실지양도가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 경기도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ읍 ○○○리 ○○○ 대지 1,975㎡ 및 지상건물 768.86㎡(위 대지와 건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1998.10.23 취득하여 보유하다가 1999.6.22 양도한 후 취득가액 420,000,000원, 양도가액 410,000,000원을 실지거래가액으로 하여 1999.6.21 양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액은 청구인의 신고금액인 420,000,000원, 양도가액은 소유권등기이전시 제출한 검인계약서상에 기재된 매매금액 627,545,760원을 실지거래가액으로 보아 이를 기준으로 양도차익을 산정하여 1999년 귀속 양도소득세 98,419,560원을 2001.1.20 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.2.26 이의신청을 거쳐 2001.6.7 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1998.10.23 쟁점부동산을 ○○○등 2인으로부터 420,000,000원에 취득하여 보유하다가 410,000,000원을 받고 ○○○에게 양도한 후 법정기한내에 실지거래가액으로 양도차익예정신고를 하였고, 처분청 조사시에도 거래상대방으로부터 청구인의 신고내용과 동일한 금액으로 매매되었다는 사실을 확인하고서도 법무사가 임의로 기재한 검인계약서상의 매매금액을 어떠한 입증자료도 없이 실지거래양도가액으로 보아 과세한 처분은 부당하므로 이 건 양도소득세 과세처분은 이를 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산 취득당시인 1998.10경은 IMF사태의 초기단계로 부동산가격이 하락하다가 양도무렵인 1999.6경에는 부동산 경기가 다소 회복되는 시기였던바 청구인이 취득가액보다 양도가액을 적게 신고한 것은 매수자와의 담합에 의한 거래로 보여지고 현지 소재 ○○○부동산 공인중개사 ○○○에게 탐문한 바 쟁점부동산은 7억5천만원에 매물이 나와있었으며 급매물로 6억5천만원에 거래되었다고 하고 있는 점등을 볼 때 검인계약서상에 기재된 매매금액을 실지거래양도가액으로 보아 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다하겠다.

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 검인계약서상에 기재된 매매가액(627,545,760원)을 실지거래양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)』이라고 규정하고 있고, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략)

2. (생략)』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득 후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 같은조 제5항에서는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산의 양도와 관련 취득가액 420,000,000원, 양도가액 410,000,000원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고한 사실, 쟁점부동산의 취득가액이 420,000,000원이라는 사실등에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점부동산의 소유권이전등기시 제출한 검인계약서상에는 청구인이 쟁점부동산을 1999.6.22 청구외 ○○○에게 627,545,760원에 양도한 것으로 되어 있다.

(3) ○○○부에서 발간한 지가(地價)동향 책자에는 쟁점부동산 소재지인 경기도 ㅇㅇㅇ시의 지가(地價)가 1998년에 △13.51%, 1999년에 6.26% 상승한 것으로 되어 있다. 살피건대, 처분청에서 탐문조사등을 통하여 청구인의 신고가액을 부인하고 검인계약서상 매매금액인 627,545,760원을 실지거래양도가액으로 보아 과세한 이 건 처분에 대하여 청구인은 검인계약서상 매매금액은 소유권이전등기를 위임받은 법무사가 임의로 기준시가금액을 기재한 것이고, 청구인 신고양도가액(410,000,000원)이 실지거래양도가액이므로 이를 기준으로 양도차익을 산정과세하여야 한다고 주장하면서 거래금액이 410,000,000원으로 된 매매계약서와 거래상대방의 확인서등을 관련증빙으로 제시하고 있으나, 청구인 제시 매매계약서의 경우 계약일이 표시되어 있지 아니하고, 동 매매계약서 내용대로 매매대금을 수수한 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙(금융자료등)을 제시하지 못하고 있어 청구인이 제시한 매매계약서의 경우 그 신빙성이 의문시되는 점, 처분청에서 적시하고 있는바와 같이 IMF사태로 인한 부동산 경기침체기에 쟁점부동산을 취득하여 경기회복단계에 단기 양도하면서 특별한 사유도 없이 취득가액보다 낮은 금액으로 양도하였다는 점, 매매당사자들이 작성하여 관할지방자치단체장의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 사실은 주장하는 자가 이를 입증하여야 하는 점(대법 93누2353, 1993.4.9 같은 뜻)등을 종합해 볼 때 처분청에서 검인계약서상 매매금액인 627,545,760원을 쟁점부동산의 실지거래양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.