실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001중 1652(2001.10.30) 청구인은 1990.4.13. 경기도 하남시 ○○○동 ○○○ 토지 108㎡와 1990.5.18. 같은동 ○○○ 토지 247㎡, 합계 355㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여, 1991.4.10. 그 지상에 건물 753.435㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고, 쟁점토지와 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 보유하다가 1998.12.7. 쟁점부동산을 청구외 양○○○에게 양도하고 실지거래가액(양도가액: 600,000,000원, 취득가액: 593,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인의 신고금액에 대하여 쟁점부동산의 양도가액 및 쟁점토지의 취득가액(340,000,0000원)은 실지거래가액으로 인정하고 쟁점건물의 취득가액이 불분명하다 하여 쟁점건물은 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.5.8. 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 72,837,620원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.6.26. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 자산양도차익예정신고시 쟁점건물의 신축공사관련증빙을 찾지 못하여 청구외 (주)○○○건설과의 공사계약서를 작성하여 이를 쟁점건물의 취득비용으로 허위 신고한 사실이 있으나, 건축사 사무실이 보관하던 청구외 ○○○종합건설(주)와의 공사도급계약서를 어렵게 찾아 거래상대방의 확인서를 첨부하여 제출하였으므로 그 공사대금 226,000,000원을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 전소유자 명의의 건축착공신고서 제출시 첨부된 공사도급계약서상의 도급금액과 청구인이 체결한 공사도급계약서상의 공사대금이 상위하고, ○○○종합건설(주)는 1990.9.12. 쟁점건물 준공전에 폐업한 업체로서 공사도급계약서와 확인서만으로는 실제 공사여부를 확인하기 어렵고, 공사대금지급과 관련한 금융거래내역 등의 입증자료를 제출하지 못하고 있으므로, 쟁점건물에 대해 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점부동산 중 쟁점건물의 취득가액이 확인되지 않는다 하여 쟁점건물의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 (1998.12.28 법률 제5580호로 개정되기 전의 것)【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외 한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 같은법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1990.4.13∼5.18 쟁점토지를 취득하여 1991.4.10. 쟁점건물을 신축한 후 부동산임대업을 영위하다가 1998.12.7. 쟁점부동산을 양도하고, 쟁점부동산의 취득가액을 593,000,000원(쟁점토지 340,000,000원, 쟁점건물 253,000,000원), 양도가액을 600,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 1999.3.3. 자산양도차익예정신고하였음이 부동산등기부등본, 양도소득세 신고서류 등에 의하여 확인되고, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액 및 쟁점토지의 취득가액은 위 신고가액이 인정되나, 쟁점건물의 취득가액이 확인되지 않는다 하여 쟁점건물은 기준시가에 의하여 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 자산양도차익예정신고시 쟁점건물공사 관련증빙을 찾지 못하여 허위신고하였으나, 실제로는 청구외 ○○○종합건설(주)와 공사계약을 체결하여 쟁점건물을 226,000,000원에 신축하였다고 주장하며, 그 입증자료로 공사도급계약서 및 ○○○종합건설(주) 대표이사 정○○○의 사실확인서 등을 제시하고 있으므로, 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 취득하는 과정에서 전 소유자(최○○○외 1인)의 양해를 얻어 전 소유자명의로 건축허가신청 등을 하고 1990.4.25. 전 소유자명의로 공사도급계약을 체결하였다가, 토지잔대금을 청산한 후 건축주명의를 청구인으로 변경하는 한편, 1990.5.4. 공사도급계약을 다시 체결하여 실지공사에 들어갔다고 주장하는 바, 1990.4.25자 공사도급계약서에 의하면, 전 소유자 최○○○외 1인이 ○○○종합건설(주) 대표이사 정○○○과 공사기간을 1990.4.26∼8.31, 공사금액을 48,750,000원(부가가치세 별도)으로 하고, 건축자재는 건축주가 공급하는 조건으로 하여 쟁점건물 건축공사도급계약을 체결한 것으로 되어 있고, 1990.5.4자 공사도급계약서에 의하면, 청구인이 ○○○종합건설(주) 대표이사 정○○○과 공사기간을 1990.5.4∼10.30, 공사금액을 226,000,000원(부가가치세 포함)으로 하여 쟁점건물건축공사 도급계약을 변경한 것으로 되어 있다. (나) 처분청 조사자료에 의하면, ○○○종합건설(주)는 1987.12.1. 개업하여 1990.9.12. 폐업(1996.12.7 직권폐업)한 것으로 확인되고, 청구인은 ○○○종합건설(주)가 1990.11.23. 폐업되었다고 주장하면서 사업자등록증사본을 제시하고 있으나, 정정 재교부일(상호, 대표자 변경)이 1990.2.21로 확인되고, 기재내용을 알 수 없는 일자가 1990.11.23로 기재되고 목도장이 날인되어 있을 뿐이므로 동 일자를 ○○○종합건설(주)의 폐업일로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. (다) 살피건대, 청구인은 1990.4.25자 공사도급계약서상의 도급금액 226,000,000원이 쟁점건물의 실지공사금액이라고 주장하나, 시공업체인 ○○○종합건설(주)는 쟁점건물의 공사기간이 완료되기 전인 1990.9.12. 폐업된 것으로 조사되어 있고, 폐업으로 인하여 쟁점건물공사관련 부가가치세가 신고된 바가 없어 객관적으로 쟁점건물 공사가액이 나타나지 아니하며, 청구인은 ○○○종합건설(주) 대표이사 정○○○의 사실확인서외에 쟁점건물 공사비에 관한 증빙을 일체 제시하지 못하고 있으므로, 쟁점건물의 신축공사비가 위 공사도급계약서상의 도급금액이라고 단정하기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 쟁점건물의 실지 취득가액이 청구인이 제시한 거래증빙 등에 의하여 확인된다고 보기 어려우므로, 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.