보유기간 1년 이내의 부동산으로 보고 실질거래가액으로 과세한 처분의 적부

심판청구번호 국심2001중 1790(2001.11.10) � 청구인은 1997.1.10 경상남도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 대지 416㎡ 및 동 지상건물 1,186㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 경락에 의하여 취득하여 1997.10.10 매매를 원인으로 하여 1998.5.29 매수자 청구외 문○○○에게 소유권 이전등기하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 1997.9.25 청구외 문○○○와 매매대금 850,000,000원(1997.9.25 계약금 50,000,000원, 중도금 626,000,000원은 전세보증금 및 채무로 충당, 1997.9.29 잔금 174,000,000원)에 매도하기로 계약하였다가, 1997.10.10 매매대금 820,000,000원(1997.10.10 계약금 50,000,000원, 1997.11.5 1차중도금 134,000,000원, 1997.11.10 2차중도금 200,000,000원, 1998.1.15 잔금 200,000,000원)으로 매매계약서를 재작성하여 1998.5.29 소유권이전등기한데 대하여, 1997.11.1 쟁점부동산이 사실상 매수자 문○○○에게 명도되었고, 1997.11.5 1차중도금 134,000,000원의 수수 이후 별도의 대금수수가 없으므로 1997.11.5을 잔금청산일로 보아 소득세법 제96조 및 동법 시행령 제166조 제4항에 의거 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2001.2.15 양도소득세 271,324,730원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.6 이의신청을 거쳐 2001.5.9 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 양도계약서상 1998.1.15 잔금 200,000,000원으로 대출금을 완제하도록 약정되어 있었으나, 매수인이 쟁점부동산의 소유권이전등기 신청일까지 대금을 청산하지 아니하였으므로 쟁점부동산의 양도일은 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항 제1호 및 제2호 규정에 의하여 소유권 이전등기접수일인 1998.5.29로 보아야 할 것인 바, 처분청이 쟁점부동산의 양도일을 1997.11.5로 판단하여 취득일로부터 1년 이내에 양도한 것으로 보는 것은 부당하며, 또한 쟁점부동산을 1년 이내에 양도한 것으로 보는 경우에도 투기성 거래에 해당되지 아니하므로 기준시가에 의하지 아니하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 경정한 당초처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 매매계약서상 2차중도금 200,000,000원의 지급일이 1997.11.10, 잔금 200,000,000원의 지급일이 1998.1.15로 기재되어 있으나, 이는 명목상의 약정에 불과하며, 동 계약서의 이면약정에 의하면 1997.11.1부터 매수인이 쟁점부동산의 사용수익권 및 전세보증금, 대출금 등 모든 권리와 의무를 승계한 것으로 확인되고 있어 계약금외에 나머지 잔금인 1차중도금 지급일인 1997.11.5을 잔금청산일로 판단하여 쟁점부동산을 취득 후 1년 이내에 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 이 건 과세요건 성립 당시의 관련세법 규정은 다음과 같다. 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호(토지)·제2호(부동산 권리) 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 나. 취득 후 1년 이내의 부동산

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 첫째, 청구인이 쟁점부동산을 1997.1.10 경락에 의하여 취득한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 서로 다툼이 없다. 둘째, 청구인은 쟁점부동산을 1997.9.25 청구외 문○○○에게 매매대금 850,000,000원에 매도하기로 계약한 바 있으며, 대금지급약정사항은 1997.9.25 계약금 50,000,000원을 지급받고, 중도금 626,000,000원은 쟁점부동산의 전세보증금 및 쟁점부동산에 근저당설정된 채무로 충당하고, 1997.9.29 잔금 174,000,000원을 지급받기로 약정된 사실이 최초매매계약서에 의하여 확인된다. 셋째, 1997.10.10 매매대금 820,000,000원으로 감액하여 계약서(이하 "재계약서"라 한다)를 재작성하였으며, 대금지급약정은 1997.10.10 계약금 50,000,000원, 1997.11.5 1차중도금 134,000,000원, 1997.11.10 2차중도금 200,000,000원, 1998.1.15 잔금 200,000,000원의 지급조건으로 변경하였음이 제시된 재계약서에 의하여 확인되며, 계약금은 최초계약시 지급된 계약금으로 대체하고, 2차중도금 및 잔금은 쟁점부동산에 근저당설정된 채무로 충당하기로 하였으며, 계약금 50,000,000원 및 1차중도금 134,000,000원만이 실질적으로 대금수수가 이루어진 것으로 보인다. 넷째, 위 재계약서의 별지 약정사항에 의하여 매수자가 1997.11.1부터 쟁점부동산의 사용수익권 및 전세보증금, 대출금을 승계하여 실질적으로 쟁점부동산을 명도받은 것으로 확인된다. 다섯째, 1997.10.17 매수인 문○○○가 청구인에게 계약이행 혹은 계약금의 보상요구를 서면으로 한 사실에 비추어 위 최초매매계약서의 대금지급이 약정대로 이행되지 아니한 사유가 매도자인 청구인에게 있는 것으로 추정된다. 이러한 사실을 기초로 하여 볼 때 청구인이 1997.9.25 쟁점부동산 양도계약을 체결한 후 취득 후 1년 이내 양도하는 부동산의 경우에는 실지거래가액으로 과세되는 사정을 알고 계약이행을 지연하였던 것으로 보이며, 1997.10.17 매수인의 계약이행 및 계약금 보상요구를 받자 1997.10.10자로 재계약서를 작성하였는 바, 2차중도금 및 잔금의 지급일을 계약서상에 명시하였으나, 이는 실질적으로는 대출금과 상계되는 것으로 사실상 최초계약서상의 대금지급약정이 변경되지 아니한 것으로 확인되고, 매수자가 1997.11.1부터 실질적으로 쟁점부동산을 명도받아 권리행사를 한 것으로 보이므로 1차중도금 지급일을 사실상의 잔금청산일로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다. 청구인은 대출금 중 일부 10,000,000원을 매수자 문○○○가 소유권이전등기 신청일까지도 상환하지 아니한 사실을 들어 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항 제1호 또는 제2호 규정에 의하여 등기접수일을 양도시기로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 매수인이 지급하여야 할 매매대금의 대부분이 지급되었고, 매수인이 쟁점부동산을 실질적으로 명도받아 권리행사를 하고 있는 사실에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단되며, 청구인이 쟁점부동산을 취득 후 1년 이내에 양도한 것으로 본 당초처분은 정당한 것으로 판단된다. 또한, 청구인은 쟁점부동산을 1년 이내에 양도한 것으로 보는 경우에도 투기성 거래에 해당되지 아니하므로 실지거래가액으로 경정한 처분은 부당하다고 주장하나, 투기성이 없다고 인정되는 경우에는 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용에서 제외시켜 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하나 투기성이 없다는 점에 대한 입증책임은 청구인이 부담하여야 하는 바(같은 뜻, 대법원93누4120, 93.12.10), 이 건 거래는 취득 후 1년 이내에 양도한 경우에 해당하며, 투기성이 없는 거래라고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 단기매매차익을 목적으로 쟁점부동산을 양도한 것으로 추정된다고 보아야 할 것이므로 심리미진 또는 석명권을 적절하게 행사하지 아니하거나 법리를 오해한 위법이 있다고 볼 수 없다(같은 뜻, 대법원96누4572, 98.9.25)

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.