실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 답 3,664㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1996.4.8 취득하여 1999.5.10 ○○○에게 양도하면서 실지거래가액(취득가액 180,000,000원, 양도가액 198,000,000원)에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 내용에 대하여 양도소득세 실지조사결과 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여, 2000.12.10 청구인에게 1999년도 귀속 양도소득세 17,492,910원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.2.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 은행부채와 체납된 은행이자가 3천만원 이상이어서 1998.5월부터 쟁점토지를 매물로 내어놓았으나 매매가 없었다가 1년여만에 계약을 체결하게 되었으며, 등기이전시 실계약서를 보고 검인계약서를 작성하여 검인을 받고 자산양도차익 예정신고시 검인계약서를 제출하였으며, 그 후 처분청 조사시 실제 매매계약서를 제출하였는 바, 처분청은 쟁점토지의 매수자 ○○○가 청구인의 은행채무 232,490,000원을 변제하는 조건으로 쟁점토지를 매수한 것으로 보고 있으나, 매매계약서상 잔금일인 1999.5.7 매수인 ○○○가 은행부채와 이자를 자기가 갚을테니 이전서류를 넘겨달라고 하여 넘겨주고 차액에 대하여 차용증 30,000,000원을 써주고 현금 4,400,000원을 지불하였으므로 위 은행채무 변제액에서 이를 제외하면 당초 신고한 양도가액 198,000,000원이 실지양도가액임에도 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 신고한 양도가액은 198,000,000원이나 쟁점토지의 매수자인 ○○○는 쟁점토지에 관련된 청구인의 은행채무를 변제하여 주는 조건으로 취득하였다고 확인하고 있고, ○○○가 쟁점토지의 근저당채무자인 ○○○의 계좌에 2000.5.14 232,490,000원을 무통장입금한 사실이 조사에 의하여 확인되는 바, 실지양도가액이 확인되지 않으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지양도가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고, 같은 법 제97조 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」고 규정하고, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 「제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」로 규정하고, 제5항에서「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1996.4.8 쟁점토지를 취득하여 1999.5.10 ○○○에게 양도하고, 실지거래가액(취득가액 180,000,000원, 양도가액 198,000,000원) 에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였음이 부동산등기부등본 및 양도소득세 신고서에 의하여 확인되고, 처분청은 이에 대하여 청구인이 신고한 취득가액은 실지거래가액으로 확인되나 양도가액이 실지거래가액이 아니라고 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하였음이 양도소득세 실지조사복명서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다

(2) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 취득한 후인 1996.6.12 ○○○을 채무자로 하고 근저당권자를 ○○○조합으로 하여 채권최고액 280,000,000원의 근저당권 및 지상권이 설정되었다가, 청구인이 쟁점토지를 양도한 후인 1999.5.8 위 근저당권 및 지상권이 말소된 사실이 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 198,000,000원에 양도하기로 계약하였으며 잔금약정일에 매수인 ○○○가 청구인의 은행부채와 이자를 자기가 갚을테니 등기이전서류를 넘겨달라고 하여 넘겨주고, 차액에 대하여 차용증 30,000,000원을 써주고 현금 4,400,000원을 지불하였다고 하면서 부동산 매매계약서(1999.4.20작성)와 차용증(1999.5.14작성)을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 자산양도차익 예정신고시 처분청에 제출한 검인계약서에는 계약금 28,000,000원, 중도금 없음, 잔금 170,000,000원(1999.5.7) 합계 198,000,000원으로 기재되어 있으며, 이 건 심판청구시 제출한 매매계약서는 계약금, 중도금 없이 잔금 198,000,000원을 매수인이 청구인의 ○○○대출금을 상환하는 것으로 하고 있어 그 계약내용이 상이하므로 위 매매계약서를 신빙성있는 것으로 받아들이기 어렵고, 처분청의 조사서에 의하면, 쟁점토지의 매수자 ○○○가 쟁점토지상의 채무액을 변제해 주는 조건으로 쟁점토지를 취득하였다고 확인하고 있고, ○○○가 쟁점토지상의 근저당 채무자 ○○○의 ○○○예금계좌(○○○)에 232,490,019원을 무통장입금한 사실이 확인될 뿐, 청구인이 제시한 위 차용증 외에 달리 청구인이 30,000,000원을 차용하거나 현금 4,400,000원을 지급한 사실을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 쟁점토지의 양도가액이 198,000,000원이라는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.