부동산의 상속재산평가

심판청구를 기각합니다.

별지 기재의 청구인 3인(이하 "청구인들"이라 한다)은 1999.5.28. 사망한 임○○○(이하 "피상속인"이라 한다)의 상속인으로서 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○외 4필지 대지 2,712.6㎡ 및 지상건물 3,376.7㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 상속재산으로 신고하면서 2개의 감정기관(○○○감정평가법인, ○○○감정평가법인)에서 평가한 감정가액의 평균액인 3,968,078,650원으로 평가하고, 또한 상속개시일 현재 피상속인의 채무를 3,601,701,400원으로 하여 1999.11.18. 상속세신고를 하였다. 처분청은 청구인들이 신고한 쟁점부동산의 감정가액을 상속개시일 현재의 시가로 볼 수 없다하여 이를 부인하고 기준시가로 평가하여 2001.5.10. 청구인들에게 1999년도분 상속세 403,896,050원을 부과하는 한편, 이 건 상속세 결정과정에서 상속인 방○○○(피상속인의 처)이 차남 임○○○의 채무 70,000,000원을 상환하여 준 사실을 확인하여 2001.5.10. 청구인 임○○○에게 1999년도분 증여세 17,591,300원을 부과처분하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2001.5.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인들 주장

(1) 처분청은 쟁점부동산의 감정평가목적이 상속세납부목적외의 것으로 볼 수 없다하여 감정가액을 부인하였으나, 당초 은행으로부터 대출을 받기 위해 감정평가하였으나 추가대출이 불가능하여 대출을 받지 못한 것이고 ○○○감정평가법인 등이 쟁점부동산에 대하여 감정평가한 가액은 기준시가의 83% 수준에 달하고 있으며 매매실례가액등에 비추어 보아도 낮은 가액이 아니므로 감정가액을 시가로 인정하여야 한다.

(2) 처분청은 쟁점부동산 중 토지가액을 개별공시지가로 평가함에 있어서 1998.6.30. 고시된 1998년도분을 적용하였으나, 이 건 상속개시일은 1999.5.28.로서 1999.1.1. 현재의 가격기준으로 작성된 1999년도분(1999.6.30. 고시) 개별공시지가를 적용하는 것이 상속개시당시의 가액을 좀 더 정확히 반영할 수 있는 것이므로 1999년 개별공시지가를 적용하여 평가함이 타당하다.

(3) 청구인들은 당초 피상속인의 채무로서 임○○○, 임○○○, 임○○○ 3인 명의의 은행차입금 1,150,000,000원만 신고하였으나, 상속인 박○○○(피상속인 처) 명의의 ○○○은행으로부터의 차입금 450,000,000원을 신고누락하였으므로 동 금액을 피상속인의 채무로 추가인정하여야 하며, 또한, 처분청은 위 박○○○ 명의의 차입금 450,000,000원 중 110,000,000원이 인출되어 그중 70,000,000원이 차남 임○○○ 명의의 ○○○ 차입금을 상환하였다고 하여 이를 증여로 보았으나, 위 박○○○ 및 임○○○ 명의의 차입금은 모두 피상속인의 것이므로 증여세 과세를 취소하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인들은 쟁점부동산의 감정평가목적이 담보제공 목적이었다는 주장이나, 쟁점부동산을 감정평가한 후 은행으로부터 대출받은 사실이 없고 ○○○감정평가법인 및 ○○○감정평가법인의 회신공문에 의하면 감정평가수수료의 미납으로 감정평가서를 회수하여 폐기하였다는 점 등으로 볼 때, 청구인이 제출한 감정평가서는 공신력 있는 감정기관이 인정한 평가서가 아니어서 동 감정가액을 시가로 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 가액을 기준시가로 평가한 것은 정당하다.

(2) 청구인들은 쟁점부동산 중 토지의 가액을 1999년도분 개별공시지가로 평가하여야 한다는 주장이나, 개별공시지가의 적용은 상속세 및 증여세법 제61조 및 같은법시행령 제50조 제6항의 규정에 의해 평가기준일(상속개시일) 현재 고시되어 있는 것을 적용하는 것이므로 상속개시일이 1999.5.28.인 이 건의 경우 1998.6.30.∼1999.6.29.기간 중 적용되는 1998년 개별공시지가를 적용하여 그 가액을 평가한 당초처분은 잘못이 없다.

