부동산의 재산평가

심판청구를 기각합니다.

청구인들은 1997.5.13 사망한 부(父) ○○○의 상속인으로서 상속재산중 부동산에 대하여 법정신고기한내에 2이상의 감정기관의 감정가격으로 평가하여 1997.11.11 상속세를 신고 납부하였다. 처분청은 위 감정평가된 부동산의 감정목적이 상속세납부를 위한 것으로 보아 이를 시가로 보지 아니하고 동 상속재산을 기준시가로 평가하여 2000.11.6 청구인에게 1997년도분 상속세 204,007,720원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.12.1 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 이 건 감정평가한 부동산은 97년 당시 시세보다 공시지가가 높게 책정되어 있었고 사업상 금융기관으로부터 대출을 받기 위하여 2개의 감정기관(○○○ 및 ○○○감정평가법인)에 평가를 의뢰하였으나, IMF에 따른 이자율상승으로 대출을 포기하였는 바 처분청이 이건 감정평가서를 대출이 아닌 상속세납부목적으로 작성한 것이라 하여 기준시가에 의하여 평가한 것은 부당하다. 또한 공신력 있는 감정기관의 감정평가액이 공시지가에 의한 산정보다는 그 산정과정에서 각 부동산의 현실을 잘 반영하였다고 보여지므로 상속재산의 시가는 감정기관의 감정평가액으로 봄이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 이 건 감정평가서상의 평가의뢰인인 ○○○조합이나 ○○○협동조합이 감정기관에 평가 의뢰한 사실을 부인하고 있고 동 감정목적과 관련한 대출 등이 이루어지지 아니한 점에 비추어 동 감정평가는 상속인들이 담보목적으로 위장한 채 상속세 납부목적으로 한 것으로 보여지고 감정평가액이 기준시가의 73%에 불과한 점으로 보아 평가의 진실성이 인정되기 어려우므로 기준시가로 당해 상속부동산을 평가한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 감정평가액을 상속개시당시의 시가로 볼 수 있는 것인지 여부
• 나. 관련법령 이건 과세요건 성립당시의 상속세 및 증여세법 관련규정은 다음과 같다. 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 같은 법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 같은 법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】

① 영 제49조 제1항 제2호 및 영 제55조 제1항에서 "총리령이 정하는 공신력있는 감정기관"이라 함은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인을 말한다. 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

② 제1항의 규정에 불구하고 상업용 건물 또는 특수용도의 건물중 서울특별시·광역시 등 대통령령이 정하는 지역에 있는 건물로서 당해 건물의 규모·준공시기·거래상황 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 것에 대하여는 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 국세청장이 산정·고시하는 가액으로 평가한다. 같은 법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다.

② 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령이 정하는 지역"이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제61조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액" 이라 함은 지방세법시행령 제80조 제1항 의 규정에 의한 시가표준액에 의한 가액을 말한다.

④ 법 제61조 제2항에서 "서울특별시·광역시 등 대통령령이 정하는 지역"이라 함은 서울특별시(연접한 시를 포함한다) 및 광역시를 말한다.

• 다. 사실 및 판단 청구인이 주장하는 당해 상속부동산의 감정평가액의 평균액(1,999,064,840원)을 상속개시당시의 시가로 볼 수 있는지 여부를 살펴본다. 첫째, 청구인이 제시하는 이건 감정평가서에는 감정의뢰인이 ○○○협(○○○감정평가법인)과 ○○○협(○○○감정평가법인)으로 되어 있으나 위 농협이 처분청에 회신한 공문(2000.5.17)에 의하면 감정평가법인에 감정의뢰한 사실이 없고 상속개시후 자체감정에 의하여 대출하였다고 회신하고 있다. 둘째, 처분청 공무원이 부동산중개인등으로부터 조사한 현지 확인복명서(2000.5.23)에 의하면 이건 상속부동산의 시가가 조사일현재 5,128백만원, 상속개시당시 4,925백만원으로 위 감정가액(1,999백만원)의 2배이상으로 나타나고 있다. 셋째, 처분청이 위 ○○○협공문 등을 근거로 당해 감정가액을 상속세납부목적의 감정가액으로 본 데 대하여 청구인이 이를 부인하는 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있고 당해감정가액이 기준시가의 73%에 불과한 것으로 나타나고 있는데 대하여 청구인은 쟁점부동산의 시가내지 감정가액이 공시지가보다 낮은 이유도 제시하지 못하고 있다. 위 사실등을 종합하여 보면 당해 감정가액을 상속개시당시의 시가로 보기는 어려운 것으로 판단되므로 처분청이 상속부동산의 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 기준시가로 당해 상속부동산을 평가하고 이건 상속세를 부과한 처분은 적법한 것으로 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.