토지의 양도에 대하여 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

처분청은 청구인이 1995.5.24.(998㎡) 및 1997.12.9.(66㎡)취득한 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 잡종지 1,064㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고납부한데 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 실지거래가액 신고내용을 부인하고 2000.10.3. 기준시가로 양도소득세 19,971,320원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.12.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 경기도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 토지를 취득 후 공장을 신축 하다가 운영 중이던 사업이 불황으로 운영자금이 부족하여 공장신축을 중도포기하고 급매물로 공장부지를 헐값에 매각하여 채무를 청산하였으며 실질거래내용 대로 성실히 신고납부 하였으므로 신고내용을 인정하고 기준시가로 과세한 처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점토지상에 공장건물을 신축하다가 저가로 매각하였다고 주장하고 있으나 사실은 건물이 완공되어 임대중인 건물을 매수자에게 근저당한 상태에서 매도되었음이 건물등기부등본에 의거 확인되므로 청구인의 주장은 사실과 다르며, 청구인이 하나의 계약서로 쟁점토지를 공동으로 취득하였음에도 공동취득한 취득자별로 양도소득세신고시 취득가액이 서로 다르고, 양도가액도 공동취득자의 양도가액이나 양도당시의 주변여건 등으로 보아 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 신고가액을 사실로 인정하기 어려우므로 기준시가로 결정한 당초 결정은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 (1999.12.28. 법률 제6051호로 개정되기전의 것) 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (1994.12.22 개정)

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1995.12.29 단서개정)

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다. (1995.12.29 단서개정) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1995.12.29 단서개정)
• 나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다. (1995.12.29 단서개정)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비 (1994.12.22 개정)

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액 (1994.12.22 개정)

4. 대통령령이 정하는 양도비 (1994.12.22 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (1996.12.30 개정)

1. 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우에 있어서 그 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 및 동호 나목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1996.12.30 개정)

2. 기준시가에 의하는 경우(제100조 제1항 단서의 규정에 의하여 취득가액을 환산한 경우를 포함한다)에 있어서는 제1항 제1호 가목 본문 및 동호 나목 단서의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1996.12.30 개정)

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996.12.30 신설)

⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. (1996.12.30 신설) 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. (1994.12.22 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (1994.12.22 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994.12.22 개정) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득세의 과세표준과 세액을 제110조의 규정에 의한 거주자의 신고에 의하여 결정한다. 다만, 거주자가 양도소득세 과세표준확정신고 또는 양도소득세 확정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다. (1994.12.22 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정후 그 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 때에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정 또는 경정한다. (1994.12.22 개정)

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 청구인의 실지거래가액에 의한 양도소득세신고를 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한데 대하여 청구인은 청구인의 신고가 정당하므로 실지거래가액으로 과세되어야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 1995.5.24.(998㎡) 및 1997.12.9.(66㎡)취득한 쟁점토지를 1999.8.25. 청구외 ○○○에게 양도하고 1999.9.2. 취득가액을 33,000,000원으로, 양도가액을 50,000,000원으로 하여 양도소득세 1,188,280원을 신고하였으며 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 증빙에 의해 확인되지 않는다 하여 2000.1.2. 기준시가(취득가액 6,511,680원, 양도가액 85,013,600원)에 의하여 양도소득세 19,971,329원을 부과하였음이 쟁점토지의 등기부등본 및 청구인의 양도소득세예정신고서와 처분청의 양도소득세 결정결의서에 나타난다.

(2) 먼저 쟁점토지의 취득가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 33,000,000원에 취득하였다는 거증으로 부동산매매계약서를 제시하고 있으나 계약체결일자가 기재되어 있지 아니하고 거래대상 토지면적이 1995.5.24. 취득한 998㎡만 기재되어 있어 위 계약서는 쟁점토지의 취득가액에 대한 증빙으로 보기 어렵고, 청구인과 쟁점토지를 공동으로 취득한 청구외 ○○○가 제시한 부동산매매계약서(1995.2.6. 작성)에는 쟁점토지가 분할되기 전인 같은리 ○○○ 3,527㎡를 100,000,000원에 청구인외 2인이 취득한 것으로 되어 있고 청구인에게 쟁점토지를 양도한 청구외 ○○○의 확인서에도 쟁점토지가 분할되기전인 같은리 ○○○ 3,527㎡를 95,000,000원 정도에 청구인외 2인에게 양도하였다고 되어 있어 거래대상토지가 다르므로 쟁점토지의 취득가액의 증빙으로 인정하기 어렵다 할 것이고 또한 청구인이 쟁점토지를 33,000,000원에 취득하였다고 인정할 만한 금융증빙등 객관적인 증거자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지취득가액이 증빙에 의하여 확인되지 아니한다 할 것이다.

(3) 다음으로 쟁점토지의 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지만을 50,000,000원에 양도하였다는 거증으로 매수자인 청구외 ○○○의 확인서를 제시하고 있으나, 쟁점토지상에 시멘트블럭 스레트지붕 단층 일반공장건물 3동(각 147.06㎡)이 신축되어 청구인이 양도하기 전인 1999.6.3. 청구인 명의로 소유권 보존등기 되었다가 1999.7.23. 쟁점토지매수자인 청구외 ○○○ 명의로 소유권이전 청구권 가등기된 점으로 보아 쟁점토지만을 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 인정되고 양도당시 쟁점토지의 개별공시지가가 85,013,600원이고 쟁점토지주변이 공장지대로 변경되어 개별공시지가보다 현저히 낮은 가액으로 거래될 만한 특별한 사유가 없으며 쟁점토지의 양도당시 작성된 계약서를 제시하지 못하고 있고 또한 청구인이 쟁점토지를 50,000,000원에 양도하였다고 인정할 만한 대금수수등에 관한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점을 종합해 보면 청구인이 쟁점토지를 50,000,000원에 양도하였다는 주장 또한 증빙에 의해 확인되지 않는다고 할 것이다.

(4) 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 쟁점토지를 양도하고 신고한 실지거래가액이 증빙에 의해 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가에 의해 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.