(3) 청구인들은 박○○○ 및 임○○○ 명의의 은행 및 ○○○ 차입금이 당초 피상속인의 채무라는 주장이나, 이 건 상속세 신고시 동 차입금이 피상속인의 차명차입금이라고 신고한 사실이 없을 뿐만 아니라 피상속인의 것임을 입증하는 증빙서류의 제시가 없으며, 동 차입자금 중 일부가 피상속인의 부채상환 및 은행계좌에 입금된 사실이 있다 하더라도 이러한 이유만으로 위 박○○○ 및 임○○○ 명의의 차입금을 피상속인의 것으로 볼 수 없으므로 박○○○ 명의의 차입금 450,000,000원은 피상속인의 채무로 공제될 성질이 아니며, 또한 박○○○이 임○○○의 채무 70,000,000원을 상환하여 준 데 대하여 증여세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점부동산의 가액을 감정가액으로 평가할 것인지, 아니면 기준시가로 평가할 것인지 여부

② 쟁점부동산을 기준시가로 평가할 경우 상속개시일(1999.5.28)후에 고시된 1999년도 개별공시지가(1999.6.30. 고시)를 적용할 수 있는지 여부

③ 상속인(박○○○, 임○○○) 명의의 부채를 피상속인의 채무로 볼 수 있는지 여부와 박○○○이 임○○○ 명의의 채무(7,000만원)를 상환하여 준 것이 증여에 해당하는지 여부

• 나. 쟁점①에 대하여

(1) 관련법령 (가) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 본문에서 『이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다.』고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서 『제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.』고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.』고 규정하고 있으며, 같은법 제61조 제1항에서 『부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.』고 규정하고, 그 제1호 본문에서 토지의 경우『지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가』라고 규정하고 있고, 그 제2호에서 건물의 경우『대통령령이 정하는 시가 표준액에 의한 가액』이라고 규정하고 있다. (나) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에서 『법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다』고 규정하고, 그 제2호에서 『당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액』이라고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 (가) 쟁점부동산의 감정평가 경위등을 보면, 1999.5.28. 상속이 개시되고 청구인들중 박○○○, 임○○○이 청구외 ○○○감정평가법인과 ○○○감정평가법인에게 쟁점부동산에 대한 감정평가를 의뢰한 결과 동 감정기관은 다음과 같이 감정평가를 하였음이 감정평가서등에 의해 확인되며, (단위: 원) 구 분

○○○감정평가법인

○○○감정평가법인 평가대상 쟁점부동산 쟁점부동산 감정평가일 1999.10.12 1999.10.13 가격시점 1999.10.11 1999.10.12 평가목적 담 보 담 보 평가금액 4,117,266,000 3,904,152,300 청구인들은 위 2개 감정가액의 평균액인 3,968,078,650원을 쟁점부동산의 시가로 보아 1999.11.18. 상속세신고를 하였다. 한편, 쟁점부동산은 상속개시 5∼6년전인 1993.11월 및 1994.2월 이미 담보로 제공(채권최고액 40억 4,500만원)되어 피상속인(임○○○)이 ○○○은행등으로 부터 대출받았기 때문에 이 건 감정평가일 현재에는 담보가치가 없었던 상태였으며, 청구인들이 상속개시후 실제로 쟁점부동산을 담보로 제공하고 금융기관등으로 부터 대출받은 사실이 없는 것으로 쟁점부동산의 등기부등본등에 의해 확인된다. (나) 쟁점부동산에 대한 평가액을 비교하여 보면 다음과 같다. (단위: 원) 쟁점부동산 감정가액(A) 기준시가(B) 비율(A/B) 토 지 2,694,050,500 3,576,085,000 75.3 건 물 1,274,028,150 1,196,742,920 100.6 계 3,968,078,650 4,772,827,920 83.1

• 주) 감정가액은 2개 감정가액의 평균액임. (다) 위와 같이 청구인들이 제시한 쟁점부동산에 대한 감정가액은 기준시가 보다 상당히 낮은 것으로 되어 있으며, 상속세 신고 1개월전에 담보가치가 없는 쟁점부동산을 감정평가의뢰하고 실제로 금융기관등으로 부터 대출받은 사실이 없는 점으로 볼 때, 쟁점부동산에 대한 감정평가목적은 상속세 신고목적으로 감정평가한 것으로 여겨지며, 일반적으로 기준시가의 경우 시가보다는 다소 낮게 책정되고 있다는 점과 쟁점부동산에 대한 감정평가목적이 상속세신고목적이었던 점을 감안할때 위 감정가액의 경우 상속개시당시의 시가를 적정하게 반영된 가액으로 보기는 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 청구인들이 신고한 감정가액을 부인하고 쟁점부동산의 가액을 기준시가로 평가하여 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.
• 다. 쟁점②에 대하여

