실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 주택개량재개발사업 시행지역에 속한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 토지 63㎡(이하 "종전토지"라 한다)를 1994.6.23. 청구외 김○○○로부터 취득한 후, 1997.11월 재개발조합으로부터 ○○○동 ○○○ 토지 52.59㎡, 건물 147.08㎡(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 분양받아 1998.8.18 쟁점아파트를 청구외 홍○○○에게 양도하고, 동 일자에 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 양도소득세 실지조사 결과, 쟁점아파트의 토지취득계약서가 제출되지 아니하고 양도계약서도 신빙성 없다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정, 2001.2.1 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 7,046,930원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.20. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 신고한 쟁점아파트의 양도가액(192,000,000원)과 취득가액(187,498,106원)은 관계 증빙에 의해 실지거래가액임이 인정되고, 동 실지거래가액에 의한 양도차익이 없으므로 기준시가에 의한 과세처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 양도계약서는 임차인의 전세보증금에 관한 특약사항이 없는 점 등으로 보아 신빙성이 없으며, 취득당시의 토지계약서가 결정일 이내에 제출되지 아니한 점에서 취득가액도 불분명하므로 기준시가를 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 <소득세법>(1998.12.28. 법률 제5580호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에은 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. <소득세법시행령>(1998.12.31. 대통령령 제15969호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 쟁점아파트는 ○○○2구역 주택개량재개발사업에 의해 신축된 바, 동 아파트 신축 전에 청구인이 이 지역에 토지를 취득한 날은 1994.6.23(소유권이전등기일)이고, 청구인에게 분양된 쟁점아파트(104동 703호)의 가사용승인신청일은 1997.11.8이며, 동 아파트는 1998.8.4 청구인 앞으로 소유권보존등기된 후 1998.8.19 청구인으로부터 청구외 홍○○○에게 매매를 원인으로 소유권이전등기되었음이 등기부등본 등 관련자료에 의해 확인된다. (나) 청구인은 쟁점아파트 취득시 종전토지 및 지상건물과 쟁점아파트의 평가차액 112,498,106원을 재개발조합에 납부하고 취득하였음이 청구인이 제시한 ○○○아파트 공급계약서(조합원용)에 의해 나타나며, 쟁점아파트는 분양 후 1998.5.18∼2000.2.23까지 청구외 전○○○에게 임대된 사실이 관계 서류에 의해 인정된다. (다) 1998.8.18 쟁점아파트 양도시 청구인은 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세미달로 신고하였으나, 처분청은 신고된 취득 및 양도가액을 부인하고 기준시가로 과세한바, 기준시가에 의한 과세내역은 양도가액을 202,000,000원(1998.7.1자 아파트 고시가격임), 취득가액을 172,715,143원(소득세법 시행령 제164조 제8항 의 산식에 의해 계산된 가액임)으로 하여 양도차익을 산정하였음이 결정결의서 등 처분청 과세자료에 의해 확인된다.

(2) 판단 청구인이 신고한 실지거래가액이 인정되는지를 살펴본다. (가) 취득가액(187,498,106원)에 대하여 청구인은 종전토지의 취득계약서가 양도소득세 신고당시에 착오로 첨부되지 못하였다고 하면서, 불복청구과정에서 제출한 동 계약서와 매도인 김○○○의 사실확인서에 의해 토지취득가액(75,000,000원)이 확인되고, 쟁점아파트 취득시 납부한 금액(112,498,106원)은 건물취득에 따른 조합원 추가부담액이므로 동 아파트의 실지취득가액은 양자를 합한 187,498,106원이라는 주장이나, 종전토지의 취득당시 매매계약서는 처분청이 이 건 과세 결정 전에 수차 제출을 요구하였음에도 2000.12월까지 제출되지 못하였던 점에서 동 매매계약서의 출처가 의심스러운데다 거래금액에 대한 객관적인증빙자료도 제시되지 못하므로 매도인의 사실확인서만으로 위 토지취득가액을 인정하기는 어렵다고 하겠다. (나) 양도가액(192,000,000원)에 대하여 청구인은 쟁점아파트 양도시점인 1998.8월경에는 IMF금융위기로 인하여 아파트를 포함한 부동산 가격이 유례없는 하락세를 보였고, 또한 금리가 치솟는 이중고가 계속되던 때여서 기준시가(202,000,000원)보다 다소 낮게 양도한 것으로 실지양도가액에 대하여 매수인 홍○○○가 인감증명서 첨부하여 사실확인서를 제출하였으므로 이를 인정하여야 한다는 주장이나, 제출된 매매계약서의 원본이 보관되어 있지 아니하고 동 계약서상에 전세보증금(90,000,000원) 인수조건의 특약사항이 포함되어 있지 아니할 뿐만 아니라, 중개인 없이 "쌍방합의"로 작성된 점으로 보아 매매계약서의 신뢰성이 결여되는 한편, 달리 실지거래금액을 입증할 객관적인 증빙자료도 제출되지 못하므로 청구인이 주장하는 양도가액 역시 불분명하다고 할 것이다. 이상 살펴본 바와 같이, 청구인이 쟁점아파트의 실지거래가액으로 신고한 금액은 객관적으로 확인되지 아니하므로 처분청이 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 및 제5항 제2호의 규정에 따라 실지거래가액의 적용대상에서 제외하여 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.