실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심2001중 1780(2001.11.17) 청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 답 3,302㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1995.9.27 취득하여 1997.7.29 양도하고 1997.8.7 실지거래가액(취득가액 191,600,000원, 양도가액 185,000,000원)으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가(취득가액 116,230,400원, 양도가액 174,675,800원)를 적용하여 양도차익을 산정하고 2001.4.4 청구인에게 1997년 귀속분 양도소득세 31,780,190원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.8.1 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 양도소득세 실사과정에서 청구인이 쟁점토지를 취득시에는 경락으로 취득하여 그 낙찰가액이 확인되므로 그 취득가액은 인정하였으나 양도가액에 대하여 실지거래가액을 부인하였는 바, 처분청은 쟁점토지의 양수인이 청구인의 이종사촌이므로 양도가액이 담합가능성이 있다고 보았으나 특수관계자가 아닌 이종사촌간의 거래에 대하여 임의로 그 사실관계를 전면 부인하는 처분은 부당하고, 양도가액에 대하여 금융자료등을 제시하지 못한다고 하나 양도가액을 입증하는 거래상대방의 거래사실확인서를 증거능력으로 인정하지 아니하는 것도 부당하며, 처분청 직원이 쟁점토지 인근의 부동산 가격을 탐문하여 쟁점토지의 실지거래가액이 신빙성이 없다고 하나 실체가 명확하지 아니한 탐문등에 의한 가액이 납세자의 성실성을 판단하는 준거가 될 수 없다. 청구인은 1997.4월경 결장암으로 대수술을 받으면서 수술 및 입원비로 상당한 병원비가 필요하게 되자 쟁점토지를 양도하여 그 비용을 마련하고자 취득가액 보다 낮은 가격이지만 위와 같이 급한 사정으로 쟁점토지를 처분한 것이며, 동 양도가액을 실지거래가액으로 신고하면서 양도시 매매계약서, 거래사실확인서와 거래상대방의 인감증명서를 제시하였음에도 불구하고 처분청이 임의적으로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 부과한 이 건 양도소득세는 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 실지양도가액의 근거로서 매매계약서를 제시하고 있으나, 매매계약체결 당시 쟁점토지에 설정된 근저당권(채권최고액 3억원)이 설정되어 있음에도 동 매매계약서에는 이에 관한 언급이 없고, 양도가액을 입증하는 금융자료 등 증빙제출이 없으며, 쟁점토지가 소재한 지역은 1999.12.15 택지개발지구로 지정된 ○○○시 일대로 양도 당시 토지가격이 상승추세에 있었으며 쟁점토지 인근의 부동산중개업소 및 주민들로부터 탐문한 조사내용에 의하면 토지가액이 4억원∼5억원으로 확인되고, 쟁점토지 보유기간동안 기준시가 상승률이 50.3%에 이르는데도 청구인은 취득시 경락가액(191,600,000원) 보다 낮은 가액(185,000,000원)에 양도하였다고 주장하고 있다. 따라서, 청구인이 실지양도가액이라고 주장하는 185,000,000원의 양도가액은 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙이 없어 거래증빙등에 의해 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나 처분청은 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 기준시가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있고, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 같은조 제5항에서『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 경락을 원인으로 취득[○○○지방법원95타경9098(1995.8.4), 입찰가격 191,600,000원]하여 실지 취득가액이 확인되고 있는 점에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액 185,000,000원이 확인되는지를 보면, 청구인은 1997.8.7 처분청에 총매매대금이 185,000,000원(1997.6월 계약금 50,000,000원, 1997.7.15 중도금 60,000,000원, 1997.7.29 잔금 75,000,000원)으로 기재된 부동산매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하면서 쟁점토지 양수인인 청구외 이○○○의 인감증명을 첨부한 거래사실확인서를 제출하고 있으나, 쟁점토지 등기부등본을 보면 채권최고액 300,000,000원이 설정된 채권채무[채무자: (주)○○○약품, 근저당권자: ○○○제약(주)]에 대하여 부동산매매계약서에는 언급이 없는 점등으로 보아 위 매매계약서는 신빙성이 없다 하겠다. 또한, 청구인은 처분청에 2000.11.27 쟁점토지를 양도하고 수취한 대금에 관한 금융자료등을 제시하지 못한다는 확인서를 제출하였다.

(3) 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있는 경우는 양도자가 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고하는 경우로서 그 신고한 실지거래가액이 신빙성이 있어야 하는 것이나, 위의 사실들을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점토지의 양도시 매매계약서와 거래상대방의 확인서만 제시하고 있을 뿐, 동 양도가액이 진실임을 뒷받침하는 객관적인 입증자료(금융자료 등)를 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당된다고 보아 쟁점토지의 기준시가를 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.