신고한 실지거래가액의 인정 여부

심판청구번호 국심2001중 1750(2001.10.11) 청구인은 ○○시 ○○읍 ○○○리 ○○○ 전 724㎡(양도시에는 동소 ○○○ 대지 639㎡, 동소 ○○○ 도로 59㎡, 동소 ○○○ 도로 18㎡, 동소 ○○○ 도로 8㎡로 분할 및 교환되었음, 이하 "쟁점토지"라 한다)를 1995.1.23 취득하고, 위 지상에 건물 202.08㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 1996.3.15 신축하여 보유하다가 1998.1.13 쟁점토지와 쟁점건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 청구외 권○○○에게 양도하고 1998.1.19 실지거래가액(취득가액 106,650,000원, 양도가액 102,990,000원)으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 실지조사결과 청구인이 제시한 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 이를 부인하고 공정과세협의회 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.2.16 청구인에게 1998년귀속분 양도소득세 33,057,900원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.29 이의신청을 거쳐 2001.8.1 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산을 106,650,000원에 취득하여 102,990,000원에 양도하여 양도차손이 발생하였고, 또한 납세자가 양도소득세를 실지거래가액으로 신고한 경우 처분청은 신고한 가액이 실지거래가액인지 여부를 확인한 후 그에 의한 양도소득세와 기준시가로 계산한 양도소득세를 납세자에게 세부담이 적은 방법으로 결정하여야 함에도 처분청이 이 건 양도소득세를 기준시가로 계산하여 과세함은 부당하다
• 나. 처분청 의견 청구인은 취득가액에 대하여 쟁점토지 취득시 원소유자인 청구외 곽○○○와의 계약이 아닌 청구외 오○○○과의 계약이라고 주장하나, 청구외 오○○○은 중개인에 불과하고 자산양도차익 예정신고시 취득가액의 증빙을 제출하지 아니하였고 원소유자 청구외 곽○○○ 확인서에 의하면 취득가액은 45,000,000원으로 청구인의 신고금액 76,650,000원은 믿을 수 없고, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 102,990,00원에 대하여 양수인인 청구외 권○○○의 남편인 청구외 유○○○에게 조사한 바 실지거래금액보다 과소하게 검인계약서를 작성하였다고 인정하였고, 청구인 및 양수인인 청구외 권○○○ 모두가 실지계약서를 분실하였다고 주장하면서 실지계약서 제출을 거부하고 추가로 증빙을 제시하지 않아 취득 및 양도가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가로 과세한 이건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 불분명한 것으로 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 단서규정 생략)

② 항 생략

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 같은법 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.('95.12.29 단서 개정) 2호 생략 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산 에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 금액으로 한다

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.('95.12.29 단서 개정) 나목, 2호 내지 4호, ②항 내지 ⑥항 생략 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】

① 항 내지 ③항 생락

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2호 생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙 서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우('95.12.30 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 76,650,000원, 쟁점건물을 30,000,000원에 취득하여 쟁점토지는 71,990,000원, 쟁점건물은 31,000,000원에 양도하였으므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하는데 대하여 처분청은 쟁점부동산의 취득 및 양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 과세하였는 바, 청구인이 제시한 증빙에 의하여 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액이 확인되는지 여부에 대하여 살펴본다 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 102,990,000원(토지 71,990,000원, 건물 31,000,000원)임을 주장하며 그 증빙으로 양도계약서를 제시하고 있으나, 첫째, 청구인이 제시한 위 양도계약서는 중개인도 없이 법무사 사무실에서 토지와 건물가액을 임의로 구분하여 계약서를 각각 별도 작성한 것이어서 사회통념상 그 신빙성을 인정하기 어렵고, 둘째, 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간동안 쟁점부동산의 기준시가(양도당시: 141,212천원, 취득당시: 60,111천원)는 234.9%가 상승하였음에도 청구인이 주장하는 양도가액(102,990,000원)은 그 취득가액(106,650,000원)에도 미치지 못할뿐 아니라 양도당시 기준시가의 72.9%에 불과한 바, 이와 같이 쟁점부동산을 낮은 가액으로 양도하게된 특별한 사정이 있었음을 구체적으로 밝히지 못하고 있으며, 셋째, 처분청이 제시한 이 건 조사기록에 의하면 쟁점부동산의 양수인의 남편(유○○○)이 위 양도계약서는 실지거래금액보다 과소하게 작성된 것이고 실지매매계약서는 분실하였다고 진술한 것으로 나타나는 바, 위 내용을 종합하면 청구인이 주장하는 102,990,000원을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 인정하기 어렵다. 그렇다면 쟁점부동산의 경우 취득 및 양도가액중 적어도 양도당시의 실지거래가액이 불분명하다 할 것이므로 취득당시의 실지거래가액이 확인되는지의 여부에 관계없이 당해 양도차익은 앞서 본 소득세법 제100조 제1항 본문의 규정에 의하여 기준시가로 계산함이 적법·타당하다. 따라서 이 건 처분이 부당하다는 청구인의 주장은 이유가 없다.

(2) 한편 청구인은 납세자가 양도소득세를 실지거래가액으로 신고한 경우 처분청은 사실여부를 확인하여 실지거래가액과 기준시가로 양도소득세를 계산하여 납세자에게 세부담이 적은 방법으로 양도소득세를 결정하여야 함에도 기준시가로 양도소득세를 결정고지한 것은 부당하다고 주장하나, 이는 법적 근거 없는 주장으로 독자적인 견해에 불과하여 이 주장 역시 이유가 없다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.