장기할부조건부매매 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 239㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1997.4.9 안양시와 분할납부조건으로 공유재산매매계약을 체결하여 취득한 뒤, 1998.6.13 동 토지를 공공용지수용을 원인으로 ○○○공사에게 소유권이전등기하였으나 양도소득세 과세표준신고를 하지 않았던 바, 처분청은 쟁점토지에 대하여 공유재산매매계약서상 첫회 부불금 지급일인 1997.6.7을 취득일로 하고 1998.6.13을 양도일로하여 기준시가(양도가액 193,493,900원, 취득가액 149,397,150원)에 의하여 2001.2.13 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 22,037,090원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.3 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 청구인이 25년이상 점유하다가 안양시로부터 1997.4.9 취득하기로 계약하면서 계약조건은 계약금외의 대금을 1997.6.7∼2001.6.7의 기간에 5회에 걸쳐 분할납부하는 조건이었으나, 실제 쟁점토지에 대한 대금은 계약금과 1997.6.7에 1차분납금을 납부한 이후 1998.5.26 나머지 대금을 일괄 납부하여 첫회부불금의 지급일의 다음날부터 최종부불금의 지급기일까지의 기간이 1년에 미치지 못하므로 관련 규정에 의한 장기할부조건을 충족하고 있지 아니하는 바, 쟁점토지는 장기할부조건부매매에 의하여 취득한 것이 아니므로 취득시 잔금청산일인 1998.5.26을 취득일로 소유권이전등기일인 1998.6.13을 양도일로 하여 기준시가로 결정하여야 하는 데도 쟁점토지의 취득을 장기할부조건부매매로 본 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 부동산의 매매에 대하여 장기할부조건의 판단은 계약당시를 기준으로 하여야 하고 양수자의 사정에 따라 잔금을 청산하는 것은 이를 변경하는 사유에 해당되지 않으므로, 쟁점토지의 양도를 당초 계약조건에 의하여 장기할부조건부매매로 보고 첫회 부불금 납부일인 1997.6.7을 취득시기로 본 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부동산의 장기할부판매조건부매매를 판단하는 기준을 계약내용에 의할 것인지, 실지 납부한 상황에 따를 것인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 총리령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일. 다만, 첫회 부불금의 지급일전에 소유권이전등기등을 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다. (2) 소득세법 시행령 제78조 【건축물등의 정의】

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “총리령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 영 제157조·제158조에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 당해 자산의 양도대금을 3회이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 인도여부에 불구하고 첫회 부불금 지급일의 다음날부터 최종 부불금의 지급기일까지의 기간이 1년이상인 것.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 안양시와 체결한 공유재산매매계약서를 보면 계약체결일이 1997.4.9이고, 매각대금은 135,154,500원이며, 대금납부조건은 계약체결일에 계약금 13,515,450원을 납부하고 그 이후 1997년부터 2001년까지 매년 6월7일에 24,327,810원을 5회 분납(분할이자는 연리8%)하는 것으로 되어있음이 확인되고, 특약사항으로 ○○○공사와 보상협의시 매각대금은 잔액일체를 완납하도록 되어있음이 확인된다.

(2) 또한, 청구인이 쟁점토지에 대한 취득대금을 실제 납부한 것을 보면 19974.9 계약체결일에 계약금 13,515,450원을 납부하였고, 첫회부불금 지불약정일인 1997.6.7에 24,327,810원을 납부하였으며, 1998.5.26에 나머지 대금 104,818,850원을 일괄납부(분할 납부이자 7,507,610원 이자 포함)하였음을 알 수 있고, 쟁점토지의 양도가액 및 양도시기에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고 다만 쟁점토지의 취득시기가 문제가 되고 있다.

(3) 전시한 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호 및 같은 법 제78조 제3항에 의하면 부동산을 장기할부조건부로 매매할 경우의 취득시기 및 양도시기는 첫회 부불금의 지급일이라고 규정하고 있으며, 부동산의 매매가 장기할부조건에 해당되기 위해서는 두가지의 요건을 갖추어야 하는데 그 첫째 요건은 3회 이상으로 분할하여 양도대금을 수입하는 것이고, 그 둘째 요건은 첫회 부불금의 지급일의 다음날부터 최종의 부불금 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 경우로 되어있다.

(4) 위의 사실관계에서 청구인은 쟁점토지의 매매대금을 6회 분할하여 수입하는 것으로 계약을 체결하여 위 첫째 요건을 충족하고 있고, 첫회 부불금의 지급일의 다음날로부터 최종부불금의 지급기일까지의 기간이 5년으로 1년 이상의 요건도 충족하고 있으므로 계약당시 청구인의 쟁점토지 양도는 장기할부조건으로 매매한 경우에 해당되며, 그 양도시기는 첫회부불금 지급일인 1997.6.7로 보아야 할 것이다.

(5) 이에 대하여 청구인은 계약체결 이후 사정의 변경에 따른 계약서상 특약조건에 의하여 실제 납부는 장기할부조건의 요건을 충족하지 않게 되었으므로 쟁점토지는 장기할부조건부 매매로 취득하지 아니한 것이라고 주장하고 있으나, 장기할부조건에 의하여 당초 계약을 체결하여 취득 및 양도시기가 성립한 이후 단순히 매수인 일방의 대금지급 변경으로 그 취득 및 양도시기를 조정하면 양도차익의 수정 등 업무집행에 혼란을 가져올 뿐만 아니라, 장기할부조건외의 방법으로 양도하였으나 매수인 일방의 사정에 의한 대금지급 변경으로 장기할부조건이 되면 매도자의 양도시기가 변경되어 자진신고시기를 일실하는 등 법집행이 불합리하므로 장기할부조건의 해당여부는 계약시 약정에 따라 판정하는 것(재정경제부 재산46014-337, 1998.10.30)인 바, 쟁점토지에 대한 계약체결 이후 사정의 변경으로 실제 대금납부는 장기할부조건에 해당되지 않았다 하더라도 당초 계약서상으로는 장기할부조건의 요건을 충족하고 있으므로 쟁점토지를 장기할부조건에 의하여 취득한 것으로 본 이 건 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.