주택의 양도시기를 대물변제 약정일자로 보아 주택을 취득한지 1년 이내에 양도한 일시적 1세대2주택에 해당되는지 여부
주택의 양도시기를 대물변제 약정일자로 보아 주택을 취득한지 1년 이내에 양도한 일시적 1세대2주택에 해당되는지 여부
○○○세무서장이 2000.12.9 청구인에게 한 1998년도분 양도소득세 16,312,740원의 부과처분은 이를 취소합니다.
청구인은 1984.6.7 취득한 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○, 대지 301㎡ 및 1987.11.17자로 소유권보존 등기한 위 지상 단층주택 129.24㎡, 지층 134.94㎡(이하 "쟁점주택"이라고 한다)를 1998.7.16 청구외 ○○○ 등 9인(이하 "양수인"이라고 한다)에게 양도하고 무신고한 것에 대하여, 처분청은 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2000.12.9 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 16,312,740원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.2.5 이 건 심판청구를 제기하였다
1. ∼ 2. (생 략)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득」으로 규정하고 있으며, 같은법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】제1항에서 법 제89조제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다. (이하 생략)고 규정하고 있으며, 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 같은법시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】제1항에서 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(괄호 생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날(괄호 생략)부터 1년 이내에 종전의 주택(괄호 생략)을 양도하는 경우(괄호 생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다고 규정하고 있으며, 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 소득세법시행령 제62조 【양도 또는 취득의 시기】제1항에서 「법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다」고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제88조 【양도의 정의】제1항에서 제4조제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (이하 생략)고 규정하고 있고, 국세기본법 제14조 【실질과세】제1항에서 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다고 규정하고 있다.
(1) 쟁점(1)에 대하여 (가) 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 1984.6.7 쟁점주택중 토지를 청구인명의로 취득하여 1987.11.17 그 대지상 건물에 대한 신축보존등기를 하였다가, 1996.8.12 대물변제를 원인으로 하여 1998.7.16 쟁점주택의 세입자들(양수인: 9인)에게 양도한 사실이 확인되며, 쟁점외주택은 청구인의 처 ○○○이 1996.6.7 매매를 원인으로 하여 1996.6.27 취득한 사실이 쟁점외주택의 등기부등본에 의하여 확인된다. (나) 위와 같이 청구인이 쟁점주택을 양도하기 전에 쟁점외주택을 취득함으로서 일시적으로 1세대 2주택자가 된 이 건의 경우 청구인의 2주택 보유기간이 문제가 되고 있다. 즉 처분청은 쟁점주택의 양도시기를 등기접수일(1998.7.16)이라 하여 청구인의 2주택 보유기간이 2년을 초과하였다고 보아 이 건 양도소득세를 과세하였음이 과세관련자료에 의하여 확인되는 반면, 청구인은 쟁점주택을 대물변제로 양도한 것이 아니라 양수인(세입자들)의 전세보증금과 쟁점주택에 근저당된 채무를 양도대금으로 하여 1996.8.12 양도한 것으로서 실지 대금청산일을 양도시기로 할 때, 쟁점외주택을 취득한 후 1년이내에 쟁점주택을 양도하여 2주택 보유기간이 1년이내이므로 비과세대상이라는 주장이다. 따라서, 쟁점주택의 대금청산일이 1996.8.12로 확인되는지 여부가 이 건 다툼의 요체라 할 것이다. (다) 쟁점주택의 대금청산일이 1996.8.12로 확인되는지 본다.
① 처분청은 1997.8.14자 ○○○지방법원 판결문에 의하면 "1996.8.12 청구인과 양수인이 경매절차를 중단시키기로 하되 대위변제금에 갈음하여 쟁점주택을 양도하기로 약정한 사실, 쟁점주택에 대하여 1996.8.12 대물변제를 원인으로 하여 소유권이전 등기절차를 이행하라"는 판결내용에 근거하여, 청구인이 대물변제로 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 대물변제에 의한 주택양도의 경우 양도시기가 등기접수일이라고 주장하나, 위 판결은 청구인이 참석하지 아니한 궐석재판으로서 대물변제에 대한 사실규명을 하여 판결한 것으로 보기 어렵다.
