일괄양도분의 안분계산

심판청구번호 국심2001중 1555(2001.10.11) 처분청은 청구인이 경기도 ○○시 ○○면 ○○○리 ○○○ 소재 전 2,356㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1997.6.12 경매에 의하여 취득한 후, 청구외 배○○○에게 매매위임하여 1998.7.8 청구외 장○○○에게 양도하고, 취득가액을 98,100,000원으로 양도가액을 104,000,000원으로 1998.6.30 양도차익 예정신고를 한 사실에 대하여 실지거래 취득가액은 경매 낙찰가격으로 확인이 되고, 실지거래 양도가액은 불분명하나 청구외 장○○○가 청구외 배○○○으로부터 쟁점토지와 배○○○ 소유의 다른 토지 및 건물을 일괄양수한 가액 600,000,000원이 확인되는 경우로 보아 위 청구외 장○○○의 일괄양수가액 600,000,000원을 일괄 양수한 각 자산별 기준시가에 의하여 안분계산한 가액 140,030,215원을 쟁점토지의 실지거래 양도가액으로 하여 2001.4.13 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 21,656,880원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.7.5 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 실제 양도가액은 청구인이 청구외 배○○○에게 쟁점토지의 매매를 위임하고 청구외 배○○○으로부터 받은 금액 104,000,000원으로 보아야 하며, 배○○○의 소재가 확인이 되지 않아 이를 인정하기 어렵다면 실지거래 양도가액은 취득당시의 실지거래가액을 취득당시 기준시가대비 양도당시 기준시가의 상승률로 환산한 가액으로 하는 것이 합리적이다
• 나. 처분청 의견 청구인은 청구외 배○○○으로부터 104,000,000원을 실제로 받았다는 주장에 대하여 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있으며, 소득세법 제100조 제2항 의 규정에 의하면 수개의 자산을 일괄하여 양도하는 경우로서 일괄양도한 자산 전체의 실지거래 양도가액은 확인이 되나 각 자산별 실제양도가액이 불분명한 경우에는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분하도록 되어 있으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지거래 양도가액이 확인되는지 여부 및 쟁점토지가 다른 자산과 함께 일괄양도된 것으로 양도자산별 기준시가 안분가액에 의하여 쟁점토지의 실지거래 양도가액을 산정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1998.12.28 법률 제5580호 개정되기 이전의 것) 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법 등을 감안하여 대통령령으로 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법 등을 감안하여 대통령령으로 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정결의일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 같은법 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도하는 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다

• 다. 사실 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1997.6.12 경매에 의하여 98,100,000원에 취득하여 1998.7.8 청구외 장○○○에게 104,000,000원에 양도한 것으로 1998.6.30 양도차익 예정신고를 하였고 처분청은 청구인의 신청에 의한 양도소득세 실지조사 결과, 취득가액은 인천지방법원으로부터 경매에 의하여 낙찰받은 가격 98,100,000원을 실제취득가액으로 확인하였으나, 양도가액은 청구인이 청구외 배○○○에게 쟁점토지의 처분을 위임하였고, 청구외 배○○○은 자신이 소유하는 부동산 3건(경기도 ○○시 ○○면 대○○○ ○○○소재 대지 924㎡, 단독주택 198.18㎡ 및 같은곳 ○○○ 소재 답 1,955㎡)과 청구인 소유의 쟁점토지를 자기소유의 부동산인 것처럼 가장하여 청구외 장○○○에게 매매대금 600백만원에 일괄 매각하였음을 확인하였다. 위 쟁점토지외 2필지는 1997.10.31 사실상 잔금이 치루어졌으나 청구외 배○○○이 등기이전을 위한 서류를 지연 제출하는 바람에 1998.6.30자로 청구외 장○○○의 명의로 소유권이전을 하였고, 처분청은 실제 양도일자인 잔금청산일이 1997.10.31이므로 1997.6.30 고시된 1997.1.1기준 개별공시지가에 의하여 안분한 가액으로 쟁점토지의 실지거래 양도가액을 계산하였음이 처분청이 제출한 자료 등에 의하여 확인된다. 쟁점토지의 실지거래양도가액 안분계산 내역 양도물건 소유자 지목 면적 (㎡) 기준시가(원) 안분가액(원) ㎡/원 금액

○○○리 ○○○ (쟁점토지) 청구인 전 2,356 18,500 43,586,000 140,030,215

○○○리 ○○○ 배○○○ 대지 924 92,400 85,377,600 274,295,496

○○○리 ○○○ 배○○○ 단독 198.18 118,000 23,385,240 75,130,549

○○○리 ○○○ 배○○○ 답 1,955 17,600 34,408,000 110,543,740 계 186,756,840 600,000,000

(2) 이에 대하여, 청구인은 청구외 배○○○에게 쟁점토지의 매매를 위임하고 청구외 배○○○으로부터 104,000,000원을 실제로 받았으며 이는 쟁점토지가 맹지이고 IMF상황임을 감안하면 시가보다 적게 받은 금액은 아니므로 이를 청구인의 실지거래 양도가액으로 인정하여야 하며 청구외 배○○○이 소재불명으로 청구인이 주장하는 실지거래 양도가액을 인정하기 어렵다면, 실지거래 취득가액만 확인되는 경우로 보아 취득당시 실지거래가액을 취득당시의 기준시가와 양도당시의 기준시가의 상승률에 비례하여 계산한 가액을 쟁점토지의 실지거래 양도가액으로 하여야 한다는 주장이다.

