부동산중개수수료의 필요경비 인정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1989.2.23 인천광역시 ○○구 ○○○동 ○○○외 2필지 전 5,177㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 ○○○으로부터 101,700,000원에 취득하고 청구인 명의로 소유권이전등기를 하지 아니하였으며, 1989.3.25 쟁점토지에 청구인을 권리자로 하여 소유권이전청구권가등기를 설정하였다가, 1996.12.31 쟁점토지를 ○○○외 2인에게 169,800,300원에 미등기전매하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 101,700,000원에 취득하여 169,800,300원에 미등기전매하였다 하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 2000.9.22 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 60,374,960원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.16 이의신청을 거쳐 2001.3.29 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지 양도당시 부동산중개업자 ○○○에게 양도대금 169,800,000원 중 130,000,000원만을 수령하고 나머지 차액 39,800,000원은 부동산중개수수료로 지급하였으며, 취득당시 부동산중개업자 ○○○에게 부동산중개수수료 3,000,000원을 지급하였고, 쟁점토지에 소유권이전청구권가등기를 설정하면서 법무사에게 수수료 1,500,000원을 지급하였으므로 합계 44,300,000원은 필요경비로 공제하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지 양도당시의 부동산매매계약서에 부동산중개업자가 기재되어 있지 아니하여 ○○○의 실제 중개여부 및 부동산중개수수료의 지급여부가 불분명하고, 취득당시 부동산중개업자 ○○○에게 부동산중개수수료 3,000,000원을 지급하였다고 주장하면서 ○○○가 발행한 영수증 사본을 제시하고 있으나, 취득당시 매매계약서에 의하면 부동산중개업자가 ○○○중개사무소 ○○○으로 기재되어 있어 청구인의 주장은 신빙성이 없으며, 소유권이전청구권가등기설정수수료의 경우 당시 필지당 100,000원 내외인 점에 비추어 보아 지나친 고액의 수수료에 해당될 뿐만 아니라, 청구인이 제시하는 영수증 발행인 명의가 가등기설정을 수행한 법무사 명의가 아닌 사무장 명의로 기재되어 있어 이 역시 신빙성이 없다 할 것이므로 이 건 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 양도 및 취득당시의 부동산중개수수료와 소유권이전청구권가등기설정시의 수수료를 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비"라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】제1항제1호에서 『법 제97조제1항제1호가목 단서 및 나목 본문에서“취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액을 합한 것을 말한다.』고 규정하고 있고, 같은 조 제5항에서 『법 제97조 제1항 제4호에서“대통령령이 정하는 양도비”라 함은 법 제94조 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세에 해당하는 것을 말한다.』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】제1항제1호에서 "법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액에 의한다."고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1989.2.23 쟁점토지를 ○○○으로부터 101,700,000원에 취득하고 소유권이전등기를 하지 아니하였으며, 1989.3.25 쟁점토지에 청구인을 권리자로 하여 소유권이전청구권가등기를 설정하였다가, 1996.12.31 ○○○외 2인에게 169,800,300원에 미등기전매한 사실이 등기부등본 및 부동산매매계약서에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 미등기전매하였다 하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였고, 이에 대하여 청구인은 쟁점토지 양도 및 취득당시 부동산중개인에게 지급한 부동산중개수수료와 소유권이전청구권가등기설정시 법무사에게 지급한 가등기설정수수료를 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하고 있으므로 이를 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점토지를 부동산중개업자 ○○○에게 청구인이 투자한 자금 130,000,000원 정도만 회수하고 나머지는 부동산중개수수료로 지급하는 조건으로 양도권한을 위임하였고, ○○○는 1996.12.31 쟁점토지를 부동산중개업자 ○○○이 소개한 ○○○외 2인에게 169,800,300원에 양도하였으므로, ○○○ 및 ○○○에게 부동산중개수수료로 39,800,300원을 지급한 금액은 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서, ○○○ 및 ○○○의 사실확인서를 제시하고 있다. 청구인은 쟁점토지를 양도하고 그 양도대금으로 실지 수령한 금액을 객관적으로 확인할 수 있는 금융자료 등의 증빙을 제시하지 못하고 있고, 청구인이 제시한 ○○○ 및 ○○○의 사실확인서만으로는 부동산중개수수료가 실지 지급되었는지 여부가 불분명하다 할 것이다. 또한, 우리 심판원에서 쟁점토지 매수자인 ○○○외 2인에게 쟁점토지 매매대금의 실지 지급내역에 대하여 공문으로 조회하였으나 이에 대한 회신이 없고, 양도당시의 부동산매매계약서를 보면 부동산중개인란에 매도자와 매수인이 쌍방합의에 의하여 계약을 체결한 것으로 나타나고 있으므로, 쟁점토지 양도당시 부동산중개수수료가 실지 지급되었다고 인정하기 어렵다 할 것이다. 둘째, 청구인은 쟁점토지 취득당시 부동산매매계약서상의 부동산중개인인 ○○○중개사무소 ○○○의 부동산중개보조자인 ○○○에게 부동산중개수수료 3,000,000원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하면서 ○○○가 발행한 영수증 사본을 제시하고 있다. 청구인은 ○○○와 부동산매매계약서상의 부동산중개인인 ○○○중개사사무소 ○○○과의 관계를 확인할 수 있는 증빙과 부동산중개수수료로 누구에게 얼마를 지급하였는지에 대한 금융자료 등의 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 ○○○가 발행한 영수증 사본만으로는 청구인이 부동산중개수수료로 3,000,000원을 지급하였다고 인정하기는 어렵다 할 것이다. 셋째, 청구인은 쟁점토지를 취득하고 소유권이전청구권가등기설정시 법무사에게 가등기설정수수료로 1,500,000원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하고 있다. 청구인이 쟁점토지에 소유권이전청구권가등기를 설정한 경위를 보면, 청구인은 농지소재지에 거주하지 아니하여 농지를 취득할 수 없음에도 불구하고 불법으로 농지인 쟁점토지를 취득하고, 이를 은폐하기 위하여 매도자 명의로 되어있는 쟁점토지의 소유권등기를 그대로 두고, 쟁점토지에 대한 소유권이전청구권가등기를 설정하였음을 알 수 있는 바, 위와 같은 경우의 가등기설정수수료는 소득세법 제97조 제1항 에서 규정하고 있는 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니한다 할 것이다. 따라서 쟁점토지 양도 및 취득당시의 부동산중개수수료와 소유권이전청구권가등기설정시의 수수료를 필요경비로 공제하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기가 어렵다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.