취득당시 실지거래가액이 확인되는지 여부

심판청구번호 국심2001중 1692(2001.11.26),355,740원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1991.5.25 ○○도 ○○시 ○○○(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 95,000천원에 취득하여 1999.6.29 98,000천원에 양도하고 1999.8.25 실지거래가액으로 양도신고하였으나, 처분청은 양도가액은 확인되나, 취득가액에 대하여는 청구인이 제시하는 취득시 매매계약서가 사후에 작성된 것으로 확인되었으며, 금융자료 등 증빙을 제시하지 아니하여 실지거래가액 부인하고 기준시가로 결정하여, 2001.1.16 청구인에게 1997년도분 양도소득세 7,355,740원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.27 이의신청(고충청구)을 거쳐 2001.7.18 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트의 취득시 매매계약서는 중개인이 작성한 것이 사실이나 중개사무실에 계약을 위임시키는 관행에 따라 청구인도 매도인과 직접계약을 하지 아니하고 중개인에게 위임을 한 것이고, 거래금액이 95,000천원임은 매매계약서 및 중개인 이○○○의 부동산매매사실확인서로 확인되고 있으며, ○○○의 취득당시 거래시세를 게재한 금액이 91,000천원∼96,000천원으로 취득가액 95,000천원이 실지거래가액임을 알 수 있는데도 이를 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 취득당시의 매매계약서 및 부동산매매사실확인서는 ○○시 ○○○동 ○○○소재 ○○○부동산 대표 이○○○의 남편인 전○○○가 임의 작성하였음이 중개인 이○○○의 확인서를 통하여 확인되고, 인근부동산 사무실에 취득당시의 시세를 확인한 바 65,000천원∼70,000천원으로 확인되어 청구인 주장은 이유가 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 취득당시 실지거래가액이 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이건 과세요건 성립당시의 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】에 의하면 "① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 생략

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다." 라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】에 의하면 "① ∼

④ 생략

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점아파트를 1991.5.25 취득하여 1999.6.29 양도한 후 실지거래가액(양도가액 98,000천원, 취득가액 95,000천원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 신고한 사실과 쟁점아파트의 양도가액이 103,500천원인 점에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 위 신고시 제출한 취득계약서는 그 원본을 분실하여 재 작성한 것이나 쟁점아파트의 취득가액은 95,000천원으로 이는 실지거래가액임이 중개인 이○○○의 부동산매매사실확인서로 확인되고, 당시 아파트 시세를 알 수 있는 ○○○지에 의하면 취득당시의 거래시세가 91,000천원∼96,000천원으로 조사된 점으로 보아서도 취득가액 95,000천원이 실지거래가액임을 알 수 있는데도, 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가를 적용하여 이건 양도소득세를 부과함은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴보면, 쟁점아파트의 취득당시 당해 아파트와 같은 단지내 같은 평형(16평형)을 조사한 ○○○지의 가격동향(쟁점아파트가 맨 위층인 5층이므로 하한가 기준)을 보면, 청구인이 제시한 취득시의 매매계약서상의 계약일(1991.4.25)에는 91,000천원이었으며, 1991.5.1 조사시에는 95,000천원으로 상승하였다가 1991.5.15 조사시에는 90,000천원으로 이 당시 가격등락이 극심하였음을 알 수 있고, 청구인이 취득당시 실지거래가액으로 주장하는 95,000천원과 유사한 가격으로 거래되었음을 알 수 있다.

(3) 처분청은 쟁점아파트의 양도소득세 조사당시(2000.10.18∼2000.10.31) 조사공무원이 쟁점아파트의 인근에 출장하여 ○○도 ○○시 ○○○동 ○○○ ○○○부동산이 보관중인 장부를 확인한 결과 당시 쟁점아파트와 동일평형의 매매가액이 65,000천원∼75,000천원 정도로 확인되어 청구인의 실지거래가액을 부인하였으나, 우리 심판원에서 위 ○○○부동산에 확인(2001.10.9)한 결과 장부상가액은 거래된 가액을 기록한 것이 아니라 고객들이 받기를 요구하는 가액으로 요구당시와 기간이 지나거나 가격등락이 심한 경우에는 실지거래가액과 차이가 날 수 밖에 없다고 진술하고 있으며, 위 ○○○지의 가격동향을 보면, 쟁점아파트는 청구인이 취득할 당시 가격등락이 심한 것으로 나타나 처분청이 조사한 장부상가액은 당시의 실지거래가액을 제대로 반영한 것이라고 볼 수 없다.

(4) 이상의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 취득당시의 실지거래가액이 객관적인 증빙으로 확인되는 것은 아니나, 당시의 시세를 알 수 있는 ○○○지가 조사한 가액이 청구인이 주장하는 취득시의 가액과 유사하고, 이를 부인할 다른 증빙이 없으므로 청구인이 주장하는 취득시의 실지거래가액 95,000천원을 인정하여 양도차익을 산정해야 할 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.