체비지대장의 명의변경을 취득시기로 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2001중 1428(2001.10.30) 청구인은 서울특별시 강남구 ○○○동 ○○○ 437.00㎡(이하“쟁점토지”라 한다)를 1989.6.28. 서울특별시로부터 등기이전을 받아 지상에 건물 129.60㎡를 신축하고 1994.6.4. 등기한 후 1997.11.19. 양도하기 위하여 1997.11.10. 양도소득세를 예정신고·납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 취득시기는 서울특별시로부터 등기(1989.6.28.)이전 받은 날이 아니라 당해 체비지를 실지 매입한 1981.10.29.(서울특별시의 매수인명의변경승인일)로 보아야 하므로 취득가액을 1985.1.1. 의제취득가액으로 계산하여 2001.1.4. 양도소득세 33,502,430원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.29. 이의신청을 거쳐 2001.6.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1981.10.29. 서울특별시가 토지구획정리사업을 시행하고 있던 ○○○1지구 1139구획 3호 체비지 예정면적 135평 1홉을 청구외 이○○○외 2인으로부터 청구외 김○○○과 함께 쟁점토지를 취득할 수 있는 권리를 취득하여 서울특별시로부터 토지구획정리사업이 완료된 후 1989.6.28. 등기이전 받았으며 소득세법시행령 제162조 제2항 에 자산의 양도대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우 목적물이 완성 또는 확정된 날로 보아야 하므로 쟁점토지의 취득시기는 1989.6.28.로 보아야 하고, 따라서 1981.10.29.을 취득일로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 서울특별시에서 토지구획정리사업의 환지예정지로 지정된 토지로서 환지예정지 지정의 효력발생일은 사업시행자가 환지지정공고를 한 날이며, 환지지정 공고일 이후는 토지로서의 효력이 발생하는 것인 바(재산01254-2891, 1987.10.29) 쟁점토지는 청구인이 취득한 1981.10.29. 이전에 환지예정지로 지정된 토지임이 확인되므로(서울특별시의 매수인 명의변경승인조건서 상) 청구인이 쟁점토지를 1981.10.29. 취득한 것으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득일이 서울특별시장으로부터 명의변경을 받은 1981.10.29.인지 아니면 토지구획정리사업이 완료되어 청구인이 등기부상 등기이전을 받은 1989.6.28. 인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1997.12.13. 법률 제5424호로 개정되기 전의 것) 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22 개정)

(2) 소득세법시행령(1997.12.13. 대통령령 제15565호로 개정되기 전의 것) 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(…생략…)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금 지급 약정일. 다만, 잔금 지급 약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

(3) 토지구획정리사업법(1995.12.29. 법률 제5109호로 개정된 것) 제54조 【유보지등】

① 시행자는 구획정리사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 사업계획이 정하는 목적을 위하여 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 이를 체비지 또는 유보지로 정할 수 있다. 제57조 【지정의 효과】

④ 제54조 규정에 의한 체비지에 관하여 환지예정지가 지정된 때에는 시행자는 구획정리사업의 비용에 충당하기 위하여 이를 사용 또는 수익하게 하거나 이를 처분할 수 있다. 제66조 【체비지등의 처분등】

① 시행자는 체비지 또는 유보지를 규약·정관·시행규정 또는 사업계획이 정하는 목적 및 방법에 의하여 합리적으로 이를 처분또는 관리하여야 한다.

