부동산 매매업 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인 ○○○(차남), 청구외 ○○○(장남), ○○○(삼남)(이하 "청구인외 2인"이라 한다)는 1994.10월 상속받은 농지가 대한주택공사에 수용되자 수용보상금으로 1994.11.21 경기도 군포시 ○○○동 ○○○외 2필지 전·임야 6,775㎡(이하 "쟁점토지①"이라 한다)를 1,683,205,000원에 공동매입하고, 청구외 ○○○는 위 수용보상금중 잔액 258,868,897원으로 1994.11.17 및 1996.11.5 경기도 군포시 ○○○동 ○○○외 4필지 답·잡종지 1,486㎡(이하 "쟁점토지②"라 하고, 쟁점토지①과 합하여 "쟁점토지"라 한다)를 경락취득하였으며, 1996.9.25 쟁점토지가 군포시 ○○○동2지구 및 ○○○동 토지구획정리사업지구에 편입되자, 1999.5.13 쟁점토지①과 청구인 및 청구외 ○○○ 소유의 경기도 군포시 ○○○동 ○○○외 5필지 대지·임야 9,153.2㎡(이하 "쟁점외 상속토지"라 한다)를 ○○○동지역주택조합에 6,731,047,000원에 양도하고, 1999.6.5 청구외 ○○○는 쟁점토지②를 (주)○○○종합건설에 601,750,000원에 양도하는 한편, 1998.11.18 경기도 군포시 ○○○동 ○○○ 연립주택 59.9㎡(이하 "쟁점연립주택"이라 하고, 쟁점토지를 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 경락취득하여 1999.4.27 양도하고, 농지대토 비과세, 기준시가, 실지거래가액 등으로 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 중부지방국세청장의 양도소득세 조사결과 통보한 과세자료에 의하여, 쟁점외 상속토지의 양도에 대하여는 양도소득세를 과세하고, 쟁점부동산의 양도에 대하여는 청구인외 2인이 공동으로 부동산매매업을 한 것으로 보아, 2001.2.5 청구인에게 1999년 귀속분 종합소득세 202,398,960원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 중부지방국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인외 2인은 조상 대대로 14대째 현거주지에 거주하면서 농지를 물려받았으며, 1974년 조부의 상속개시 당시 농지 약 8,000평과 쟁점토지를 양도하기 직전인 1999년 당시의 토지 약 7,000평이 큰 차이가 없고, 쟁점토지가 자경농지 및 임야인 점을 감안하면 부동산매매업의 수익을 목적으로 양도하였다고 볼 수 없으며, 토지의 매매건수가 많다고 하나 이는 ○○○신도시개발, ○○○동택지개발, ○○○동제2지구구획정리, ○○○동구획정리 등 수용과 대체농지 취득 과정에서 청구인외 2인의 의지와는 관계없이 이루어진 것으로, 생계대책으로 받은 ○○○동 토지이외에는 상가와 관련된 건이 없으며,

○○○동제2지구구획정리사업과 관련하여 ○○○동지역주택조합에 1건의 매매계약서에 의하여 양도한 쟁점토지 및 쟁점외 상속토지 8필지중 쟁점외 상속토지 5필지는 양도소득세로 과세하고, 쟁점토지 3필지는 부동산매매업으로 과세를 하였으나, 이는 명확한 과세요건을 적용하여야 하는 세법해석과 적용에 있어서 과세기준이 매우 불분명하고 시기 또한 과세관청의 자의적인 판단이며, 청구인외 2인은 평생 농업을 천직으로 알고 살아왔으므로 농사를 짓기 위하여 취득한 땅을 투기로 볼 수 없으며, 청구인외 2인은 상속받은 농지와 선산을 개발하는 과정에서 양도한 피해자임에도, 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세를 과세하지 아니하고 사업성이 있는 부동산매매업으로 보아 소득세를 과세한 처분은 부당하다

• 나. 처분청 의견 청구인외 2인은 1999년 소유농지의 수용으로 받은 수용보상금 20억원으로 사채업을 하면서 사채를 변제할 수 없는 자들로부터 부동산을 대체 취득하거나, 부동산 경매를 통하여 경락 취득하는 등 부동산매매업의 전형적인 방법으로 부동산을 취득한 사실이 있으며, 부동산 양도경위도 ○○○동지역주택조합 및 (주)○○○종합건설 등에 수용된 것이 아니고 아파트 건설부지로 양도하였으며, ○○○동지역주택조합에 양도한 토지중 부동산매매업으로 과세한 쟁점토지①은 청구인외 2인이 공동으로 소유하였던 토지로서 쟁점토지①의 양도는 공동 부동산매매업에 해당하며, 양도소득세로 과세된 쟁점외 상속토지 중 4필지는 청구외 ○○○, 1필지는 청구인 단독 소유토지로서 쟁점외 상속토지의 양도는 수익목적이 없는 양도로 양도소득세를 과세함이 타당하고, 청구외 ○○○는 1994.11.17 및 1996.11.5 쟁점토지②를 경락취득하여 1999.6.5 양도하고, 1998.11.18 쟁점연립주택을 경락취득하여 1999.4.27 양도하였으며, 1988∼1994년 경기도 군포시 ○○○동에서 부동산중개업을 영위하고, 1994.11.10부터 ○○○프라자 상가에서 부동산매매업으로 사업자등록(○○○)을 하고, 1997.5.26∼1999.2.17 부동산임대업(○○○)을 영위하였으며, 1999.2.15∼12.17 주택건설업을 영위한 사실이 있는 등 부동산 관련사업을 계속한 사실이 확인되므로, 쟁점부동산의 양도에 대하여 처분청에서 청구인외 2인이 공동으로 부동산매매업을 한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세를 과세하지 아니하고 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제19조 제1항 에서 『사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1.