기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 115.62㎡와 건물 149.53㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1995.3.27 취득하여 1998.10.14 청구외 ○○○에게 양도하고, 쟁점부동산의 취득가액은 341,264천원, 양도가액은 370백만원을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하고 이에 대한 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여, 2001.3.6 청구인에게 1998년도분 양도소득세 22,111,610원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.6.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 외환위기로 인해 부동산 경기가 침체된 상황에서 실직을 당한 데다가 신용금고에 대한 부채 등으로 인해 헐값인 370백만원에 매도하였는데도, 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 양도소득세 신고시에 제시한 매매계약서가 실제 매매계약서가 아니고, 양수인이 매매가액에 대하여 일관된 진술을 하고 있지 아니하며, 당시 부동산시세 관련 잡지나 부동산중개인들에게 탐문한 바 청구인이 신고한 양도가액과 당시 거래가액과 큰 차이가 있으므로, 양도가액이 불분명한 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시의 소득세법 제96조 【양도가액】제1호는 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가의 금액으로 하고, 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항은 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하면서, 그 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점토지의 취득가액(341,264천원 ; 분양가액)에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 쟁점토지의 양도가액에 대하여 다툼이 있는 바 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 외환위기로 인해 부동산 경기가 침체된 상황이었으며, 실직과 은행 부채 등 부득이한 사정으로 당시 시세보다 낮은 가액으로 양도하였다고 주장하고 있다. 쟁점부동산의 양도당시 시가와 관련하여 처분청이 조사한 바에 의하면, 부동산 뱅크지 등 부동산 관련잡지에서 쟁점부동산을 양도한 1998.10월을 전후하여 쟁점부동산과 동일 평형의 거래가액이 530백만원∼580백만원으로 발표하고 있고, 인근부동산에 탐문하여 조사한 바 외환위기 당시에도 거래가액이 450백만원이상이었던 것으로 확인되고 있어 청구인이 신고한 370백만원과는 현저한 차이를 보이고 있다. 또한, 쟁점부동산의 양수인인 청구외 ○○○은 처분청의 조사시에 당초 380백만원에 취득하였다고 진술하였다가 확인서 작성시에는 이를 부인하고 380백만원에서 계약금과 미경과 임대료 금액을 제하고 지급하였다고 하는 등 일관성없이 진술하고 있어 양수인으로부터 거래 가액을 확인할 수 없으며, 청구인은 쟁점부동산이 청구인과 ○○○간에 370백만원에 거래한 것으로 기재되어 있는 매매계약서를 제시하고 있으나, 쟁점부동산에 근저당이 설정되어 있는데도 이에 대한 언급없이 기재된 점과, 계약금 지급후에 중도금 및 잔금이 지급되는 것이 일반적인 거래 관행인데도 제시한 매매계약서상에는 매매대금 370백만원을 1998.10.14자에 일시불로 지급한 것으로 기재된 점으로 보아, 제시된 매매계약서는 등기용 검인계약서이지 실제 매매시에 작성된 계약서는 아닌 것으로 보인다. 한편, 청구인은 쟁점부동산 거래 당시의 부득이한 상황에 대한 증빙 외에 대금지급 등 쟁점부동산의 양도가액을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있다. 이상의 사실관계를 종합하여 판단하건데, 쟁점부동산의 양도가액이 청구인이 제시한 증빙서류 등에 의하여 확인되지 아니하는 반면, 처분청이 조사한 바에 따르면 청구인이 쟁점부동산의 양도가액으로 신고한 370백만원 이상으로 실제 거래가 있었다고 봄이 타당할 것이므로, 쟁점부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.