토지의 실지취득가액을 사실로 인정할 수 있는 것인지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1994.7.15 취득한 경기도 가평군 외서면 ○○○리 ○○○ 대지 661㎡(이하 "쟁점①토지"라 한다)와 1995.2.5 취득한 경기도 가평군 외서면 ○○○리 ○○○ 임야 1,038㎡(이하 "쟁점②토지"라 한다)를 1998.9.30 양도하고 실지거래가액【취득가액 150,000,000원(쟁점①토지 90,000,000원, 쟁점②토지 60,000,000원), 양도가액 165,000,000원】에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인의 쟁점토지 실지취득가액을 90,000,000원(쟁점①토지 30,000,000원, 쟁점②토지 60,000,000원)으로 확인하고 실지거래가액(취득가액 90,000,000원, 양도가액 165,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 2000.8.21 양도소득세 28,980,210원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.15 이의신청을 거쳐 2001.4.3 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점①토지의 취득가액을 거래내용을 잘모르는 매도인의 사위로 부터 확인받아 30,000,000원으로 확정하고 쟁점②토지의 취득가액은 청구인의 신고내용과 같이 60,000,000원으로 하여 쟁점토지 전체의 취득가액을 90,000,00원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나 거래당사자가 아닌 매도인의 사위로 부터 확인받은 거래가액을 실지가액으로 확정하는 것은 타당하지 아니하고 청구인의 쟁점①토지 취득가액이 90,000,000원인 사실에 대하여 매도인인 청구외 ○○○가 거래사실을 확인하고 있으므로 쟁점토지 양도차익은 청구인의 실지거래가액 신고내용대로 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 쟁점①토지의 취득가액(90,000,000원)은 허위금액인 사실이 조사결과 밝혀졌으므로 양도 및 취득가액 모두 기준시가로 결정하는 것이 타당하나 기준시가에 의할 경우 계산한 양도차익이 실지거래가액에 의할 경우 계산된 양도차익 보다 크므로 불이익변경금지원칙에 따라 당초 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 쟁점①토지의 실지취득가액을 사실로 인정할 수 있는 것인지 여부
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조제1호단서 및 법 제97조제1항제1호 가목단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

• 다. 사실 및 판단 청구인이 주장하는 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부를 살펴본다. 첫째, 처분청의 조사서에 의하면 청구인이 신고한 실지거래가액중 쟁점②토지의 취득가액(60,000,000원) 및 쟁점①②토지의 일괄양도가액(165,000,000원)은 거래상대방으로 부터 사실로 확인되었으나 쟁점①토지의 취득가액은 청구인이 주장하는 90,000,000원이 아니고 30,000,000원으로 밝혀져서 이를 새로이 확인된 취득가액(30,000,000원)으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 확인되고 있다. 둘째, 처분청의 조사서에 첨부된 조사일일복명서에 의하면 쟁점①토지의 매도자인 권덕희를 만나 양도내역을 조사한 결과 양도시 평당 10∼15만원에 양도한 것으로 확인한 바 있고 위 확인내용에 근거하여 쟁점①토지의 취득가액을 30,000,000원(200평×15만원)으로 확정한 것으로 밝혀지고 있다. 셋째, 청구외 ○○○가 확인자로 되어 있는 확인서(2000.6.8)에 의하면 "본인이 당시 밭이었던 쟁점①토지를 청구인에게 평당 10∼15만원에 팔았고 청구인이 거래사실확인서상 평당 45만원에 샀다고 한 것은 거짓말임"이라는 내용이 기재되어 있으며 확인서상에 확인자 ○○○ 날인거부, 입회자 사위 ○○○이라는 표기가 되어 있다. 넷째, 당심판원에서 당시 조사 공무원에게 위 확인서(2000.6.8) 징취경위를 문의한 바에 의하면 매도인 ○○○와 사위 ○○○은 한식점을 운영하고 있었는 데 조사당일 ○○○가 사위와 함께 확인서 내용을 구술하고 날인을 받으려 했으나 ○○○가 후환 등을 두려워하여 날인을 거부함에 따라 사위가 대신하여 날인한 것이라고 답변하고 있다. 다섯째, 청구인은 쟁점①토지의 취득가액이 90,000,000원이라고 주장하면서 그 근거로 청구외 ○○○ 거래사실확인서(2001.4)만을 제시하고 있을뿐 실지거래가액을 입증하는 금융자료 등의 증빙은 제시하지 못하고 있다. 위 사실을 종합하여 보면 당초 처분청의 조사내용이 사실과 다르다고 볼만한 증거가 없을뿐 아니라 청구인이 주장하는 실지거래가액에 관한 객관적인 증빙도 제시되지 아니하고 있어 청구인이 주장하는 쟁점①토지의 실지취득가액은 이를 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 한편, 일정한 자산을 양도한 경우에 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우 당해 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 그와 같은 신고가 없거나 신고가 있었다 하더라도 당해 신고한 실지거래가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 그 때는 다시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 비록 조사 등에 의하여 달리 실지거래가액이 확인된다 하더라도 그 확인되는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것은 아니라 할 것(대법원 2000두314, 2000.7.28 외 다수 같은 취지)이므로 이 건과 같이 청구인이 신고한 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 취득 및 양도당시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 타당하다 할 것인 바(국심 2001중513, 2001.6.29 합동회의 같은 뜻임), 이 건의 경우 기준시가에 의하여 양도차익을 계산할 경우의 양도소득세액이 당초 처분보다 크게 나타나고 있으므로 불이익변경금지원칙에 따라 당초 처분을 유지하는 것이 적법한 것으로 판단된다. 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.