② 쟁점주택은 1992.5.2 채무자를 매형으로, 채권최고액을 42백만원으로 하여, 청구외 ○○○주식회사(이하 "○○○생명"이라고 한다)에 근저당설정등기 되었고, 청구인이 쟁점주택의 근저당채무를 상환하지 못하자 1995.4.21 ○○○이 쟁점주택에 대한 임의경매를 신청하여 1996.1.17(제5차 입찰일시 1996.1.10, 대금지급기일 1996.8.14) 청구외 ○○○에게 97,600,000원에 경락되었으나, 쟁점주택의 양수인(세입자들)이 1996.8.12 쟁점주택에 근저당된 ○○○생명의 채무(원금 30,000,000원, 이자 11,317,271원, 계 41,317,271원)를 모두 상환함에 따라 ○○○생명의 근저당설정등기 및 임의경매신청 등기가 1996.8.13 및 1996.8.14을 원인으로 하여 말소등기 되었음이 쟁점주택의 등기부등본 및 2001.5.1자 ○○○의 대출금 잔액 및 상환액 확인서 등에 의하여 확인된다.
③ 청구인이 제시하는 쟁점주택의 임대차계약서에 의하면 양도당시 쟁점주택의 임대차 현황은 다음과 같고, 위 계약서에 의한 쟁점주택의 양도당시 임차보증금은 134,000,000원으로 확인된다. <쟁점주택 임대차현황> 계약일자 전세보증금 임차인 임대인 비고 1993.6.30 10,500,000
○○○
○○○세무서장이 2000.12.9 청구인에게 한 1998년도분 양도소득세 16,312,740원의 부과처분은 이를 취소합니다.
청구인은 1984.6.7 취득한 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○, 대지 301㎡ 및 1987.11.17자로 소유권보존 등기한 위 지상 단층주택 129.24㎡, 지층 134.94㎡(이하 "쟁점주택"이라고 한다)를 1998.7.16 청구외 ○○○ 등 9인(이하 "양수인"이라고 한다)에게 양도하고 무신고한 것에 대하여, 처분청은 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2000.12.9 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 16,312,740원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.2.5 이 건 심판청구를 제기하였다
1. ∼ 2. (생 략)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득」으로 규정하고 있으며, 같은법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】제1항에서 법 제89조제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다. (이하 생략)고 규정하고 있으며, 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 같은법시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】제1항에서 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(괄호 생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날(괄호 생략)부터 1년 이내에 종전의 주택(괄호 생략)을 양도하는 경우(괄호 생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다고 규정하고 있으며, 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 소득세법시행령 제62조 【양도 또는 취득의 시기】제1항에서 「법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다」고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제88조 【양도의 정의】제1항에서 제4조제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (이하 생략)고 규정하고 있고, 국세기본법 제14조 【실질과세】제1항에서 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다고 규정하고 있다.
