지의 조성에 사용된 금액인지 알 수 없고, 청구인이 제시하는 위 관련업체의 내역서도 쟁점토지에 대한 공사인지, ○○○주유소에 대한 공사인지 불분명하다. 둘째, 청구인은 쟁점토지의 공사대금 지급사실에 관한 증빙으로 ○○○주유소의 관련업체에 대한 유류비 외상장부를 제시하고 있으나, ○○○주유소의 경우 청구인의 형 (진○○○)이 운영하고 있다고 확인되고 있어, 관련업체가 ○○○주유소에 지급할 유류대금(21,601,338원)과 청구인의 쟁점토지 공사대금을 상계처리 하였다는 청구인 주장은 받아들이기 어렵다. 셋째, 청구인은 관련업체에 공사대금으로 부도처리된 타인 발행어음 20,000,000원을 지급하였다고 하나, 어음을 제시하지 아니하여 동 어음이 공사대금으로 지급되었는지 여부가 불분명하고, 또한 청구인의 공사대금을 ○○○주유소를 운영하는 청구인의 형 진○○○가 배서하여 지급하였다고 주장하는 점, 동 어음과 관련하여 채권자가 ○○○주유소 건물에 가압류하였다고 주장하는 점 등으로 미루어 보아 동 어음이 쟁점토지에 대한 공사대금으로 지급되었다는 청구인의 주장은 그 신빙성을 인정하기 어렵다. 전시와 같이 청구인이 제시하는 증빙자료만으로는 쟁점금액이 쟁점토지의 토지조성비로 지출되었는지 알 수 없고, 달리 입증할 객관적인 증빙이나 근거자료를 제시하지 못하고 있으므로, 처분청이 쟁점금액을 쟁점토지의 양도소득세 계산시 필요경비 불산입한 처분은 달리 잘못이 없다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.