② 행정청인 시행자가 제1항의 규정에 의하여 체비지 또는 유보지를 처분하는 경우에는 국가 또는 지방자치단체의 재산처분에 관한 법령은 이를 적용하지 아니한다. 제57조 제4항의 규정에 의하여 체비지를 처분하는 경우에도 또한 같다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 1997.11.19. 양도된 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 취득가액과 양도가액을 기준시가로 과세하면서 취득시기가 1985.1.1. 이전이므로 1985.1.1.의 의제취득가액을 적용하여 과세한데 대하여 청구인은 토지구획정리사업이 완료되어 청구인의 등기가 경료된 1989.6.8.을 취득시기로 하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 서울특별시 성동구 ○○○동 ○○○ 청구외 이○○○외 2인으로부터 ○○○1지구 1139구획 3호 체비지 135평1홉을 매입하여 1981.10.29. 서울특별시로부터 매수인명의변경승인을 받은 사실이 서울특별시장이 발행한 매수인명의변경승인공문 사본에 의하여 확인되고, 쟁점토지는 토지구획정리사업이 진행중이었으므로 소득세법시행령 제162조 제2항 에 자산의 양도대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우 목적물이 완성 또는 확정된 날이 그 양도일 또는 취득일이므로 청구인은 1981.10.29. 양도인으로부터 토지를 구입한 것이 아니고, 서울특별시로부터 토지를 양수할 수 있는 토지 취득권을 취득한 것이며, 동 취득권은 토지위치가 유동적이고, 면적의 증감이 있어도 양수인은 하등의 이의를 제기할 수 없도록 서울특별시 명의변경승인규정 제1항에 명시되어 있으며, 또한 서울특별시 명의변경승인규정 제2항에는 매각지의 소유권이전은 토지구획정리사업이 완료되고 매수자가 매도대금을 완납한 후에 서울특별시장은 이를 이행한다고 되어 있어 쟁점토지의 취득시기는 서울특별시로부터 등기이전을 받아 재산권행사가 가능한 시점인 1989.6.28.을 취득일로 보아야 한다고 주장하면서 쟁점토지의 폐쇄등기부등본을 제시하고 있다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 1981.10.29. 이전에 매입하고 1981.10.29. 서울특별시장으로부터 매수인명의변경승인을 받았으므로 취득일을 1981.10.29.로 보아야 하고, 양도가액과 취득가액의 실거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가를 적용하여 양도가액과 취득가액을 계산하면서 취득가액은 1985.1.1.의 의제취득가액으로 계산하여 양도소득세를 부과하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점토지가 토지구획정리사업이 진행중이어서 재산권의 행사가 제한되므로 서울특별시장으로부터 등기 이전을 받은 1989.6.28.이 취득일이 된다고 주장하고 있어 쟁점토지의 양도가능 여부와 매수대금의 불입여부등에 대하여 서울특별시 재산관리과에 확인한 바, 쟁점토지(체비지)를 매각할 당시에는 할인하여 일시불로 매각을 하였고, 토지구획정리사업기간중 체비지는 사인간에 매각할 수 있으며, 다만 명의를 서울특별시장에게 신고하여 변경승인을 얻어야 한다는 사실을 알 수 있다.

(4) 위의 사실을 종합하여 판단하면 청구인과 처분청간에 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가를 적용하여 양도소득을 계산하여야 한다는 사실에 대하여는 다툼이 없고, 취득가액을 산정하는 기초가 되는 취득시기를 청구인은 쟁점토지는 토지구획정리사업이 진행중이었으므로 소득세법시행령 제162조 제2항 에 의거 자산의 양도대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 목적물이 완성 또는 확정된 날인 1989.6.28.을 취득일로 보아야 한다고 주장하고 있으나 쟁점토지와 같은 체비지는 사인간에 자유로이 양수도를 하고 서울특별시에 명의변경승인 신청을 하면 서울특별시장은 체비지의 양수도를 확인하고 체비지 매각대장에 등재를 하여 재산권의 행사에는 아무런 장애가 없는 것으로 확인되며 토지구획정리사업지구내 체비지는 취득대금 청산일이 확인되지 않는 경우 '체비지대장의 명의변경일’을 그 취득시기로 보는 것이므로 쟁점토지의 취득시기는 1981.10.29.이 된다(국심98중1497, 1998.12.31. 같은 뜻임)고 할 것이다. 따라서 처분청이 취득시기를 1981.10.29.로 보아 취득가액의 산정을 1985.1.1.의 의제취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.