(1) 쟁점(1)에 대하여 (가) 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 1984.6.7 쟁점주택중 토지를 청구인명의로 취득하여 1987.11.17 그 대지상 건물에 대한 신축보존등기를 하였다가, 1996.8.12 대물변제를 원인으로 하여 1998.7.16 쟁점주택의 세입자들(양수인: 9인)에게 양도한 사실이 확인되며, 쟁점외주택은 청구인의 처 ○○○이 1996.6.7 매매를 원인으로 하여 1996.6.27 취득한 사실이 쟁점외주택의 등기부등본에 의하여 확인된다. (나) 위와 같이 청구인이 쟁점주택을 양도하기 전에 쟁점외주택을 취득함으로서 일시적으로 1세대 2주택자가 된 이 건의 경우 청구인의 2주택 보유기간이 문제가 되고 있다. 즉 처분청은 쟁점주택의 양도시기를 등기접수일(1998.7.16)이라 하여 청구인의 2주택 보유기간이 2년을 초과하였다고 보아 이 건 양도소득세를 과세하였음이 과세관련자료에 의하여 확인되는 반면, 청구인은 쟁점주택을 대물변제로 양도한 것이 아니라 양수인(세입자들)의 전세보증금과 쟁점주택에 근저당된 채무를 양도대금으로 하여 1996.8.12 양도한 것으로서 실지 대금청산일을 양도시기로 할 때, 쟁점외주택을 취득한 후 1년이내에 쟁점주택을 양도하여 2주택 보유기간이 1년이내이므로 비과세대상이라는 주장이다. 따라서, 쟁점주택의 대금청산일이 1996.8.12로 확인되는지 여부가 이 건 다툼의 요체라 할 것이다. (다) 쟁점주택의 대금청산일이 1996.8.12로 확인되는지 본다.
① 처분청은 1997.8.14자 ○○○지방법원 판결문에 의하면 "1996.8.12 청구인과 양수인이 경매절차를 중단시키기로 하되 대위변제금에 갈음하여 쟁점주택을 양도하기로 약정한 사실, 쟁점주택에 대하여 1996.8.12 대물변제를 원인으로 하여 소유권이전 등기절차를 이행하라"는 판결내용에 근거하여, 청구인이 대물변제로 쟁점주택을 양도한 것으로 보아 대물변제에 의한 주택양도의 경우 양도시기가 등기접수일이라고 주장하나, 위 판결은 청구인이 참석하지 아니한 궐석재판으로서 대물변제에 대한 사실규명을 하여 판결한 것으로 보기 어렵다.
② 쟁점주택은 1992.5.2 채무자를 매형으로, 채권최고액을 42백만원으로 하여, 청구외 ○○○주식회사(이하 "○○○생명"이라고 한다)에 근저당설정등기 되었고, 청구인이 쟁점주택의 근저당채무를 상환하지 못하자 1995.4.21 ○○○이 쟁점주택에 대한 임의경매를 신청하여 1996.1.17(제5차 입찰일시 1996.1.10, 대금지급기일 1996.8.14) 청구외 ○○○에게 97,600,000원에 경락되었으나, 쟁점주택의 양수인(세입자들)이 1996.8.12 쟁점주택에 근저당된 ○○○생명의 채무(원금 30,000,000원, 이자 11,317,271원, 계 41,317,271원)를 모두 상환함에 따라 ○○○생명의 근저당설정등기 및 임의경매신청 등기가 1996.8.13 및 1996.8.14을 원인으로 하여 말소등기 되었음이 쟁점주택의 등기부등본 및 2001.5.1자 ○○○의 대출금 잔액 및 상환액 확인서 등에 의하여 확인된다.