∼11.(생략)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득』이라고 규정하고, 같은 법시행령 제34조에서 『법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다』고 규정하고 있다. 한편, 부가가치세법 제2조 제1항 에서는 『영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 "사업자"라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다』고 규정하고, 같은 법시행규칙 제1조 제1항에서 『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인외 2인은 1994.10월 상속받은 농지가 대한주택공사에 수용되자 수용보상금으로 1994.11.21 쟁점토지①을 1,683,205,000원에 공동 취득하고, 청구외 ○○○는 1994.11.7 및 1996.11.5 쟁점토지②를 수용보상금 중 잔액 258,868,897원으로 경락취득하였으며, 1996.9.25 쟁점토지가 군포시 ○○○동2지구 및 ○○○동 토지구획정리사업지구에 편입되자, 1999.5.13 쟁점토지①과 청구인 및 청구외 ○○○ 소유의 쟁점외 상속토지를 ○○○동지역주택조합에 6,731,047,000원에 양도하고, 1999.6.5 청구외 ○○○는 쟁점토지②를 (주)○○○종합건설에 601,750,000원에 양도하는 한편, 1998.11.18 쟁점연립주택을 21,100,000원에 경락취득하여 1999.4.27 40,000,000원에 양도한 사실이 등기부등본 및 부동산매매계약서에 의하여 확인되고, 처분청은 중부지방국세청장의 양도소득세 조사결과 통보한 과세자료에 의하여, 쟁점외 상속토지의 양도에 대하여는 양도소득세를 과세하고, 쟁점부동산의 양도에 대하여는 청구인외 2인이 공동으로 부동산매매업을 한 것으로 보아 이 건 과세하였음이 조사서, 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 14대째 현거주지에 거주하면서 대대로 물려받은 농사를 짓는 농민으로, 농지가 수용됨에 따라 동 보상금으로 쟁점토지 등을 대체취득하였으나, 토지구획정리사업지구에 편입되어 부득이 양도한 것이지 부동산매매업을 한 것이 아니라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 당심에서 군포시청에 확인한 바, 쟁점토지는 1995.4.25 도시계획법에 의하여 자연녹지에서 일반주거지역으로 변경되었으며, 쟁점토지가 포함된 군포시 ○○○동 및 ○○○동 토지구획정리사업은 1996.9.25 사업계획고시, 1999.5.10 사업시행인가, 2000.1.29 환지계획인가를 받아 2000.8.1 토지구획정리공사를 착공한 사실이 확인된다. (나) 국세청 전산자료에 의하면, 청구외 ○○○는 1988.9.10∼1996.6.30 경기도 군포시에서 부동산중개업(○○○부동산, ○○○)을 영위한 사실이 확인되고, 1997.2.26∼1999.12.17 경기도 군포시 ○○○동 ○○○에서 부동산임대업(○○○)과 1999.2.15∼12.17 경기도 군포시 ○○○동 ○○○에서 주택건설업(○○○주택건설, ○○○)으로 등록한 사실이 확인되며, 사업자등록증에 의하면 청구외 ○○○를 포함하여 23명이 1994.11.10∼1996.3.31 경기도 군포시 ○○○동 ○○○에서 건물신축판매업(○○○프라자, ○○○)으로 등록한 사실이 확인된다. (다) 살피건대, 청구인외 2인이 농업에 종사한다는 사실에 대하여는 다툼이 없으나, 부동산의 거래행위가 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 하는 바, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도의 목적으로 된 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것인 바(대법96누18557, 1997.4.25, 같은 뜻), 청구인외 2인이 쟁점토지를 취득한 시기가 1994.11.21∼1996.11.5로, 쟁점토지가 도시계획법에 의하여 1995.4.25 일반주거지역으로 변경되고, 1996.9.25 토지구획정리사업계획이 고시된 시점과 무관하다고 보기 어렵고, 청구외 ○○○가 부동산과 관련하여 부동산중개업, 부동산임대업, 주택건설업, 주택신축판매업 등 다양한 형태의 사업자등록을 한 사실과 쟁점토지②와 쟁점연립주택을 경락으로 취득한 사실 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 거래행위는 단순한 양도가 아니라 청구인외 2인이 공동으로 사업목적이 있는 부동산매매업을 영위한 것으로 봄이 상당한 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 부동산매매업을 한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.