공매대금 배분 기준일

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○에 소재한 다세대주택 301호 대지(지분) 27.52m2 건물 56.35m2(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 쟁점부동산 소유자인 청구외 ○○○으로부터 임차보증금 65,000,000원을 지불하고 임차하여 1996.5.21부터 거주하던 중 주민등록상 2000.3.28 청구인과 가족 전원이 쟁점부동산에서 퇴거하여 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○로 전출하였다가 2000.3.31 다시 쟁점부동산으로 전입하였다. 처분청은 쟁점부동산 소유자인 ○○○이 1996.8.31 납기인 종합소득세를 체납함에 따라 1996.11.5 쟁점부동산을 압류하였고 1997.12.6 한국자산관리공사에 공매를 의뢰하였으며 2000.10.26 매각이 결정되어 73,300,000원에 공매되자 아래와 같이 공매대금 배분순위를 결정하여 청구인에게 배분계산서를 송부한 후 2000.12.29 배분하였다. < 쟁점부동산 공매대금 배분내역 > 순위 구 분 배분금액 공부상 내용 배분결과 1 체납처분비 1,778,880원 전액배분 2 고양세무서 62,343,300원 1996.11.5 압류 3 양천세무서 9,177,820원 1997.9.20 압류 일부배분 4 서초구청 1999.7.29 압류 제외 5 서초세무서 2000.2.22 압류 6 파주시청 2000.4.15 압류 7

○○○(청구인) 2000.3.31 전입 청구인은 ㅇㅇ세무서장이 쟁점부동산을 압류하기 이전인 1996.5.21부터 계속 청구인의 가족들과 함께 쟁점부동산에 임차하여 거주하였고 비록 청구인의 실수와 불가피한 사정으로 주민등록상 일시적으로 쟁점부동산에서 퇴거했다가 다시 환원한 사실이 있으나 실제로는 퇴거사실 없이 줄곧 쟁점부동산에서 살고 있었음이 인우보증서 등 관련 증빙에 의해 확인되므로 주택임대차보호법에 따라 청구인에게 쟁점부동산 공매대금이 우선 배분되어야 하나 이를 배제하고 배분한 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산에 대한 압류와 공매사실을 알고있는 상황에서 주민등록을 이전하여 쟁점부동산 임차에 따른 대항력을 상실하였으므로 청구인을 후순위 권리자로 보아 공매대금을 배분한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인과 가족 전원이 주민등록상 쟁점부동산에서 거주한 후 일시 퇴거했다가 재전입하는 경우에 당초 전입일을 공매대금 배분계산의 기준일로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 국세징수법 제61조 【공매】제1항에서 "세무서장은 압류한 동산·유가증권·부동산·무체재산권과 제41조 제2항의 규정에 의하여 체납자에게 대위하여 받은 물건(통화를 제외한다)을 대통령령이 정하는 바에 의하여 공매에 붙인다. 다만, 세무서장은 압류한 재산의 공매에 전문지식이 필요하거나 기타 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지 아니하다고 인정되는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 '한국자산관리공사'라 한다)로 하여금 이를 대행하게 할 수 있으며, 이 경우의 공매는 세무서장이 한 것으로 본다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제80조【배분금전의 범위】제1항에서 "세무서장은 다음 각호의 금전을 제81조의 규정에 의하여 배분하여야 한다. 다만, 제61조 제1항 단서 또는 제62조 제2항의 규정이 적용되는 때에는 한국자산관리공사가 이를 대행할 수 있으며, 이 경우의 금전배분은 세무서장이 한 것으로 본다."라고 하면서 제3호에서 "압류재산의 매각대금"이라고 규정하고 있으며, 같은 법 제81조【배분방법】제1항에서 "제80조 제2호 및 제3호의 금전은 다음 각호의 국세·가산금과 체납처분비 기타의 채권에 배분한다."라고 하면서 제1호에서 "압류에 관계되는 국세·가산금과 체납처분비"라고 하고, 제2호에서 "교부청구를 받은 국세·가산금·체납처분비·지방세"라고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항에서 "세무서장은 매각대금이 제1항 각호의 국세·가산금과 체납처분비 기타의 채권의 총액에 부족한 때에는 민법 기타 법령에 의하여 배분할 순위와 금액을 정하여 배분하여야 한다."라고 규정하고 있다. 한편, 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】제1항에서 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의 2【보증금의 회수】제2항에서 "제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 쟁점부동산 임대차계약서(1996.4.19 작성), 전세보증금반환요청서(2000.4.12 작성)를 보면 청구인은 쟁점부동산 소유자인 ○○○으로부터 1996.5.19부터 계약기간 2년으로 쟁점부동산을 임차하면서 강남등기소로부터 1996.5.22 확정일자를 받았는데 계약기간이 만료된 이후에도 ○○○이 전세보증금을 반환하지 않자 계약이 자동갱신된 것으로 확인된다.

(2) 청구인과 청구인 가족들의 주민등록표를 보면 이들은 1996.5.21 쟁점부동산에 전입하여 거주하다가 2000.3.28 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 주택(이하 "○○○동주택"이라 한다)로 모두 전출하였고 이후 2000.3.31 다시 쟁점부동산으로 전입한 것으로 나타나는 바, 이에 대해서는 다툼 없다.

(3) 청구인은 주민등록상 쟁점부동산에서 전출했다가 3일후 다시 전입한 사실이 있으나 실제로는 청구인이 퇴거한 사실 없이 계속 거주하였음이 명백하다고 주장하면서 쟁점부동산 인근 입주자 7인과 통반장이 연서한 인우보증서(2000.12.4자 작성), ○○○동주택의 층별가구도면, ○○○동주택 세입자들의 부동산임대차계약서 사본5매, ○○○동주택 소유자 ○○○의 확인서(2000.12.5자 작성)와 그의 주민등록표 등을 제출하였다.

(4) 청구인은 쟁점부동산에서 사실상 계속 거주하였으므로 주택임대차보호법 제3조 와 제3조의 2의 규정에 의하여 쟁점부동산 환가대금에서 처분청 및 기타 채권자보다 우선하여 임차보증금 65,000,000원을 우선 변제받을 권리가 있다고 주장하고 있으나, 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서는 주택의 인도와 주민등록이라는 두가지 요건이 충족되는 경우에 한하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 바, 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 할 것이다. 따라서 청구인이 주민등록상 쟁점부동산에서 전출한 2000.3.28∼3.31 기간동안 실제로 쟁점부동산에 계속 거주했는 지의 여부에 대해서는 별론으로 하더라도, 청구인이 쟁점부동산 임대차계약을 통해 1996.5.21 취득한 당초의 대항력은 청구인과 가족들이 주민등록상 전출할 당시인 2000.3.28에 이미 상실된 것으로 보아야 할 것이므로 청구인을 후순위 권리자로 보아 공매대금을 배분한 당초 처분에는 잘못이 있다고 판단되지 않는다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.