필요경비 공제 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 984.7㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1998.5.2 경락을 원인으로 청구외 ○○○에게 양도하였으나 자산양도차익 예정신고 및 확정신고를 하지 않았다. 처분청은 청구인이 쟁점토지 양도에 대하여 양도소득세를 무신고하였으므로 기준시가(양도가액은 경락가액인 1,311,200,000원, 취득가액 616,311,913원)에 의하여 양도차익을 산정하고 2001.1.5 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 271,787,460원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.6 이의신청을 거쳐 2001.5.15 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 양도하기 전에 쟁점토지 지상에 상가건물 등을 신축하려고 쟁점토지를 담보로 하여 (주)○○○상호신용금고로부터 900,000,000원을 대출받아 청구외 ○○○에게 건축비로 지급하였으나 ① 동 대출금 900,000,000원과 공사도급착공금 135,000,000원을 ○○○에게 사기 당하였고, ② 대출금에 대한 이자(489,213,513원), ③ 건축설계비(74,000,000원), ④ 건물철거비(33,320,000원), ⑤ 폐기물처리비(30,400,000원), ⑥ 소송비용(34,200,000원), ⑦ 당초 건물취득비(5,409,760원) 등 1,720,032,630원이 경비로 사용되었고, 쟁점토지 경락대금 1,311,200,000원은 (주)○○○상호신용금고등에 배당되어 청구인은 한푼도 받지 못하였는 바, 청구인이 비록 쟁점토지를 경락으로 양도한 후 처분청에 실지거래가액을 신고하지 아니하였다 하더라도 양도차익이 발생하지 아니한 이 건의 경우 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제96조 에 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하도록 하면서 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우실지거래가액으로 양도소득세를 부과할 수 있도록 규정하고 있는 바, 청구인이 쟁점토지를 양도하고 이 건 양도소득세 결정일 이전에 처분청에 실지거래가액을 신고하지 아니하였고, 청구주장 지출비용은 쟁점토지 양도에 대한 필요경비 성격이 아니므로 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 토지를 양도하고 양도소득세를 무신고한 경우 청구인이 주장하는 경비를 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)』고 규정하고 있고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다
• 나. (생략)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비』라고 규정하고 있으며, 같은법 제97조 제3항에서 『제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우에 있어서 그 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 및 동호 나목 본문의 금액(생략)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 기준시가에 의하는 경우(제100조 제1항 단서의 규정에 의하여 취득가액을 환산한 경우를 포함한다)에 있어서는 제1항 제1호 가목 본문 및 동호 나목 단서의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액』을 규정하고 있다. 같은법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】제6항에서 『법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

취득 당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

2. 건물 (생략)』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 무신고하였으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하였고, 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 양도가액은 경락가액인 1,311,200,000원이나 필요경비는 1,720,032,630원으로 양도차손이 발생하였으므로 이 건 양도소득세는 취소하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 앞에서 본 소득세법 관련규정을 종합하여 보면, 자산양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 기준시가에 의함이 원칙이나 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하며, 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우에 있어서 그 필요경비는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 등이나 기준시가에 의하는 경우에는 그 필요경비로 취득당시 토지 개별공시지가의 3%만을 인정하도록 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도로 얻은 소득이 없고 오히려 양도차손이 발생하였으므로 단지 양도소득세 신고를 하지 아니하였다는 이유로 기준시가에 의하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하나, 위 관련법령에 의하면, 토지를 양도한 경우에 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있으나 위와 같은 신고가 없는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고, 기준시가에 의하는 경우에는 그 필요경비로 취득당시 토지 개별공시지가의 3%만을 인정하는 것이므로 양도소득세를 신고한 사실이 없는 이 건의 경우 청구인이 주장하는 필요경비를 양도가액에서 공제할 수 없다 하겠고, 처분청이 기준시가에 의하여 이 건을 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.