실지거래가액이 얼마인지 여부

심판청구번호 국심2001중 1724(2001.10.18) 03,758,280원의 부과처분은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 157㎡, 건물 640.725㎡의 취득가액을 540,000,000원, 양도가액을 767,362,100원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 157㎡, 건물 640.725㎡(위 대지와 건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1999.3.4 취득하여 1999.7.9 양도한 후 취득가액을 565,000,000원, 양도가액을 580,000,000원으로 하여 1999.7.10 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 실지조사에 의거 취득가액 540,000,000원, 양도가액 773,806,500원을 실지거래가액으로 보아 이에 따라 양도차익을 산정하여 1999년 귀속 양도소득세 103,758,280원을 2001.7.2 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.7.20 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 청구외 이○○○으로부터 임대보증금 395,000,000원과 ○○○융자금 300,000,000원의 채무를 인수하고 현금 95,000,000원 및 청구인의 아들 소유 부동산(○○○도 ○○○시 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 임야 7191㎡, 공시지가: 17,546,040원)을 주고 취득하여 쟁점부동산의 실제취득가액은 총 807,546,040원이었으나 이○○○이 양도소득세를 회피하기 위하여 매매대금을 540,000,000원으로 줄여줄 것을 요청하여 세법지식이 없던 청구인이 이에 응하였고, 융자금의 이자부담등으로 부득이 쟁점부동산을 청구외 이○○○에게 양도하였는데 임대보증금 375,000,000원, ○○○융자금 300,000,000원을 채무인계시키고 현금 및 부동산(92,362,100원 상당)을 받았으므로 실지양도가액은 767,362,100원이여서 양도차익이 없는데도 불구하고 이○○○의 양도소득세 회피를 위하여 작성한 계약서를 근거로 취득가액을 540,000,000원으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하므로 이를 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산을 청구외 이○○○으로부터 취득하였고 이○○○은 ○○○세무서장으로부터 양도소득세 실지조사를 받았는데 실지조사결과 이○○○이 청구인에게 양도한 가액이 540,000,000원으로 확인되어 TIS(국세통합시스템)에 수록되었으며 양도가액 또한 임대보증금 인계액 375,000,000원, 융자금 300,000,000원, 현금 80,000,000원, 대물지불(양수자인 이○○○ 소유 ○○○도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 등 2필지 대지 4,630㎡로 이하 "쟁점대물지급토지"라 한다)가액 18,806,500원등 총 773,806,500원으로 확인되는바 확인되는 실지거래가액으로 양도차익을 산정과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 쟁점부동산의 실지거래가액이 얼마인지 여부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)』이라고 규정하고 있고, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략) 2.∼3. (생략)』이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 청구외 이○○○으로부터 1999.3.4 취득하여 약 4개월간 보유하다가 1999.7.9 청구외 이○○○에게 양도한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 취득가액 565,000,000원(필요경비 17,700,000원 별도), 양도가액 580,000,000원을 실지거래가액으로 하여 1999.7.10 양도소득세를 신고하였다.

(3) 처분청은 거래상대방 이○○○에 대한 양도소득세 과세시 조사확인되어 TIS(국세통합시스템)에 입력된 가액인 540,000,000원을 청구인의 취득가액으로 인정하고, 양도가액은 거래상대방인 이○○○의 확인내용을 근거로 채무인계금액 675,000,000원(건물임대보증금 375,000,000원, 쟁점부동산 담보융자금 300,000,000원), 현금지급액 80,000,000원, 쟁점대물지급토지가액을 18,806,500원으로 평가하여 총 773,806,500원으로 계산하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(4) 쟁점대물지급토지의 경우 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 이전인 1999.6.30 고시된 1999.1.1기준 개별공시지가는 ㎡당 2,670원이고, 1988.1.1기준 개별공시지가는 ㎡당 2,550원인데 처분청에서는 쟁점대물지급토지가액을 1998.1.1기준 개별공시지가(㎡당 2,550원)를 잘못 적용하여 평가하였을뿐만 아니라 평가액 계산에 있어서도 착오로 11,806,500원(4,630㎡×2,550원)을 18,806,500원으로 잘못 집계계산하였고 그 잘못계산된 18,806,500원을 토지가액으로 하여 양도가액을 산출한 사실이 처분청 담당공무원(7급 장○○○등 3인)이 2001.5 작성한 조사복명서에 의해 확인된다. 위 사실관계에서 알 수 있는바와 같이 처분청에서 취득가액 540,000,000원, 양도가액 773,806,500원을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분에 대하여 청구인은 취득가액 807,546,040원, 양도가액 767,362,100원이 실지거래가액이라고 주장하고 있어 이에 대하여 보면, 취득가액의 경우 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 이○○○에 대한 양도소득세 과세시 ○○○세무서장이 실지조사하여 확인한 가액이 540,000,000원이고, 이○○○에 대한 양도소득세 조사당시 청구인도 거래상대방의 지위에서 위 가액이 실지매매가액임을 인정한바 있는데 반하여 청구인은 이○○○의 부탁에 의해 매매가액을 540,000,000원이라고 확인해주었을뿐 실제 이○○○과의 거래가액은 807,546,040원이라고 주장하나 위와 같은 청구주장을 인정할만한 객관적인 증빙이 없는 실정이므로 쟁점부동산의 실지취득가액은 540,000,000원으로 볼 수밖에 없다할 것이고, 양도가액의 경우 처분청에서 쟁점대물지급토지가액평가시 양도당시 기고시된 1999.1.1기준 개별공시지가(㎡당 2,670원)를 적용하여 평가하여야 함에도 불구하고 1998.1.1기준 개별공시지가(㎡당 2,550원)를 적용하여 평가하였으며 집계계산과정에도 오류가 있었는바 쟁점부동산 양도당시(1999.7.9) 쟁점대물지급토지의 평가액은 청구인이 주장하고 있는 가액인 12,362,100원(4,630㎡×2,670원)이라 하겠다. 사실이 이러하다면 이 건의 경우 취득가액 540,000,000원, 양도가액 767,362,100원(채무인계금액 675,000,000원+현금지급액 80,000,000원+쟁점대물지급토지가액 12,362,100원)을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장중 일부가 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.