확인된 실지거래가액 의하여 과세한 처분의 당부

○○○ 세무서장이 2001.1.13 청구인에게 한 1999년 귀속 양도소득세 172,847,550원의 부과처분은 양도차익을 취득 및 양도당시 기준시가에 의하여 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1999.6.10 경기도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 대지 497㎡와 같은 곳 ○○○ 전 469㎡를 청구외 ○○○에게, 같은 곳 ○○○ 대지 990㎡를 청구외 ○○○에게 각 양도하고, 대지 부분에 대하여 1999.8.27 실지거래가액(위 252-4 대지 140,000,000원, 위 252-8 대지 270,000,000원)으로 자산양도차익예정신고 및 자진납부를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지양도가액에 대하여 조사한 결과 실지양도가액이 사실과 다른 것을 확인하고 확인되는 실지양도가액(위 252-4 대지 360,699,298원, 위 252-8 대지 465,000,000원)에 의하여 양도차익을 산정하여 2001.1.13 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 172,847,550원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.9 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 양도가액은 기준시가에 의하여 결정하는 것이 원칙으로 양도자가 실지거래가액으로 신고하는 경우 실지거래가액으로 결정하고 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없으면 기준시가로 결정하는 것인 바, 기준시가에 의한 양도차익을 초과하여 양도소득세를 과세함은 부당하므로 이 건 양도소득세는 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.

(2) 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정한다고 하더라도 다음과 같이 결정하여야 한다. (가) ○○○ 대지와 ○○○ 전은 지목이 다르지만 2차선 도로변에 위치하고 있어 그 가치가 동일하여 ○○○ 대지(150평)와 ○○○ 전(141평)을 평당 1,400,000원에 양도하였는 바, 이는 실지 양도계약서에 의하여 확인되고, ○○○와 ○○○ 상에 할인마트가 신축, 운영되고 있는 사실에서도 알 수 있으므로 ○○○ 대지의 실지양도가액은 처분청이 산정한 360,699,298원이 아니라 210,000,000원(150평×1,400,000원)으로 하여야 한다. (나) ○○○ 대지도 당초 농지를 대지로 지목변경하였는 바, 농지조성비 및 농지전용부담금 11,242,720원을 필요경비로 인정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였는 바, 처분청이 실지 매매계약서와 매수인의 확인서에 의하여 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것은 정당하며, 조세부담의 회피를 목적으로 실지거래가액을 허위로 신고한 후 처분청이 실지거래가액을 조사하여 확인된 가액으로 양도소득세를 과세하자 기준시가로 과세방법을 변경하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 청구인은 양도소득세 부담을 회피할 목적으로 실지 거래가액을 허위로 신고하였다가 처분청의 조사에 의하여 신고 실지거래가액이 허위로 밝혀지자 새로운 주장을 하고 있는 바, (가) 농지를 대지로 지목변경하기 위해서는 농지 전용부담금이 지출되는 등 추가적인 비용이 발생하므로 토지의 특성에 따라 매매가액이 다름에도 일률적으로 평당 1,400,000원에 양도하였다는 청구주장은 조세부담을 회피하기 위한 주장에 불과하다. (나) ○○○군청에 납부한 농지조성비 등 11,242,720원은 당초 양도소득세 신고시 필요경비 지출사실을 신고하지 않았고, 그 금액 및 지출사실이 명확하지 아니하므로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점

① 양도자가 실지거래가액으로 신고한 경우 그 신고한 실지거래가액을 부인하고 확인된 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부

② 처분청이 확인한 실지양도가액이 정당한지 여부와 농지조성비 등의 필요경비 인정 여부(예비적 청구)

• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』고 규정하면서, 그 제1호에 『제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』고 규정하면서, 그 제1호 가목에 『취득가액의 경우 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하면서, 그 제3호에 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하면서, 그 제2호에 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 쟁점①에 대하여 본다.

(1) 청구인은 1994.5.26 경기도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 대지 497㎡, 같은 곳 ○○○ 전 469㎡, 같은 곳 ○○○ 대지 990㎡를 증여를 원인으로 취득하여 보유하고 있다가 1999.6.10 위 ○○○ 대지와 ○○○ 전을 청구외 ○○○에게, 위 ○○○ 대지를 청구외 ○○○에게 각 양도하고, 1999.8.27 위 ○○○ 대지는 140,000,000원, 위 ○○○ 대지는 270,000,000원을 실지양도가액으로 하여 실지거래가액에 의하여, 위 ○○○ 전은 기준시가에 의하여 자산양도차익예정신고 및 자진납부를 하였음이 관련자료에 의하여 확인된다. 처분청은 청구인이 신고한 실지양도가액에 대하여 조사를 하여 거래상대방으로부터 실지 계약서를 확보하고, 동 계약서에 의하여 ○○○ 대지는 360,699,298원, ○○○ 대지는 465,000,000원을 실지양도가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 이 건 과세요건 성립 당시의 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면, 제94조 제1호 등의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 또는 취득가액은 당해 자산의 양도당시 기준시가에 의하되 다만 대통령령이 정하는 경우에 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 이에 따라서 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 에서 실지거래가액에 의할 수 있는 예외적 경우의 하나로서 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있는 바, 위에서 규정한 실지거래가액에 의한 과세는 기준시가과세원칙에 대한 예외로서 양도자가 기준시가에 의한 양도차익의 산정으로 말미암아 실지거래가액에 의한 과세보다 불이익을 받지 아니하도록 보완하기 위한 규정으로 해석되므로, 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우 그 가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 그와 같은 신고가 없거나 신고가 있었다 하더라도 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하며, 조사 등에 의하여 달리 실지거래가액이 확인된다 하더라도 그 확인되는 가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것은 아니라고 할 것이다.

(3) 따라서 청구인이 신고한 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이 건의 경우, 취득 및 양도당시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 것임에도 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 위 법리를 오인한 잘못이 있다고 판단된다.(대법원 2000두314, 2000.7.28외 다수·국심 2001중513, 2001.7.14 합동회의 같은 뜻임)

• 라. 예비적 청구인 쟁점②는 쟁점①에서 청구주장이 인용되어 심리할 실익이 없으므로 그 심리를 생략한다.
• 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.