③ 청구인이 제시하는 쟁점주택의 임대차계약서에 의하면 양도당시 쟁점주택의 임대차 현황은 다음과 같고, 위 계약서에 의한 쟁점주택의 양도당시 임차보증금은 134,000,000원으로 확인된다. <쟁점주택 임대차현황> 계약일자 전세보증금 임차인 임대인 비고 1993.6.30 10,500,000
○○○ 청구인
○○○(매형) 1996년 돈을 갹출하지 못하여 등기권리자는 아니나 현재도 입주하고 있다는 주장 1994.9.29 11,500,000
○○○ 청구인 등기권리자(○○○)와 친구로 ○○○과 같은 방에 입주하였다는 주장 1994.5.11 12,000,000
○○○ 청구인
○○○(매형) 1994.5.16. 12,000,000
○○○ 청구인 등기권리자(○○○)와 친구로 ○○○와 같은 방에 입주하였다는 주장 1994.10.7 12,500,000
○○○ 청구인 1994.10.10 12,000,000
○○○ 청구인 1995.2.18 13,500,000
○○○ 청구인 1994.10.22 12,000,000
○○○ 청구인 1995.6.14 12,000,000
○○○ 청구인 1995.2.24 26,000,000
○○○ 청구인 대리인 ○○○(청구인 누나) 날인 계 134,000,000 한편, 매형(○○○)의 주민등록등(초)본에 의하면 매형 및 가족(처, 자2)들 4인은 1986.7.21 쟁점주택에 전입하여 거주하다가 1996.11.16 무단전출로 직권말소 되었음이 확인되고, 청구인은 1996.8.12 인감증명서(1부)를 발급받았음이 인감증명발급대장(2000.5.25자 ○○○도 ○○○시 ○○○동장의 일부인 날인)에 의하여 확인된다 또한, 청구인은 양수인을 상대로 쟁점주택의 등기지연과 관련하여 손해배상청구소송(○○○지방법원 2001가소 49975)을 제기한 사실이 확인되는데, 위 소장의 내용에 의하면 "청구인이 1996.8.12 쟁점주택을 양도하고 소유권이전등기에 관한 서류일체를 양수인에게 넘겨주었음에도, 양수인이 인감증명서 유효기간(6개월, 1997.2.11)내에 소유권이전 등기를 아니하여 소유권이전등기를 하지 못하게 되자, 청구인에게 알리지도 않고 소송을 통하여(1997.5.9 가처분 신청, 1997.8.14 판결) 소유권이전등기를 함으로서, 등기지연책임이 청구인에게 전가되고 이에 따라 이 건 양도소득세가 부과되었다"고 하여 손해배상청구소송을 제기하였음이 확인된다.
④ 위의 사실을 종합하여 보면, 쟁점주택의 세입자들인 양수인(9인)이 1996.8.12 쟁점주택에 근저당된 ○○○생명 채무를 변제한 사실, 그 이후에 청구인이 쟁점주택의 양도와 관련하여 대금을 수수한 사실이 확인되지 않는 사실, 청구인이 1996.8.12 인감증명서 1통을 발급받은 사실, 1986.7.21부터 쟁점주택에 거주하던 매형이 무단전출로 1996.11.16 주민등록이 직권 말소된 사실, 소유권이전등기절차이행소송 판결이 청구인이 불참한 궐석재판으로 이루어진 사실 등으로 미루어 볼 때, 청구인이 쟁점주택을 유상양도함에 있어 세입자들이 먼저 쟁점주택에 담보된 청구인의 ○○○생명채무를 대위변제함에 따라 청구인이 그 대위변제금의 지급에 갈음하여 쟁점주택을 세입자들에게 양도키로 한 대물변제계약을 체결한 것으로 보기 어렵고, 세입자들이 청구인으로부터 쟁점주택의 임대보증금 채무(134,000,000원)와 ○○○생명의 채무(41,317,271원)를 인수하는 조건으로 별도의 현금지급없이 쟁점주택을 매수하기로 한 매매계약을 체결한 것으로 보이는 바, 이 건의 경우 세입자들이 위 ○○○생명 채무(41,312,271원)를 1996.8.12 상환하였음이 확인되고 이날이 잔금청산일에 해당되므로 쟁점주택의 양도시기는 청구인이 주장하는 1996.8.12로 인정된다. 그렇다면, 양도당시 쟁점주택과 쟁점외주택이외의 주택을 소유한 사실이 없는 청구인(처 포함)이 쟁점외주택을 취득한지 1년이내에 쟁점주택을 양도한 이 건의 경우, 전시한 소득세법시행령 제155조제1항 에서 규정하는 1세대 1주택의 비과세요건을 충족한다고 인정되므로 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 청구인을 1세대 2주택자로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 쟁점(2)에 대하여는 쟁점주택의 양도에 대하여 청구인을 일시적 1세대 2주택자로 보아 양도소득세 비과세대상이라고 판단하여 청구인 주장이 받아 들여져 심리의 실익이 없으므로 그 심리를 생략한다.
- 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.