신고한 실지거래가액의 인정 여부

○○○세무서장이 2000.12.13 청구인에게 한 1998년 귀속분양도소득세 98,051,500원의 부과처분은 1998년도 개별공시지 가를 적용한 양도가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정 하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 청구인 소유의 ○○○시 ○○○구 ○○○로 ○○○ 대지 154.35㎡ 및 그 지상건물 234.66㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1998.6.30 청구외 ○○○에게 소유권이전등기하고, 실지거래가액(양도가액: 350,200,000원, 의제취득가액: 232,499,545원)으로 부동산양도신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2000.12.13 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 98,051,500원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.1.22 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인의 남편인 ○○○이 사망하기전인 1998.5.29 청구외 ○○○과 쟁점부동산 및 ○○○ 소유의 부동산(같은 지번의 대지 85.4㎡ 및 그 지상건물 112.39㎡로서 이하 "쟁점외부동산"이라 한다)에 대한 양도계약(총가액: 530,800,000원)을 체결하고 1998.6.30 그 잔대금 330,800,000원(쟁점부동산 230,200,000원, 쟁점외부동산 100,600,000원)을 양수자가 쟁점부동산에 근저당을 설정하고 대출받은 자기앞수표로 지급받았음이 그 이서내용과 금융자료 등의 입증자료에 의하여 확인되고 있으며, 1994년 근저당대출당시 은행의 감정가액과 양도당시의 실지거래가액을 비교하여 보면, 양도당시의 개별공시지가가 대출당시보다 오히려 하락한 것으로 나타나고 있어 청구인이 신고한 실지양도가액이 사실임이 확인됨에도 불구하고, 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

(2) 매매계약서상 잔금일자는 1998.6.23.로 기재되어 있으나, 실제 양수자로부터 소유권이전등기접수일과 같은 날인 1998.6.30 잔대금(330,800,000원)을 지급받았으므로, 1998.6.30자로 고시된 1998년도 개별공시지가를 적용하여 양도차익을 산정하여야 함에도, 처분청이 매매계약서상에 기재된 1998.6.23을 잔금지급일로 보아 1997년도 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 1994년 쟁점부동산에 채권최고액을 300,000,000원으로 하여 근저당권을 설정하고 대출받을 당시 은행의 감정가액은 377,597,000원이었고, 그 후인 1997.9.8. 채권최고액을 200,000,000원으로 한 근저당권의 추가 설정으로 은행의 감정가액 또는 실지양도가액을 초과하였을 뿐 아니라, 실지양도가액은 개별공시지가의 59%에 불과한 것으로 나타나고 있어, 청구인이 신고한 실지양도가액은 확인되지 아니하므로, 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

