신고한 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2001중 1784(2001.12. 7) � 처분청은 청구인 소유의 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 소재 전 760㎡(이하 "쟁점토지①"이라 한다)와 같은 곳 ○○○ 소재 전 2,254㎡(이하 "쟁점토지②"라고 하며, 쟁점토지①과 쟁점토지②을 합하여"쟁점토지"라 한다)가 1999.6.21 법원경락에 의하여 166,100,00원에 일괄 양도된데 대하여 기준시가에 의한 방법으로 양도가액은 기준시가보다 낮게 양도된 위 경락가액으로, 취득가액은 68,420,400원으로 하여 2000.2.9 청구인에게 1999년 귀속분 양도소득세 25,182,490원을 예정결정·고지하였다. 한편, 청구인은 2000.5.31 실지거래가액에 의한 방법으로 양도가액은 위 경락가액으로, 취득가액은 193,776,038원으로 하여 과세표준 확정신고를 하였다. 청분청은 청구인의 위 확정신고내용에 대하여 이를 조사한 바, 쟁점토지①은 교환으로 취득하였고, 신고시 제출한 쟁점토지②에 대한 취득시의 매매계약서는 사실과 다름이 확인된다 하여 2001.1.8 청구인에게 당초 기준시가로 결정한 것이 정당하다는 내용의 세무조사결과를 통보하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.3 이의신청을 거쳐 2001.8.3 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지①은 청구외 송○○○으로부터 평당 400,000원씩 92,000,000원에 매수하기로 약정하였다가 계약서상의 금전급부를 이행하지 못하여 청구인의 다른 토지를 제공하고 취득한 것이며, 쟁점토지②는 원래 1991.12.13 청구외 홍○○○으로부터 3,322㎡를 150,000,00원에 취득한 것으로서 2,254㎡를 분할하여 양도하였으므로 그 취득가액은 101,776,000원(150,000,000원×2,254㎡/3,322㎡)임이 확인되는데도 처분청이 이를 제대로 조사하지 아니한 채 쟁점토지②를 취득할 당시 입회인이었던 청구외 안○○○가 세무조사당시 자신의 무허가 중개행위를 단속하려는 것으로 잘못 알고서 사실과 달리 진술한 내용만을 근거로 하여 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 이 건 양도소득세의 부과처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지①은 청구인이 확정신고시 제출한 계약서의 내용대로 현금을 지급하고 취득한 것이 아니라 청구인의 다른 토지와 교환에 의하여 취득한 것으로 확인되므로 기준시가로 과세한 것은 정당하고, 또한, 쟁점토지②의 취득과 관련한 매매계약서상 입회인으로 되어 있는 안종구는 동 계약서의 매매에 전혀 관계한 사실이 없고, 계약서에 도장도 날인한 사실이 없을 뿐만 아니라 날인된 도장은 본인이 알지도 못하는 것이라고 진술한 바 있어 쟁점토지②에 대한 취득가액도 그 신빙성이 없으므로 당초 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인된다고 볼 수 있는지의 여부
• 나. 관련법령 이 건 부과처분의 납세의무성립일 현재 시행된 관련 소득세법령은 다음과 같다. 소득세법 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제99조【기준시가의 산정】① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조 규정의 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의할 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거개가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액으로 하여야 한다. 제110조【양도소득세 과세표준 확정신고】① 당해 연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31까지 대통령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

④ 자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득에 대한 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다. 제113조【양도소득세의 과세표준과 세액의 결정시기】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제110조의 규정에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하여야 할 자에 대하여는 당해 연도의 과세표준과 세액을 다음 연도 7월 31일까지 결정한다. 소득세법시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 계산】

⑪ 다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 초과하는 금액을 동호 가목 및 나목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.

2. 국세징수법에 의한 공매와 민사소송법에 의한 강제경매 또는 저당권 실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점토지의 양도가액은 법원의 경락가액인 166,100,00원임에 다툼이 없고, 다만, 취득당시 실지거래가액이 확인되는지에 대하여 다투고 있어 이를 살펴본다.

