8년 자경농지

○○○세무서장이 2000.12.20. 청구인에게 한 1999년 귀속분 양도소득세 55,201,510원의 부과처분은 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 전 330㎡의 양도가액을 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행령 제164조 제1항의 규정에서 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 1991.6.8. 그의 아버지로부터 증여받은 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 전 330㎡(공유지분 330/664, 이하 "쟁점토지"라 한다)를 1999.6.17. 청구외 양○○○에게 양도하고, 양도소득세가 면제되는 8년이상 자경농지로 세액감면신청서를 제출하였다. 처분청은 쟁점토지가 양도당시 농지가 아니라 하여 감면을 배제하고 기준시가로 양도차익을 산정하여, 2000.12.20. 청구인에게 1999년 귀속분 양도소득세 55,201,510원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.2.13. 이의신청을 거쳐 2001.4.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 1981.8.4. 아버지가 취득하여 계속 농사를 짓던 농지로 청구인이 증여받아 양도당시까지 8년이상 자경한 농지이고, 처분청이 적용한 1998년도 개별공시지가는 현황이 유사한 다른 토지에 비해 높게 책정된 분할전 토지의 개별공시지가를 적용함은 부당하며, 청구인이 제출한 양도계약서 및 입증자료에 의하여 실지양도가액이 확인되고 있음에도, 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액보다 더 많으므로 실질과세원칙에 위배된다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 증여받을 당시 건축물이 있었다가 멸실된 바 있어 양도당시 농지가 아니며, 청구인은 쟁점토지의 개별공시지가가 과다하게 책정되었다고 주장할 뿐 관할 시·군·구청장에 이의신청을 제기한 바 없으므로 분할전 토지의 개별공시지가를 적용함은 잘못이 없으며, 양도계약서상에 근저당설정내용이나 농작물 등의 특약사항의 기재가 없음은 물론 실지양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 입증자료의 제시가 없으므로, 쟁점토지를 8년이상 자경한 농지로 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 양도소득세가 면제되는 8년이상 자경한 농지로 볼 수 있는 지 여부와 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 조세감면구제법 제69조(1998.12.28 법률 제5584호로 개정된 것)【자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제】① 다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.

1. 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자 같은법 시행령 제66조【자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제】① 법 제69조 제1항 본문에서“대통령령이 정하는 토지”라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다(각호 생략). 같은법 시행규칙 제27조【농지의 범위 등】② 영 제66조 제1항의 규정에 의한 토지에 해당하는지의 여부 확인은 다음 각호의 기준에 의한다.

1. 등기부등본 또는 토지대장등본 기타 증빙에 의하여 양도자가 8년 이상 소유한 사실이 확인되는 토지일 것

2. 주민등록표등본, 시·구·읍·면장이 교부 또는 발급하는 농지 원부등본과 자경증명에 의하여 양도자가 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있고 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지일 것 소득세법 제96조 (1999.12.28 법률 제6051호로 개정되기 전의 것)【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 같은법 제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 같은법시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의한 분할로 인하여 지번이 새로이 부여된 토지

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점토지를 양도소득세가 면제되는 8년이상 자경한 농지로 볼 수 있는 지에 대하여 살펴본다. 쟁점토지는 청구인이 1991.6.8. 아버지로부터 증여받은 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 전 998㎡에서 1999.1.8. 분할된 토지로서, 청구인이 1985.4.9. 분할 전 토지를 담보로 하여 청구외 (주)○○○상호신용금고에서 근저당을 설정(채권최고액 9,900,000원)하면서 그 지상건물을 공동담보로 하였다가, 1995.8.12. 동 건물의 멸실로 인하여 "공동담보일부소멸"등기가 되었으며, 1997.3.26. 같은 번지상의 건물이 "근저당권 담보추가"등기되었음이 등기부등본에 의하여 확인되고, 위 담보추가된 건물은 1994.10.26. 건축허가, 1997.7.4. 사용승인, 1997.9.29. 청구인명의로 소유권보존등기(연면적 119.79㎡의 2층 주택)가 경료되었음이 일반건축물관리대장에 의하여 확인되는 점으로 보아 쟁점토지는 양도당시 농지로 보기 어려운 것으로 판단된다. 이에 더하여, 청구인은 1991.6.8. 쟁점토지를 증여받아 1999.6.17. 양도할 때까지 8년이상 소유하였으나, 동 기간동안 청구인은 경기도 ㅇㅇ시 또는 경기도 ㅇㅇ군 등의 주소지에서 거주한 사실이 주민등록초본에 의하여 확인되므로 농지소재지에서 8년이상 거주하여야 한다는 요건도 충족하지 못한 것으로 판단된다. 따라서, 처분청에서 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세가 감면되는 8년 이상 자경농지를 부인하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

