실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심2001중 1651(2001.12. 5) 24,443,860원의 부과처분은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 소재 대지 292.0㎡의 취득당시의 개별공시지가를 292,000원/㎡, 양도당시의 개별공시지가를 235,000원/㎡으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인이 1996.6.25 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 소재 대지 292.0㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)을 안○○○으로부터 96,000,000원에 매매로 취득하여 1998.11.26 유○○○에게 78,000,000원에 양도(양도당시는 환지로 인하여 305.2㎡가 됨)하였다고 하여 1998.12.9 실지거래가액에 의하여 신고한 데 대하여 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지의 양도가액은 신고대로 인정하였으나 쟁점토지의 취득과 관련한 매매계약서는 사실과 다른 허위의 계약서로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 35,900원/㎡, 양도가액을 235,000원/㎡으로 하여 양도차익을 결정하여 2001.6.9 청구인에게 1998년 귀속분 양도소득세 24,443,860원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.7.23 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지를 안○○○으로부터 96,000,000원에 매매로 취득한 것으로 하여 실지거래가액으로 신고하였으나 처분청은 청구인이 제출한 쟁점토지의 매매계약서가 사실과 다른 허위의 계약서로 보아 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 제출한 실거래계약서에는 쟁점토지의 취득가액이 96,000,000원이나 실지조사시 청구인에게 징취한 검인계약서에는 취득가액이 40,000,000원으로 된 이중계약서를 작성하였고, 공동 근저당이 설정된 쟁점부동산에 대한 매매계약서에 채무인수에 관한 특약조항의 기재가 없으며, 중개인없이 쌍방작성한 계약서로서 이 건 심판청구시 청구인이 제시한 취득금액에 대한 박○○○의 확인서는 실지조사 및 과세적부심사청구시에 제시하지 못했던 서류이고, 심판청구를 위하여 최근에 새로 작성한 것으로 판단된다. 청구인의 거래은행의 계좌별 명세에도 취득가액이 구체적으로 확인되지 않아 취득실거래가액의 정당성을 인정하기 어렵고, 취득실거래가액이 불분명한 이 건 양도소득세를 처분청이 기준시가로 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 청구인이 1996.6.25 안○○○으로부터 매매로 취득한 쟁점토지의 실지취득가액이 96,000,000원인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항은 『 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다. 2.~4. (생략)』라고 규정하고 있다. 같은 법 제99조【기준시가의 산정】① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 공시지가 및 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 다목의 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액
• 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 지역안에 소재하는 주택 또는 건물의 경우에는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액

2. 제94조 제2호 내지 제5호의 자산 양도자산의 종류·규모·거래상황과 상속재산의 평가가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액』으로 규정하고 있다. 같은 법 제100조【양도차익의 산정】제1항은 『 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. 』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액으로 신고한 취득가액이 96,000,000원이라는 증거로 매매계약서·영수증·인우보증서 및 청구인명의의 거래은행의 계좌별 명세 등을 제시하고 있으나 매매계약서·영수증 및 청구인명의의 거래은행의 계좌별 명세 등에 의하여 확인하여 보더라도 계약금·중도금 및 잔금의 지급금액 및 지급일자가 구체적으로 확인되지는 않고 있으므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 계산한 것은 타당한 것으로 판단된다. 다만, 청구인은 처분청이 적용한 쟁점토지의 취득당시의 개별공시지가가 잘못 적용되었다는 주장을 하지는 않았으나 직권으로 우리원에서 안산시청 지적과에 쟁점토지의 개별공시지가를 조회(국심 46830-1229, 2001.11.8)하여 회보(지적58323-100979, 2001.11.8)받은 바에 의하면, 쟁점토지의 개별공시지가가 취득당시는 292,000원/㎡, 양도당시는 235,000원/㎡이나 처분청은 쟁점토지의 개별공시지가를 취득당시는 35,900원/㎡, 양도당시는 235,000원/㎡으로 적용하였음이 확인되고 있으므로 확인된 개별공시지가에 의하여 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 하겠다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.