임대수입금액의 계산

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○동 ○○○, 대지 413㎡ 및 건물 1,457.45㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1995.9.18. 취득하여 이를 부동산 임대업에 공하는 개인사업자로서 1998.1.1∼1998.12.31. 과세기간(이하 "1998년 과세기간"이라 한다)의 종합소득세 신고시 쟁점부동산과 관련되어 발생된 임대수입금액이 없는 것으로 하여 1999.5.31. 종합소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 청구외 ○○○에게 쟁점부동산을 임대하고 실제로 받은 임대보증금 90,000,000원에 대하여는 간주임대료를 계산하고, 받지 못한 약정 월세(매월 7,000,000원씩)는 위 임대보증금에서 회수한 것으로 보아 임대수입금액을 91,888,624원으로 산정하여 2000.8.10. 청구인에게 1998년 과세기간분 종합소득세 32,479,820원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.7. 이의신청을 거쳐 2001.1.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산 임대와 관련하여 임대보증금 한도내에서 당초 약정한 월세수입금이 발생된 것으로 보았으나, 청구인은 당초 청구외 ○○○에게 쟁점부동산을 임대하고 위 ○○○은 다시 청구외 ○○○ 등 5인에게 전대하는 것으로 계약을 체결하였고, 한편 위 ○○○ 등이 ○○○으로부터 임대보증금을 되돌려 받지 못할 경우 쟁점부동산의 건물주인 청구인이 동 보증금 반환을 책임지기로 하였는데, 위 ○○○은 청구인과 당초 약정한 임대보증금 150,000,000원 중 90,000,000원만 지급하였고, 월세는 매월 7,000,000원씩 지급하기로 하였으나 1998년 중 5,000,000원만 받은 상태에서 위 ○○○이 행방불명되어 청구인이 위 ○○○ 등에게 임대보증금을 되돌려 주었기 때문에 청구인에게 귀속된 임대보증금이 없는데도 동 임대보증금 한도내에서 이 건 임대수입금액을 계산한 당초 처분은 잘못이다.
• 나. 처분청 의견 부동산 임대소득의 수입시기에 관하여 규정하고 있는 소득세법시행령 제47조 제1항 의 규정에 의하면 계약으로 임대료 지급일이 정하여진 경우에는 그 정하여진 날이 총수입금액의 수입시기가 되는 것이므로 청구인이 청구외 ○○○으로부터 실제로 받은 임대보증금 90,000,000원의 한도내에서 당초 약정한 월세(매월 7,000,000원씩)와 관련된 수입금액이 발생된 것으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 대한 임대차계약에 따라 받기로 한 임대료(월세)를 임차인(○○○)의 무재산 등으로 회수할 수 없는 경우 당초의 임대보증금 한도내에서 월세를 받은 것으로 보아 임대수입금액을 계산할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제24조 제1항 에서 {거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.}고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서 {총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.}고 규정하고 있으며, 같은법 제25조 제1항에서 {거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.}고 규정하고 있다. (2) 소득세법시행령 제47조 에서 {부동산임대소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.}고 규정하고, 그 제1호에서 {계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것의 경우는 그 정하여진 날}이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산(목욕탕, 안마시술소)과 관련하여 일어난 임대차계약관계 등을 보면, 청구인은 1998.2.13. 청구외 ○○○에게 쟁점부동산을 임대하여 주는 계약을 체결하면서 보증금 150,000,000원에 월세 7,000,000원을 받는 것으로 약정하였고, 한편, 위 ○○○은 다시 쟁점부동산을 1998.3월∼1999.6월 기간 중 청구외 ○○○ 등 7인에게 각 영업장 부문별(목욕탕, 이발소, 미장원, 안마소 등)로 전대하는 계약을 체결하였으며, 또한 1999.5월에는 쟁점부동산의 건물주인 청구인이 위 ○○○ 등(전차인)에게 전대차계약해지시 보증금 반환을 책임지기로 하는 각서를 작성하였음이 쟁점부동산 관련 임대차계약서, 전세계약서, 각서 등에 의해 확인된다.

(2) 청구외 ○○○은 쟁점부동산 임차와 관련하여 당초 청구인에게 지급하기로 약정한 보증금 150,000,000원 중 90,000,000원만 지급하고, 월세는 1개월분에도 미치지 못하는 5,000,000원만 지급한 상태에서 1999.6월 행방불명되어 그 후 임차료 등을 청구인에게 지급한 사실이 없었다. 한편, 위 ○○○으로부터 쟁점부동산을 임차한 청구외 ○○○ 등(전차인)이 위 ○○○의 행방불명에 따라 청구인에게 보증금 반환을 요구하자 청구인은 1999.5월의 보증금 반환책임에 관한 약정에 의해 이들에게 84,000,000원 상당액의 보증금을 반환하였던 사실이 처분청의 조사자료 등에 의해 밝혀지고 있다.

(3) 처분청은 1998년 과세기간 중 쟁점부동산에 대한 임대수입금액을 산정하면서 간주임대료는 청구인이 ○○○으로부터 실제로 수령한 임대보증금 90,000,000원을 기준으로 계산하였고, 월세는 당초 약정금액인 매월 7,000,000원을 기준으로 하여 받지 못한 월세를 위 임대보증금 90,000,000원 범위내에서 회수한 것으로 보아 다음과 같이 산정하였다. (단위: 원) 과세연도 간주임대료 월세 계 1998 2,888,624 89,000,000 91,888,624

(4) 청구인은 쟁점부동산 임대차와 관련한 청구외 ○○○과의 계약관계에서 당초 보증금으로 수령한 90,000,000원을 청구외 ○○○ 등(전차인)에게 모두 반환하였고, 또한 위 ○○○으로부터 월세를 받지 못하였으므로 쟁점부동산과 관련된 임대수입금액의 발생이 없는 것으로 보아야 한다는 주장이나, 청구인과 위 ○○○간에 1998.2.13. 체결한 당초계약이 유효하고 청구인이 ○○○으로부터 받은 보증금을 처분하여 동 자금으로 위 ○○○ 등(전차인)에 대한 지급보증채무를 이행한 것으로서 이러한 경우 청구인과 ○○○ 간에는 당초 임대차계약내용에 따라 임대수입금액이 확정된 것으로 보아야 할 것이므로 청구인이 위 ○○○ 등에게 보증금을 반환하였다는 사실만을 가지고 청구인에게 발생된 임대수입금액이 없다고 볼 수는 없다. 위 사실을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점부동산 임대와 관련하여 청구외 ○○○으로부터 보증금 90,000,000원 이외에 월세를 받지 못하였다 하더라도 동 보증금을 처분하여 청구외 ○○○ 등에 대한 보증채무를 이행하였을 뿐만 아니라 당초 ○○○과의 임대차계약이 유효하여 동 계약내용대로 임대수입금액이 소득세법 제24조 의 규정에 의해 확정되었다고 보아야 할 것이므로 처분청이 앞에서 본 바와 같은 방법으로 임대수입금액을 산정하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.