(1) 관련법령 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 에서 [부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.]고 규정하고, 그 제1호 본문에서 [토지는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다)]라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제50조 제6항에서 [법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.]고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 (가) 쟁점부동산의 가액을 개별공시지가로 평가함에 있어 처분청은 1998.6.30. 고시된 1998년도 개별공시지가를 적용하였고, 청구인들은 이 건의 경우 상속개시일이 1999.5.28. 이어서 1999.1.1을 기준으로 책정한 1999년도 개별공시지가(1999.6.30.고시)를 적용하는 것이 보다 시가에 근접하므로 동 1999년도 개별공시지가로 평가하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하여 평가하는 것이 원칙이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적인 평가방법으로 그 가액을 산정하며, 보충적평가방법을 적용함에 있어서 상속재산이 토지인 경우에는 개별공시지가를 적용하되, 개별공시지가는 상속개시일 현재 고시되어 있는 것을 적용하도록 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제6항 에서 규정하고 있는바, 상속개시일이 1999.5.28.인 이 건의 경우 상속개시일 현재 고시되어 있는 1998년도의 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다. (국심 2001전2217, 2001.10.19.등 같은뜻임)

• 라. 쟁점③에 대하여

(1) 관련법령 상속세 및 증여세법 제14조 제1항 에서 [거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 차감한다.]고 규정하고, 그 제3호에서 [채무(상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)]라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서 [제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산의 가액에서 차감하는 채무의 금액은 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것이어야 한다.]고 규정하고 있다. 같은법시행령 제10조 제1항에서 [법 제14조 제4항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것"이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류]라고 규정하고 있다. 한편, 같은법 제2조 제1항 제1호에서는 타인의 증여에 의하여 재산을 취득하는 자가 거주자인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산에 대하여 증여세를 부과하는 것으로 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단 (가) 청구인들이 상속세 신고를 하면서 상속개시일 현재 피상속인의 채무로 신고한 내용을 보면 다음과 같으며, (단위: 원) 전세보증금 은행차입금 전세권자 금액 채무자명의 금액

○○○은행

○○○생명 962,995,000 1,440,000,000 임○○○ 임○○○ 임○○○ 350,000,000 500,000,000 300,000,000 계 2,402,995,000 계 1,150,000,000 처분청은 청구인들이 신고한 위 은행차입금등을 피상속인의 채무로 인정하였음이 상속세 결정결의서 등에 의해 확인된다. (나) 한편, 처분청은 이 건 상속세를 조사결정하는 과정에서 상속인 중 박○○○(피상속인의 처) 명의의 은행차입금 450,000,000원(1994.4.30. ○○○은행 대출금)중 110,000,000원의 자금이 1999.4.30. 인출되어 차남 임○○○ 명의의 채무(1998.4.20 및 1998.11.19.의 ○○○동 및 ○○○동 ○○○ 대출금 210,000,000원) 상환에 사용된 사실을 확인하고, 동 상환금액중 70,000,000원을 위 박○○○이 임○○○에게 증여한 것으로 보아 이 건 증여세를 과세하였으며, 이에 대하여 청구인들은 위 박○○○ 명의의 은행차입금과 차남 임○○○ 명의의 차입금등이 피상속인의 것이므로 피상속인의 채무로 인정하여야 하고 또한 증여세 과세도 취소되어야 한다는 주장인바 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인들은 당초 상속세신고시 위 박○○○ 명의의 은행차입금 450,000,000원과 임○○○ 명의의 ○○○ 차입금 210,000,000원을 채무로 신고한 사실이 없으며, 동 박○○○등 명의의 차입자금을 피상속인이 지배하면서 관리, 처분하였다는 구체적인 입증을 하지 못하고 있고, 둘째, 위 박○○○은 1984.10월 부터, 위 임○○○은 1997.3월부터 사업자등록을 하고 음식점업을 영위하고 있음이 국세청의 전산자료에 나타나고 있어 위 양인은 독립적으로 경제적활동을 한 사실이 확인되며, 셋째, 위 임○○○은 2000.12.6. 처분청 조사시 동인이 모 박○○○으로부터 70,000,000원(차입금 상환액)을 증여받은 사실을 스스로 인정하였음이 임○○○에 대한 문답서에 의해 확인된다. 위 사실을 종합해 볼 때, 위 박○○○등 명의의 금융기관 차입금을 상속개시일 현재 피상속인이 부담한 채무로 볼 수 없으며, 또한 박○○○이 임○○○의 채무 70,000,000원을 상환하여 준 사실이 확인되므로 처분청이 채무공제를 부인하고 임○○○에게 증여세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 마. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.