실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 798.4㎡ 및 위 건물 1,361.34㎡(지하 1층 및 지상 4층의 근린생활시설로서 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1999.5.20 양도하고 1999.7.31 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되지 아니한다는 ○○○지방국세청장의 실지조사 결과통보에 따라 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2001.3.7 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 280,320,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.11 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 실지양도가액이 870백만원임은 ○○○지방국세청장의 실지조사시 확인되었는 바, 토지의 취득가액이 480백만원임이 확인되고 있고, 건물의 취득가액은 비록 세금계산서 및 대금지급 관련 영수증 등은 없으나 당시 정황 등을 감안할 때 청구인이 제시하고 있는 청구외 ○○○과의 공사계약서상 금액인 234백만원임이 인정되므로 쟁점부동산의 실지취득가액은 확인된다고 보아야 한다. 따라서 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지조사한 결과 양도당시 매매계약서를 이중으로 작성하였고, 토지 취득당시 매매계약서는 재작성한 것으로서 거래상대방이 특수관계에 있어 신빙성이 없으며, 건물의 취득가액은 청구인이 제시하는 공사계약서가 일반적인 공사도급계약서가 아닐 뿐 아니라 공사비와 관련된 증빙이 제시되지 아니하고 있어 확인되지 아니한다. 따라서 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 산정하여야 하나, 기준시가로 계산한 양도차익(927백만원)이 실지양도가액(870백만원)을 초과하므로 실지양도가액을 양도차익으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정한 후 기준시가로 계산한 양도차익(927백만원)이 실지양도가액(870백만원)을 초과한다 하여 실지양도가액을 양도차익으로 보아 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 구 소득세법(1998.12.28 법률 제5580호로 개정된 것) 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

(2) 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제①항 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(3) 구 소득세법시행령(1998.12.31 대통령령 제15969호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정】제④항 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1~2호.(생략)

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제⑤항 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 1호.(생략)

2. 제④항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 실지양도가액이 870백만원임은 청구인과 ○○○지방국세청장간에 다툼이 없으며, 청구인이 자산양도차익예정신고한 실지거래가액과 ○○○지방국세청장이 산정한 양도차익 등을 비교하면 아래와 같다. (단위: 백만원, %) 구 분 양도 가액 취득 가액 양도 차익 결정 세액 실지거래가액(A) (청구인이 당초 신고한 것) 750 714 28

• 기준시가(B) (○○○지방국세청장) 1,332 382 870 233 비율(A/B) 56.3 186.9 실지거래가액 (청구인이 심판청구시 주장하는 것) 870 714 156

• ※ 주): ○○○지방국세청장은 기준시가로 산정한 양도차익 927백만원이 실지양도가액 870백만원을 초과한다고 하여 양도차익을 870백만원으로 산정하였음

(2) 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인된다고 주장하는바, 이를 살펴보면, 토지의 경우는 청구인이 1988.1.6 청구외 ○○○과 그 친구인 ○○○로부터 480백만원(평당 2백만원)에 매수하였으나 당시 매매계약서를 분실하여 1990년도 세무조사시 매매계약서를 재작성하였으며, 동 계약서와 ○○○의 거래사실확인서에 의하여 실지취득가액이 확인된다는 것이고, 건물의 경우는 1988.5.13 청구인이 근무하던 ○○○산업(주)의 직장 후배로서 ㅇㅇ시에서 건축설계사무소를 운영하던 청구외 ○○○과 건물의 공사계약서를 작성하였고(총 공사비 234백만원), ○○○은 다시 청구외 ○○○종합건설(주)에게 공사를 도급하였는 바, ○○○종합건설(주)의 부도로 건물의 공사비와 관련된 증빙을 제시할 수는 없으나, 위 공사계약서의 내용이 사실임이 단편적인 증빙들에 의하여 확인되므로 동 계약금액 234백만원을 건물의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하면서 청구인이 ○○○과 체결한 공사계약서(공사비에 충당하기 위하여 ○○○ 명의로 대출받은 것과 관련된 합의서 및 관련 차입금 계산서 포함)와 ○○○세무서장이 ○○○종합건설(주)의 쟁점부동산에 대한 공사미수채권을 압류하고자 청구인에게 한 채권 압류통지에 대한 납부 지정통보 등을 제시하고 있다.

(3) 그러나 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 714백만원 중 토지의 취득가액 480백만원은 1988.1.6 작성한 당초 매매계약서를 분실하여 1995.6.4 이후 거래상대방과 합의하여 재작성하였다는 매매계약서에 기재된 금액으로서 거래상대방인 ○○○이 청구인의 동생 ○○○의 장모로서 담합의 가능성이 있을 뿐 아니라 동 재작성한 계약서에 중개인으로 기재된 ○○○의 부동산중개업 허가번호(○○○)는 1995.6.4부터 2000.6.3까지 사용한 번호로서 청구인이 토지를 취득할 당시에는 사용되지 아니한 번호인 바, 청구인이 주장하는 토지의 취득가액이 확인된다고 보기 어렵다. 또한, 건물 신축공사금액 234백만원은 청구인이 청구외 ○○○과 체결한 공사계약서에 기재된 금액으로서 청구인은 1989년 건설부장관이 아파트 분양가 원가 연동제를 위하여 책정한 표준건축비 단가가 평당 980,000원임에 비추어 볼 때 동 계약서상 공사비인 평당 600,000원은 타당성이 있다고 주장하나, ○○○은 건축사로서 시공자가 아님에도 청구인이 ○○○종합건설(주)와 작성한 건물의 도급계약서나 관련 세금계산서 및 대금지급 관련 증빙서류 등을 제시하지 못하고 있다. 그러하다면 건물의 취득가액을 확인할 수 있는 다른 증빙이 없는 한 청구인이 ○○○과 체결한 공사계약서상 공사비가 평당 600,000원이고, 당시 아파트의 표준건축비 단가가 평당 980,000원임을 근거로 청구인이 주장하는 건물의 취득가액이 확인된다고 보기는 어려운 바, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정한 후 동 양도차익이 확인된 실지양도가액을 초과한다고 하여 동 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.