신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

심판청구번호 국심2001중 1569(2002. 1.31) 요 청구인은 1992.5.30. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 임야 7,873㎡(이하 "쟁점외부동산"이라 한다)를 취득하고, 1994.6.8. ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 294.3㎡를 취득하여 1996.1.12. 동 지상에 건물 494.09㎡(대지와 건물을 합하여 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 보유하다가 1999.6.28. 쟁점부동산 및 쟁점외부동산을 함께 양도한 후 1999.8.5. 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점외부동산에 대하여는 청구인이 신고한 실지거래 가액을 인정하고, 쟁점부동산에 대하여는 청구인이 제시한 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 이를 부인하고 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.11.16 청구인에게 1999년 귀속분 양도소득세 56,655,893원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.1.30. 이의신청을 거쳐 2001.7.3. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 증빙이 부실하다는 이유만으로 사실조사에 의하지 아니하고 기준시가로 결정한 것은 조세평등주의에 위배되고, 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 넘을 수 없다는 대법원판례(대법원 제1부 96누4022, 1996.12.10)도 있는 바, 이 건 부과처분은 과잉금지원칙을 위배한 것이고, 쟁점부동산의 실지거래가액 조사 당시 건물의 신축과 관련하여 공사원가명세서만 제출하였고, "구체적인 영수증은 분실하여 보관하고 있지 않다"고 진술한 사실은 있으나, 나중에 건축비 영수증을 찾아서 제시한 것이므로 이를 토대로 실지 공사내역을 조사하여 실지거래가액으로 과세하여야 한다
• 나. 처분청 의견 인근 부동산중개업소를 대상으로 탐문조사한 바, 양도당시의 시세는 대지가 평당 300만원에서 330만원 정도, 건물은 평당 100만원 정도로서 쟁점부동산의 시세는 4억원에서 4억3천만원 정도 내외인 것으로 조사되었고, 매매실례가액은 인근상가(○○○동 ○○○소재)가 4억원에 거래된 것으로 조사되었으며, 쟁점부동산의 매수자인 조○○○은 청구인의 형수로서 청구인과는 특수관계에 있는 자로서 특수관계자간의 거래가액을 실지양도가액으로 신뢰할 수 없고, 당초 조사 당시에는 "쟁점부동산의 취득가액을 입증할 증빙이 전혀 없다"고 진술하였다가, 불복청구시 추가로 제시한 증빙들을 보면, 이○○○(청구인의 형)가 건축한 ○○○동 ○○○ 소재 건물의 공사비영수증과 혼재되어 있어 쟁점부동산의 순수한 공사원가를 구분할 수 없을 뿐만 아니라 당초 조사 당시 확인된 주변시세 등에 비추어 취득가액도 불분명하므로 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액이 확인되지 아니하는 것으로 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 금액으로 한다

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산은 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다(단서규정 생략).

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1992.5.30. 쟁점외부동산을 취득하고, 1994.6.8. 쟁점부동산중 대지 294.3㎡를 취득하여 1996.1.12. 위 지상에 건물 494.09㎡를 신축·보유하여 오다가 1999.6.28. 쟁점부동산과 쟁점외부동산을 함께 양도한 후 1999.8.5. 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 한 사실이 등기부등본 및 양도소득세 신고서에 의하여 확인되고 처분청은 쟁점외부동산에 대하여는 청구인이 신고한 실지거래 가액을 인정하고, 쟁점부동산에 대하여는 청구인이 제시한 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 이를 부인하고 공정과세협의회의 자문을 거쳐 기준시가로 이 건 과세하였음이 경정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 신축과 관련하여 건축비영수증을 제시하였으므로 이를 토대로 실지 공사내역을 조사하여 실지거래가액으로 과세하여야 함에도, 사실조사 없이 기준시가로 과세하는 것은 조세평등 주의 내지 과잉금지원칙에 위배되어 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 토지 206,010,000원 (○○○공사 분양가액), 건물 207,957,031원 합계 413,967,031원으로 하고, 양도가액을 토지 150,000,000원, 건물 130,000,000원 합계 280,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, 취득가액의 입증자료로 쟁점 부동산의 건물 신축공사 관련 공사원가명세서, 건축비영수증 등을 제시하고, 양도가액에 대한 증빙으로 검인계약서(1999.5.13)를 제시하고 있다. (나) 먼저, 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인이 제시한 부동산매매계약서(검인계약서)에 매매가액이 280,000,000원으로 되어 있으나, 쟁점부동산은 청구인과 특수관계에 있는 청구인의 형수 조○○○에게 양도한 것으로서, 위 매매가액이 기준시가 315,092,000원의 88%에 불과하고, 처분청의 탐문조사 결과 쟁점부동산의 시세가 4억원∼4억3천만원이며, 인근상가(○○○동 ○○○ 소재)의 매매실례가액이 4억원으로 조사되어 있으며, 청구인은 위 부동산매매계약서상의 매매가액을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 위 매매가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. (다) 전시법령에 의하면, 양도소득은 원칙적으로 기준시가에 의하여 계산하되, 다만, 양도자가 증빙서류를 갖추어 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것이나, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여 과세하는 것이며, 취득가액 또는 양도가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하는 것인 바, 이 건의 경우, 청구인이 제시한 증빙에 의하여 실지양도가액이 확인되지 아니하므로, 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액 공히 기준시가에 의하여야 하고, 따라서 처분청에서 사실조사 없이 기준시가에 의하여 과세하는 것이 조세평등주의 내지 과잉금지원칙에 반한다는 청구주장은 위 법리를 오인한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.