(1) 먼저, 쟁점토지①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제시하는 부동산매매계약서에 의하면, 청구인이 양도자인 청구외 송○○○에게 매매가액을 총 92,000,000원으로 하고, 1997.3.2 계약금 9,000,000원 등 모두 현금으로 지급하는 것으로 약정되어 있으나, 처분청이 제시하는 위 송○○○의 2000.11.27자 확인서에 의하면, 쟁점토지①과 청구인의 경기도 가평군 외서면 ○○○ 등의 소재 토지와 교환하였고, 부동산매매계약서상의 매매가액 92,000,000원은 별도로 수령한 사실이 없다고 진술하고 있으며, 청구인도 쟁점토지①은 현금 수수가 아닌 교환에 의하여 취득한 것으로 인정하고 있고, 교환당시 쌍방 토지의 가액을 객관적으로 확인할 수 있는 감정가액 등이 없이 협의에 의하여 교환한 것으로 보이고, 그 대금정산관련 증거서류도 제시되지 아니하고 있다. (나) 실지거래가액이라 함은 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로 그 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환인 경우에는 실지거래가액으로 확인할 수 있다고 할 것이지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인 할 수 없다 할 것(국심 99서 2283, 2000.2.26 같은 뜻)이므로 청구인이 쟁점토지①을 취득하면서 시가감정을 한 바 없이 교환이 이루어진 점으로 보아 그 취득당시의 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 없다 할 것이다.

(2) 다음, 쟁점토지②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제시하고 있는 쟁점토지②의 취득과 관련한 1991.10.17자 부동산매매계약서에 의하면, ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 소재 토지 3,322㎡(쟁점토지②는 이 토지에서 1996.8.9 분할되었음이 등기부에 의하여 확인됨)를 매매대금 150,000,000원으로 하고, 계약시 계약금 15,000,000원, 1991.11.10 중도금 45,000,000원, 1991.12.10 잔금 90,000,000원을 수수하기로 약정되어 있고, 매도인은 청구외 홍○○○의 대리인 청구외 김○○○으로, 입회인은 청구외 안○○○로 되어 있는 바, 안○○○의 2001.4.10자 확인서에 의하면, 위 부동산매매계약서는 사실에 부합하는 것이라고 하면서 처분청의 조사당시 확인서에 서명한 것은 자신이 중개행위를 한 것은 아니지만 무허가 중개행위로 단속하려는 것으로 염려되어 공무원이 작성한 문서가 자신에게 책임이 없는 것처럼 되어 있어 별 생각없이 서명하였던 것이라고 진술하고 있다. (나) 처분청이 제시하는 2000.11.28자 안○○○의 확인서에 의하면, 위 1991.10.17자 매매계약서에 "입회인(관리인) 안○○○"라고 기재되어 있고, 자신의 도장이 날인되어 있으나 실제 동 부동산의 매매에 전혀 관계한 사실이 없고 날인된 도장도 알지 못할 뿐만 아니라 날인한 바도 없다고 확인하고 있다. (다) 이와 같은 사실로 미루어 보아 안○○○가 당초 세무공무원에게 동 부동산매매거래에 대하여 전혀 관계한 사실도 없다고 하면서 입회인으로 되어 있는 매매계약서를 부인하였다가 동 계약서는 사실에 부합하는 것이라고 번복하고 있는 바, 자신의 중개행위에 대한 단속이 염려되어 당초 사실과 달리 확인하였다는 이유는 쉽사리 납득하기 어렵고, 오히려 당초의 확인내용이 신빙성이 있어 보이므로 청구인이 제시하는 쟁점토지②의 취득과 관련한 위 부동산매매계약서의 진실성에 의문이 가고, 그 외 달리 위 매매계약서상의 가액으로 거래되었다고 볼 수 있는 증거자료가 없으므로 쟁점토지②의 취득당시 실지거래가액이 확인된다고 볼 수 없다 할 것이다.

(3) 이와 같이 쟁점토지의 양도당시의 실지거래가액은 확인되나, 취득당시의 실지거래가액은 확인되지 아니하는 것으로 보아 처분청이 소득세법 제100조 제1항 본문 규정 및 같은법시행령 제164조 제11항의 규정에 의하여 개별공시지가보다 낮게 양도된 경락가액을 양도당시의 기준시가로 하고, 취득가액은 개별공시지가에 의한 기준시가로 하여 과세한 이 건 양도소득세의 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.