신고한 실지거래가액의 인정 여부

심판청구번호 국심2001중 1745(2001.10.16) 청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 557.8㎡ 및 건물 2,828.32㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1997.5.6 취득하여 1998.6.21 양도하고 1999.6.17 실지거래가액(취득가액: 2,500,000,000원, 양도가액: 2,310,000,000원)으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가(취득가액: 930,511,840원, 양도가액: 1,065,492,120원)를 적용하여 양도차익을 산정하고 2001.6.8 청구인에게 1998년 귀속분 양도소득세 40,525,320원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.7.20 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 양도소득세 실사과정에서 쟁점부동산의 취득가액을 인정하였으나 그 양도가액은 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하였는 바, 쟁점부동산의 실지 양도가액 2,310,000,000원은 임대보증금 200,000,000원과 금융채무 1,100,000,000원을 양수인이 인수하고, 나머지 1,010,000,000원은 양수인인 청구외 김○○○ 소유인 ○○○시 ○○○읍 ○○○리 ○○○의 임야 3,005평(이하 "다른임야"라 함)을 550,000,000원으로 평가하여 대물변제받았고, 460,000,000원은 현금으로 지급받았는데도 위 양도가액에 대하여 특별한 사유없이 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 부과한 이 건 양도소득세는 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 양도계약서를 보면 양수인이 다른임야로 쟁점부동산에 양도가액을 대물변제한다는 내용이 없이 금융채무 1,100,000,000원과 임대보증금 200,000,000원을 제외한 계약금 110,000,000원과 중도금 400,000,000원, 잔금 500,000,000원이라고 기재되어 있고, 청구인의 남편인 최○○○도 계약일에 110,000,000원, 중도금 일자에 현금 대신 다른 임야를 550,000,000원으로 평가하여 소유권 이전받았으며, 잔금 350,000,000원을 현금으로 수령하였다고 확인하고 있으나 쟁점부동산의 양도한 계약서와 다른 임야로 대물변제받기로 한 계약서의 일자가 모두 1998.6.11로 되어 있고, 쟁점부동산의 양수자인 김○○○은 청구인이 처분청에 제출한 계약서는 허위로 작성한 계약서이며, 실지로는 금융채무 1,100,000,000원과 임대보증금 200,000,000원을 포함하여 김○○○이 소유하고 있던 다른임야 및 주택 2채와 금전거래없이 교환하였다고 확인하고 있으므로 청구인이 신고한 실지거래가액은 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한 경우에 해당한다 할 것이어서 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나 처분청은 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 기준시가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있고, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다. 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 같은조 제5항에서『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 청구외 이○○○은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 2,500,000,000원임을 확인하고 있으며 동 취득가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인은 1999.6.17 양도가액이 2,310,000,000원인 부동산매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였고 처분청은 청구인의 남편인 최○○○와 쟁점부동산을 양수한 김○○○으로부터 확인서를 징취하였는 바, 청구인이 신고한 가액(부동산매매계약서)과 최○○○ 및 김○○○이 확인한 쟁점부동산의 실지거래가액을 비교하면 아래 표와 같다. (단위: 백만원) 기준시가 매매계약서 최○○○ 확인 김○○○ 확인 비고 취득가액 930 2,500

• -·실가 확인됨 양 도 가 액 금융채무 1,100 좌동 좌동·다툼 없음 임대보증금 200 좌동 좌동 계약금 110 좌동 1,700 2」·최○○○는 계약금과 잔금을 현금으로 수령하였다고 하나, 김○○○은 현금거래가 없었다고 확인 중도금 400 550 1」 잔금 500 350 합계 1,065 2,310 2,310 3,000 1」다른임야등을 550백만원으로 평가하여 대물변제받았다고 확인 2」 〃 1,700백만원으로 계산하여 대물변제하였다고 주장

(3) 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있는 경우는 양도자가 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고하는 경우로서 그 신고한 실지거래가액이 신빙성이 있어야 하는 것이나, 위의 사실들을 종합하여 보면, 청구인이 당초 처분청에 신고한 양도가액(2,310,000,000원)과 양수인인 김○○○이 확인한 가액(3,000,000,000원)간에는 서로 차이가 있는 등 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액은 신빙성이 없다고 인정되므로 처분청이 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당된다고 보아 기준시가를 적용하여 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.