(2) 다음, 양도당시 쟁점토지의 개별공시지가가 부당하게 높을 뿐만 아니라, 분할전 토지의 개별공시지가를 적용함은 부당하다는 주장에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지의 개별공시지가가 부당하게 높다고 주장하나, 개별공시지가가 부당하거나 개별공시지가에 이의가 있는 경우에는 지가공시및토지등의평가에관한법률 제8조 및 개별토지가격 합동조사지침(국무총리훈령) 제12조의 2의 규정에 의하여 이의신청을 하거나 재조사청구를 제기하여 구제받아야 할 사항으로, 이 건 심판청구에 있어서는 개별공시지가의 적부에 대하여는 다툴 수 없는 것이므로, 개별공시지가가 부당히 높다는 청구주장은 이를 받아들이기 어렵다고 판단된다(국심 2001구114, 2001.4.6외 다수 같은 뜻임). (나) 1999.1.28. 분할된 쟁점토지에 대하여는 1998∼1999년도 개별공시지가가 고시되지 아니하고, 2000년도에야 ㎡당 598,000원으로 고시되었음을 알 수 있고, 처분청은 쟁점토지에 대하여 분할전 토지(같은동 ○○○)의 1998년도 개별공시지가인 ㎡당 598,000원을 적용하여 양도가액을 산정하였음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인되는 바, 쟁점토지는 분할후 1999년도 개별공시지가가 고시되기 이전에 양도(1999.6.17)되어 개별공시지가가 없는 토지가 되었음에도, 처분청이 분할전 모지번의 1998년도 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 양도가액을 산정한 것은 전시한 소득세법 제99조 제1호 가목 단서 및 같은법시행령 제164조 제1항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 것이 아니므로 적법하다 할 수 없고, 따라서 위 규정에서 정하는 방법에 따라 쟁점토지에 대한 1998년도 개별공시지가를 평가한 가액을 양도가액으로 하여 과세함이 타당하다고 판단된다.

(3) 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액보다 높아 실질과세원칙에 어긋난다는 주장에 대하여 살펴본다. 청구인은 기준시가에 의한 양도차익(197백만원)이 실지양도가액(63백만원)보다 커 실질과세원칙에 반한다고 주장하나, 청구인이 이의신청시 제출한 부동산매매계약서(1999.6.2 계약금 5백만원, 1999.6.7 중도금 38백만원, 1999.6.14 잔금 20백만원)와 심판청구시 제출한 부동산매매계약서(계약체결일 미상, 계약금 5백만원, 1998.10.29 중도금 38백만원, 1998.11.16 잔금 20백만원)가 매매대금만 63백만원으로 동일할 뿐 대금지급일이 크게 상이하여 위 부동산매매계약서를 신빙성 있는 것으로 인정하기 어렵고, 청구인은 쟁점토지의 양도대금으로 ○○○신용협동조합의 대출금을 상환하였다고 주장하면서 예금통장사본을 제시하고 있으나, 동 증빙에 의하여 대출금상환사실만 확인될 뿐 쟁점토지의 양도대금으로 동 대출금을 상환한 것인지가 불분명하므로, 쟁점토지의 양도가액이 확인된다고 보기 어렵다 하겠다. 따라서 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액보다 크므로 실질과세원칙에 반한다는 청구주장 역시 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.