적정임대수입금액의 계산

○○○세무서장이 2001.1.3 청구인에게 한 종합소득세 1995년 귀속분 299,388,900원, 1996년 귀속분 261,167,900원, 1997년 귀속분 215,879,500원의 부과처분은, 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 2,407.9㎡ 및 같은 동 ○○○ 대지 697.9㎡ 합계 3,105.8㎡에 대한 1995년∼1997년 귀속 각 과세기간의 임대수입금액을 인근 유사토지의 임대실례가액을 참작하는 등의 방법으로 재조사하여 당해 각 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 청구인의 아들 청구외 ○○○중에게 1995.5.1부터 1997.10.30까지 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 2,407.9㎡ 및 같은 동 ○○○ 대지 679.9㎡ 합계 3,105.8㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 무상으로 임대하였다. 처분청은 ○○○지방국세청장의 청구인에 대한 세무조사에 의하여 청구인이 ○○○중에게 쟁점토지를 무상으로 제공하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것에 해당되나 그 적정임대료가 확인되지 않는다고 보아 쟁점토지의 공시지가에 사용요율 연 5%를 적용하여 산정한 금액을 적정 임대수입금액으로 보고 2001.1.3 청구인에게 종합소득세 1995년 귀속분 299,388,900원, 1996년 귀속분 261,167,900원, 1997년 귀속분 215,879,500원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.31 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지 인근인 ○○○ 일대 나대지의 임대보증금 실례가액은 평당 300만원에서 600만원이고 쟁점토지 지상건물에 입주한 (주)○○○건축의 임대보증금은 평당 205만원임에도 청구인에게 적용된 쟁점토지의 평당 임대보증금은 631만원에서 1,266만원으로 이는 현실과 너무나 동떨어진 가액인데도 여기에 사용요율 연 5%를 적용하여 임대수입금액을 계산한 처분은 합리성이 결여된 것으로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점토지의 공시지가에 사용요율 연 5%를 적용하여 산정한 이 건 적정임대료가 부당하다며 제시한 임대사례는 사실관계의 진위여부를 떠나 쟁점토지와 위치, 규모, 용도, 사용목적 등이 달라 비교 적절한 유사 사례라고 볼 수 없으며, 쟁점토지 지상건물에 입주한 (주)○○○건축의 임대보증금이 평당 205만원이라고 하나 이는 토지에 대한 평당 임대보증금이 아니고 건물에 대한 임대보증금이므로 합리적인 산정기준이 될 수 없고, 설사, 청구인이 제시한 사례를 바탕으로 적정임대료를 산정하더라도 1999년 이후 적용되는 적정임대료 산정규정은 토지시가의 50%에 정기예금이자율을 적용하는 것이므로 이를 이 사건에 있어서 소급적용을 가정한다면 쟁점토지의 평당 공시지가의 50%는 평당 300만원 상당이므로 청구인 주장 평당 보증금(200∼600만원)과 차이가 거의 없어 쟁점토지의 적정임대료를 재산정할 이유가 없다.

• 가. 쟁점 특수관계 있는 자에게 토지를 무상으로 제공한 경우 임대수입금액을 토지 공시지가에 사용요율 5%를 적용하여 산정하고 부당행위계산 부인한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제41조 【부당행위계산】 제1항에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】제2항에서 『법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다』고 규정하고 있고, 그 제2호에서 『특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때.(다만, 생략)』를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점토지를 특수관계자에게 무상으로 제공하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 쟁점토지의 공시지가에 사용요율 5%를 적용하여 적정 임대수입금액으로 보고 부당행위계산 부인하였고, 청구인은 쟁점토지 지상건물을 특수관계 없는 제3자에게 임대한 사례 등을 제시하면서 처분청이 산정한 임대수입금액은 합리성이 결여된 것으로 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인 소유의 쟁점토지인 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 3,105.8㎡와 청구외 ○○○중 소유의 같은 동 ○○○ 대지 672.2㎡ 위 지상에 1992.1.11 (주)○○○테크가 건물(지상 2층, 연면적 1,590.49㎡)을 신축하였고, 청구인은 쟁점토지를 ○○○중에게 1995.5.1부터 1997.10.30까지 무상으로 제공한 사실이 관련자료에 의하여 확인된다.