(3) 먼저, 청구인이 실제로 받았다고 주장하는 쟁점토지의 양도가액 104,000,000원을 청구인의 실지거래 양도가액으로 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다. 처분청 조사당시 청구외 장○○○가 제출한 확인서 등에 의하면, 청구외 장○○○는 당초 위 쟁점토지외 2필지가 청구외 배○○○의 소유로 알고 청구외 배○○○과 총매매가격 600백만원에 일괄계약을 체결하고 대금을 지급한 것이나, 소유권이전등기 과정에서 쟁점토지의 실제 소유자가 청구인임을 알고 인감증명 및 부속서류를 받는 과정에서 청구인이 요구한대로 청구인이 양도차익 예정신고시 첨부한 매매계약서(매매대금 104,000,000원)를 작성해 준 것으로 확인되고 있으며 쟁점토지의 양도대금 수령사실에 대하여 청구인은 처분청 조사당시에는 쟁점토지의 양수자인 청구외 장○○○로부터 104,000,000원을 현금과 수표로 받았다고 주장하였다가, 이 건 심판청구시에는 청구외 배○○○으로부터 104,000,000원을 받은 것이라고 주장하고 있으나, 청구외 배○○○의 거소불명으로 청구인이 배○○○으로부터 언제 얼마의 금액을 받았는지 여부에 대한 구체적인 입증자료는 제시하지 못하고 있다. 따라서, 이 부분에 대한 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(4) 또한, 청구인은 청구외 배○○○의 소재불명으로 쟁점토지의 실지거래 양도가액이 확인되지 않아 소득세법 제100조 의 규정에 의하여 실지거래 양도가액을 계산하는 경우, 취득당시의 실지거래가액을 취득당시 기준시가 대비 양도당시의 기준시가의 상승률을 기준으로 환산한 가액을 쟁점토지의 양도가액으로 하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 위 소득세법 제100조 제1항 단서의 규정은 동법 시행령 제166조 제1항의 "기타자산과 비상장주식 및 투기목적 거래자산, 상속 또는 증여받은 자산 등"의 자산을 양도하고 취득가액 또는 양도가액중 어느 하나만의 실지거래가액이 확인되는 경우에 확인되지 아니하는 다른 하나의 취득가액 또는 양도가액을 산정하기 위한 규정으로 쟁점토지와 같이 일반부동산을 1년이상 보유한 경우로 기준시가 과세원칙인 자산에는 적용하지 않는 것이 원칙이다. 이 건 청구인은 일반부동산을 1년이상 보유하다가 양도한 경우이므로 기준시가 과세가 원칙이나, 청구인이 실가 신고한 경우로서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우이므로, 청구인의 실지거래 취득가액과 양도가액이 모두 확인되는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고, 청구인의 실지거래 양도가액이 확인되지 않는 경우로 보면 기준시가에 의하여 과세하여야 한다.(국심2001중513, 2001.6.29 같은 뜻) 그러나, 이 건은 위에서 살펴본 바와 같이 일괄양도한 자산 전체의 실지거래 양도가액이 확인되는 경우로서 일괄양도한 자산이 반드시 동일인 소유이어야 하는 것은 아니므로 일괄양도한 자산 전체의 실지거래 양도가액을 각 자산별 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 각 자산의 실지거래 양도가액으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 설령, 청구인의 주장대로 위 소득세법 제100조 제1항 단서의 규정에 의하여 양도차익을 계산한다고 하더라도 계약서상 잔금청산일은 1998.6.30로 되어 있으나, 처분청이 청구인이 제출한 계약서를 진정한 것이 아닌 것으로 보아 부인하고 있고, 구체적인 잔금청산시기가 확인되지 아니한 경우로서 등기접수일을 양도일로 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 취득일인 1997.6.12 현재의 개별공시지가(18,500원/㎡)와 양도 등기접수일인 1998.7.8 현재의 개별공시지가(34,800원/㎡)에 의하여 청구인의 양도차익을 다시 계산하면 83,098,654원으로 처분청이 결정한 38,594,815원에 비하여 청구인에게는 현저히 불리한 결과가 발생하는 점이 있다. 처분내용 및 청구주장에 따른 양도차익 비교 구 분 취득가액 양도가액 필요경비 양도차익 o 처분내용 98,100,000 140,030,215 3,335,400 38,594,815 o 청구주장 98,100,000 184,534,054 3,335,400 83,098,654 따라서, 이 부분에 대한 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(5) 그러므로 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.