양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였으나 거래증빙 등에 의해 확인되지 않아 기준시가로 처분한 사례

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1992.6.24 경기도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 답 2,317㎡를 취득하기로 청구외 ○○○과 매매계약을 체결하고 위 토지상에 전소유자 ○○○ 명의로 주유소 건물 407.09㎡를 1993.4.23 신축한 후, 위 토지중 964㎡와 신축한 건물 407.09㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1993.12.30 청구인 명의로 소유권이전등기하여 ○○○주유소를 운영하다가 청구외 ○○○에게 1998.9.28 양도하고, 1998.11.18 실지거래가액(취득가액 488,066,465원, 양도가액 375,000,000원)으로 자산양도차익 예정신고를 하였다(청구인은 쟁점부동산의 토지를 1,795㎡로 하여 신고하였음). 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대한 양도소득세 실지조사결과 청구인이 제시한 증빙에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여, 2000.11.1 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 99,116,220원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.1.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 경기도 ㅇㅇ군 ○○○리 ○○○ ○○○중개인 ○○○ 소개로 쟁점부동산의 토지 2,317㎡를 630,000,000원에 취득하여, 허가관계상 전소유자 ○○○ 명의로 주유소 건물을 신축하여 운영하던 중 2회에 걸쳐 토지공사로부터 주유소 부지의 일부인 같은곳 ○○○ 답 253㎡와 같은곳 ○○○ 잡종지 269㎡ 계 522㎡를 수용당하고, ○○○정유에 대한 미지급금 3억원을 매수인이 인수하는 조건으로 잔여토지(1,795㎡)와 주유소 건물407.09㎡을 청구외 ○○○에게 375,000,000원에 양도하였는 바, 실제 양도차익이 없음에도 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 전소유자 ○○○에게 전화 확인한 바, 청구인이 신고한 취득가액과 다르다고 답변하였고, 청구인은 건물신축에 대한 증빙자료를 전혀 제시하지 못하고 있으며, 양도당시 쟁점부동산에는 청구외 ○○○이 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 350,000,000원의 근저당권이 설정되어 있었음에도 청구인이 제시한 부동산매매계약서에는 동 근저당권의 승계에 대한 특약사항이 없어 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 거래사실에 입각하여 작성된 사실계약서로 인정하기 어려우므로 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였으나 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 가액으로 한다』고 규정하고, 그 제1호에서 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가, 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』고 규정하고, 그 제1호 가목에서 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 취득가액은 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고, 그 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우』를 열거하고 있으며, 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하고, 그 제2호에서 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1992.6.24 쟁점토지가 분할되기 전의 답 2,317㎡를 매수하기로 1992.6.24 청구외 ○○○과 매매계약을 체결하고 위 토지상에 전소유자 ○○○ 명의로 주유소 건물 407.09㎡를 1993.4.23 신축한 후, 1993.12.30 쟁점부동산을 청구인 명의로 소유권이전등기하고 주유소업을 영위하다가 1998.9.28 청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 488,066,465원, 양도가액 375,000,000원)으로 자산양도차익예정신고를 한 사실이 부동산매매계약서, 건축물대장, 등기부등본, 자산양도차익예정신고서 등에 의하여 확인되고, 처분청은 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 실지조사결과 청구인이 신고시 제출한 증빙에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 사실이 양도소득세결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산과 경기도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 답 761㎡ 및 같은곳 ○○○ 답 70㎡ 계 1,795㎡를 488,066,465원에 취득하여 375,000,000원에 양도하였으므로 실제 양도차익이 없다고 주장하면서 취득 및 양도시 부동산매매계약서, 매수인 ○○○의 거래사실 확인서 등을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 취득계약서(1992.6.24)에는 경기도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 답 2,317㎡를 청구외 ○○○으로부터 630,000,000원에 매수한 것으로 기재되어 있고(청구인은 630,000,000원x1,795㎡/2,317㎡=488,466,465원을 쟁점부동산의 취득가액으로 신고함), 별지로 작성된 특약사항에 매도인 명의로 농지전용허가를 득하고, 주유소 신축은 매도인 명의로 하되, 세금 및 제반경비는 매수인이 부담하며, 건물준공시 법적 기간내에 양도양수하기로 하고, 청구인에게 명의이전시까지 ○○○석유(주)에 근저당권을 설정하기로 하는 등의 특약내용이 건축물대장, 등기부등본의 기재내용과 일치하고 있어 동 계약서는 신빙성이 있는 것으로 판단되나, 청구인은 쟁점부동산의 건물신축에 따른 건축비에 대한 증빙자료를 전혀 제시하지 못하고 있으므로, 쟁점부동산의 취득가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우에 해당하지 아니한다 하겠다. (나) 청구인이 제시한 양도계약서(1998.9.25)에는 쟁점부동산과 같은 곳 ○○○ 답 761㎡ 및 같은 곳 ○○○ 답 70㎡ 전체를 375,000,000원에 양도하는 것으로 하고, 특약사항에 매도총금액 중 ○○○정유사 지원자금 및 외상유대 미지급금을 공제하고 잔금을 지불하는 것으로 되어 있으나, 청구인은 잔금에서 공제하기로 한 ○○○정유사의 지원자금과 외상유대가 3억원이라고 주장할 뿐 그 금액을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 위 계약서상 양도대상 토지는 3필지 1,795㎡이나 등기부등본상에는 쟁점부동산의 토지 964㎡만이 소유권이전된 것으로 확인되어 양도대상 물건이 상이하고, 쟁점부동산에는 1998.7.4 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 350,000,000원의 근저당권이 설정되어 있음에도 위 계약서에는 동 근저당권 승계에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니한 점에 비추어 위 양도계약서는 거래사실에 입각하여 작성된 사실계약서로 인정하기 어려운 것으로 판단되고, 청구인이 제시한 매수자 ○○○의 거래사실 확인서는 사인간에 임의작성이 가능한 문서로서, 달리 객관적인 증빙에 의하여 그 내용이 뒷받침되지 아니하는 한 위 확인서만으로는 양도당시의 실지거래가액이 확인된다고 보기 어려운 것으로 판단된다. (다) 따라서 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우로 보아 전시법령의 규정에 따라 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.