(2) 우리심판원에서 ○○○세무서장에게 쟁점토지 인근의 임대현황을 조회(국심 46830-566, 2001.6.9)하여 회신받은 자료(조일 46600-1729, 2001.7.11)에 의하면, 쟁점토지 인근에서 세차장 등을 영위하는 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 502.6㎡(이하 "○○○토지"라 한다)의 연간 임대수입금액은 8,000,000원 {(임대보증금 20,000,000원＋건물신축비 60,000,000원)×10%}으로 평당 임대수입금액은 52,619원인 사실이 확인되고, 쟁점토지와 ○○○토지의 ㎡당 개별공시지가는 아래와 같다. 아 래 년 도 쟁 점 토 지

○○○토지 1438-1 1438-19 1995년 3,830,000원 3,670,000원 3,770,000원 1996년 3,690,000원 3,530,000원 3,650,000원 1997년 3,690,000원 3,620,000원 3,620,000원 청구인 등과 (주)○○○건축사사무소 ○○○가 1996.6.1 체결한 임대차계약서를 보면, 청구인 등은 특수관계가 없는 제3자인 위 법인에 쟁점②토지 지상 건물 235.95㎡(71.3평)를 임대보증금 10,000,000원, 월임대료 2,200,000원에 임대하였으므로 연간 임대수입금액은 27,400,000원 {1996년의 경우, (임대보증금 10,000,000원×10%)＋(월임대료 2,200,000원×12월)}으로 평당 임대수입금액은 384,292원(27,400,000원÷71.3평)이나, 처분청이 산정한 쟁점토지만의 임대수입금액은 평당 609,920원 {1996년의 경우, (개별공시지가 ㎡당 3,690,000원×3.3058)×5%}으로 확인된다. 앞에서 본 ○○○토지의 경우 ○○○세무서장의 위 공문에 의하면 특수관계자간의 임대차로 월임대료를 지급하지 않는 것으로 나타나나, 월임대료를 감안하더라도 쟁점토지 인근이고 쟁점토지와 개별공시지가가 비슷한 ○○○토지의 임대실례에 비추어 처분청이 산정한 쟁점토지의 임대수입금액은 합리성이 결여된 것으로 인정되고, 또한 청구인 등이 특수관계가 없는 (주)○○○건축사사무소 ○○○에 쟁점토지 지상건물을 평당 384,292원에 임대하였으나 처분청이 산정한 쟁점토지 임대수입금액은 평당 609,920원으로 이는 쟁점토지상에 건물을 신축하여 토지와 건물을 임대한 실례가액보다도 높게 평가된 사실이 확인된다(국심 2000중1806, 2001.3.7 참고).

(3) 일반적으로 적정임대료의 산정은 인근의 유사한 임대실례를 비교하여 산정하는 것이고, 임대실례가 없는 경우에도 구체적인 당해 토지의 위치와 주위환경, 이용상황이나 사용가능범위 등 토지의 거래가격(임대보증금 또는 임대료)을 형성하는 개별적인 요인은 물론, 인접지역내 유사토지의 거래가격을 종합적으로 검토하는 등 합리적인 방법에 따라야 할 것(국심 2000중1806, 2001.3.7, 대법원 88누3987, 1989.11.14 같은 뜻임)인 바, 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 처분청은 쟁점토지 인근의 유사한 임대사례를 확인하지도 않고 쟁점토지의 공시지가에 사용요율 5%를 적용하여 적정임대료를 산정했으나, 위에서 본 쟁점토지 지상건물의 임대수입금액 등을 살펴보면 처분청의 이 건 과세처분은 경제적 합리성과 형평성을 결여한 것으로 부당하다 할 것이므로, 처분청이 쟁점토지 인근의 유사 임대사례 등을 조사하여 적정임대료를 산정하고 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.