(2) 양수자가 쟁점부동산에 근저당을 설정하고 은행으로부터 대출(380,000,000원)받은 사실이 있다 하여 그 대출금이 양도대금으로 사용되었거나 청구인의 은행채무상환에 사용되었는지가 불분명하므로, 매매계약서상에 기재된 잔금지급일(1998.6.23) 당시 고시된 1997년도 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 실지양도가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지와 실제 잔금지급일이 언제인지를 가리는데에 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1998.12.28 법률 제5580호로 개정되기전의 것) 제96조【양도가액】에는『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항에는『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다. 같은 법 제99조【기준시가의 산정】제1항에서『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다)』라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에는『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고, 같은 조 제5항에는『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분에 대하여 본다. 청구인소유의 쟁점부동산(취득일자: 토지 1962.7.6, 건물 1962.9.5)이 1998.6.30. 청구외 ○○○에게 소유권이전등기되었고, 청구인은 1998.6.29. 처분청에 실지거래가액(양도가액: 350,200,000원, 의제취득가액: 232,499,000원)으로 부동산양도신고를 하였으며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인은 남편 ○○○이 사망(1999.11.3 사망)하기 전인 1998.5.29. ○○○과 쟁점부동산 및 쟁점외부동산의 매매계약을 체결하고, 계약당일에 80,000,000원(쟁점부동산 50,000,000원, 쟁점외부동산 30,000,000원)을 자기앞수표 1매(발행자: ○○○은행 ○○○지점)로, 1998.6.8. 중도금 120,000,000원(쟁점부동산 70,000,000원, 쟁점외부동산 50,000,000원)을 자기앞수표 2매(발행자: ○○○은행 ○○○지점 23,000,000원 및 ○○○중앙회 ○○○지점 97,000,000원)로, 1998.6.30. 잔금 330,800,000원(쟁점부동산 230,200,000원, 쟁점외부동산 100,600,000원)을 자기앞수표 3매(발행자: ○○○은행 ○○○지점)로 각각 지급받았음을 주장하면서, 그 거증자료로 매매계약서, 사실확인서, 등기부등본, 자기앞수표 이서사본 및 출금전표 등을 제시하였다. 또, 1994.1.20. 청구인의 아들 ○○○이 쟁점부동산을 담보로 제공하고 ○○○은행 ○○○지점에 근저당을 설정(채권최고액: 300,000,000원)할 당시 은행의 감정가액(평가자: ○○○감정평가법인)은 377,597,800원으로, 그 당시부터 계속하여 개별공시지가가 하락추세에 있었으며, 청구인이 양도한 가액과 감정가액이 유사한 수준이었다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. 처분청이 징취한 양수자의 확인서에 의하면, 계약당시 쟁점부동산에 임대점포 4개, 보증금 40,000,000원을 승계하였다고 진술하고 있는 반면에, 청구인이 제시한 매매계약서에는 그에 관한 아무런 내용이 기재되어 있지 아니하며, 청구인 또한 임대보증금이 차감되지 아니하고 양도대금을 수령하였음이 위 금융자료(○○○이 이서한 자기앞수표 및 출금전표 등)에 의하여 확인된다. 그 뿐 아니라, 쟁점부동산과 쟁점외부동산에 대한 계약금 합계액 80,000,000원은 총 양도가액(530,800,000원)의 약 15%에 상당하는 금액으로서, 통상적인 상거래관행에서 수수하는 금액(약 10%)보다 높게 나타나고, 청구인의 아들 ○○○이 ○○○은행 ○○○지점에 쟁점부동산을 담보로 제공하고 근저당을 설정한 채권최고액은 500,000,000원(1994.1.20. 300,000,000원 및 1997.9.8. 200,000,000원 추가)으로 실지양도가액(350,200,000원)을 훨씬 상회하고 있다. 위의 사실관계를 종합하여 판단하건 데, 청구인이 제시한 매매계약서는 신빙성 없어, 쟁점부동산의 실지양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우에 해당된다고 인정되지 아니하므로, 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 매매계약서상의 잔금지급일 현재 고시된 개별공시지가를 적용하여 과세한 처분에 대하여 본다. 청구인이 제시한 매매계약서상 잔금일은 1998.6.23.로 기재되어있으나, 1998.6.30. 양수자가 ○○○은행 ○○○지점에 근저당(채권최고액: 494,000,000원)을 설정하고 대출(380,000,000원)받은 금원으로 자기앞수표 3매를 발행하여 ○○○에게 잔금(330,800,000원)을 지급하였음이 등기부등본, 실행전표, 자기앞수표 이서내용 등에 의하여 확인되고 있어, 매매계약서에 기재된 잔금지급일과 달리 실제 잔금지급일은 1998.6.30.이라는 청구주장은 신빙성 있다 할 것이다. 그렇다면, 청구인이 제시한 매매계약서상의 실지양도가액은 확인되지 아니한다 하더라도, 그 잔금지급일은 청구인이 제시한 입증자료에 의하여 확인되므로, 이 건 양도시기인 1998.6.30. 고시된 1998년도 개별공시지가를 적용한 기준시가로 양도차익을 산정함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.