실지양도가액 인정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 262.5㎡, 건물689.91㎡(여관건물, 청구인과 동생 어머니 3인 공동소유, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1989.4.21. 취득하여 1998.7.25. 양도하고 취득가액을 330,000,000원으로, 양도가액을 350,000,000원으로 하여 양도소득세 235,220원을 신고한 바, 처분청은 양도소득세 결정을 위한 실지거래가액 조사를 실시하고 신고한 거래금액과 증빙이 실지거래내용과 다르다 하여 기준시가를 적용하여 2001.2.9. 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 9,651,450원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 소유하던 쟁점부동산과 관련된 이자부담이 과중하여 처분코자 하였으나 여의치 않았으며, 우리나라가 경제위기인 상황이라서 은행융자금과 임차보증금으로 임차인에게 인수를 제의하였으나 임차보증금의 일부만이라도 받고 떠나겠다고 하여 시세보다 헐값에 처분하게 되었으며, 양도가액에 대하여는 양수인이 거래가액을 확인하고 있으며 취득가액에 대한 증빙서류는 분실되어 양도소득세신고시 재작성하였으나 실지거래가액을 기준으로 재작성된 것이므로 실지거래증빙으로 인정하여 신고내용을 인정하고 당초 처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 양도인 박○○○가 거래내용에 대하여 근저당설정과 융자금 승계 등에서 계약서내용과 다르다고 진술하고 있고 취득매매계약서도 양도소득세 신고를 위하여 재작성한 것으로 확인되며 이를 청구인도 인정하고 있고, 양도가액에 대하여 심판청구시 청구인이 제시한 취득자인 김○○○이 실지거래가액이라고 확인하는 가액도 처분청에서 취득자를 상대로 직접 조사한바 청구인이 제시한 확인내용과 실지거래내용이 다른 것으로 확인되고 있으며 여관임차인 박○○○의 임차보증금 반환에 대한 확인내용이 청구인과 박○○○의 주장 및 증빙으로 제시한 영수내용이 달라 실지양도가액이 확인된다고 볼 수 없으므로 기준시가에 의해 결정한 당초 처분은 유지되어야 한다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액과 양도가액이 실지거래가액인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 (2000.12.29. 법률 제6292호로 개정되기 전의 것) 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (1996. 12. 30 개정 ; 상속세 및 증여세법 부칙) 제96조【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1995. 12. 29 단서개정) 제105조 【자산양도차익의 예정신고】

① 제94조 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제95조 제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (1995. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정에 의한 신고를 “자산양도차익예정신고”라 한다. (1994. 12. 22 개정)

③ 제1항의 규정은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 적용한다. (1994. 12. 22 개정) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득세의 과세표준과 세액을 제110조의 규정에 의한 거주자의 신고에 의하여 결정한다. 다만, 거주자가 양도소득세 과세표준확정신고 또는 양도소득세 확정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다. (1994. 12. 22 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항의 규정에 의하여 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정후 그 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 때에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정 또는 경정한다. (1994. 12. 22 개정)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항의 규정에 의하여 결정한 과세표준과 세액 기타 필요한 사항을 매년 8월 1일부터 8월 16일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 당해 거주자에게 서면으로 통지하여야 한다. 다만, 제2항의 규정에 의하여 과세표준과 세액의 결정 또는 경정을 한 때에는 지체없이 통지하여야 한다. (1994. 12. 22 개정) (2) 소득세법시행령 (1998.12.31. 대통령령 제15967호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법제97조 제1항제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 (3) 소득세법 시행규칙(1996.3.30. 총리령 제562호로 개정된 것) 제82조 【양도차익의 산정】

② 영 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 결정하는 경우에는 법 제105조 및 법 제110조의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 경우에도 양도소득세 과세표준 및 세액결정전까지 양도자가 납세지관할세무서장에게 취득 및 양도당시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우를 포함한다. (1996. 3. 30 개정)

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 신고한 취득가액과 양도가액이 실지거래가액 인지 여부를 살펴보면,

(1) 청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 262.5㎡, 건물 689.91㎡를 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 박○○○로부터 청구인외 2인(어머니, 동생)공동명의로 1989.2.1. 매매를 원인으로 1989.4.21. 취득하고 청구외 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 김○○○에게 1998.7.22. 매매를 원인으로 1998.8.7. 소유권을 이전등기 하였음이 등기부등본에 의거 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 취득시 매매계약서는 분실을 이유로 당초 양도자인 박○○○의 기억에 의거 재작성하여 취득가액을 330,000,000원으로 하고, 양도가액을 양수인 김○○○의 거래사실확인서와 계약서에 의거하여 350,000,000원으로 하여 청구인의 지분(1/3지분)에 대한 양도소득세 235,220원을 신고납부 하였음이 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 이에 대하여 처분청은 당초 양도자로부터 청구인의 취득가액에 대하여 조사한바 양도자 박○○○는 계약서내용이 융자금 1억원인 상태에서 취득한다고 되어 있으나 근저당설정(○○○)과 융자금승계내용이 사실과 다르다고 진술하는 등 취득가액에 대한 증빙이 사실과 다르며, 양도가액에 대하여 양수인을 조사한바 양수자 김○○○의 진술에 의하면 매수가액은 근저당과 관련된 대출원금 270,000,000원과 여관 임대보증금 100,000,000원으로 매매가액이 370,000,000원이라고 확인하고 있으므로 청구인이 신고한 취득가액과 양도가액이 실지거래가액이라고 인정되지 아니한다하여 기준시가에 의거 양도소득세 9,651,450원을 결정고지 하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(4) 한편, 청구인이 심판관회의에 참석하여 직접진술한 내용에 의하면, 쟁점부동산의 당초 취득에 대하여 취득의 전반적인 거래는 청구인의 부친(사망)이 하였으며 청구인은 옆에서 참여하는 정도여서 정확한 거래가액에 대하여는 잘 모른다고 진술하고 있으며 청구인이 신고한 취득가액에 대하여도 본인이 알기로는 350,000,000원으로 알고 찾아가서 350,000,000으로 재작성한 계약서에 날인할 것을 요청하였으나 양도인 박○○○가 당초 거래가액이 330,000,000원이라고 하여 330,000,000원으로 매매계약서를 재작성하였다고 진술하고 있다.

(5) 양수자인 김○○○에 대하여 양수가액을 처분청에서 조사한바에 의하면 쟁점부동산의 근저당권과 관련하여 ○○○상호신용금고의 부채 270,000,000원을 인수하고 임대보증금 100,000,000원을 인수하는 조건으로 거래하였다고 진술하고 있으며 청구인이 제시한 매매계약서에서 ○○○상호신용금고의 채무원금 270,000,000원이라고 기재된 점등으로 보아 쟁점부동산의 매매와 관련하여 양수자 김○○○가 인수한 부채액은 270,000,000원이라고 인정되므로 청구인의 총거래가액이 350,000,000원이라는 주장은 받아들이기 어렵다고 인정된다.

(6) 위 사실관계를 종합해 보면 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 취득가액은 청구인에게 양도한 박○○○의 기억에 의하여 재작성된 계약서상의 가액이므로 실지거래가액으로 확인된다 할 수 없으며, 양도가액에 대하여는 취득자가 인수한 부채와 취득자가 인수하기로 한 임대보증금에 의해 확인된 가액과 청구인이 주장하는 실지거래가액이 서로 달라 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액이라고 인정하기 어려우므로 청구인이 신고한 취득가액과 양도가액이 증빙에 의해 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도소득세를 결정한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.