양도소득세 계산방법

심판청구를 기각합니다

청구인은 1988.5.11 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 취득하여 보유하다 2000.10.10 청구외 박○○○에게 쟁점주택을 양도하면서 2000.10.9 사전신고시 1세대1주택에 해당하는 것으로 알고 양도소득세 비과세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택 외에 ○○○시 ○○○구 ○○○가 ○○○ 소재 건물(주용도: 근린생활시설) 5층에 주택 205.8㎡를 소유한 사실을 조사하여 양도당시 1세대1주택자가 아님을 확인한 후, 양도소득세 확정신고기한이 경과하자 기준시가(양도가액: 450,000,000원, 취득가액: 94,706,560원)에 의하여 양도차익을 산정하여 2001.7.2 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 97,688,310원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.9.24 이의신청을 거쳐 2001.12.24 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1988.5.11 쟁점주택을 청구외 박○○○으로부터 1억3천만원에 구입하여 2000.10.10 청구외 박○○○에게 3억5천만원에 매매하였으므로 실지거래가액에 근거하여 양도소득세를 부과해 줄 것을 요청하며, 또 기준시가에 의해 과세하는 경우에도 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없는 것이므로 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 차액(2,452,244원)에 대한 양도소득세 부과는 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 양도소득세과세표준 확정신고기한 및 세액의 결정일 이전에 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고한 사실이 없으며, 사전양도신고시 1세대1주택 비과세로 신고하였는 바, 쟁점주택의 양도당시 1세대2주택에 해당되어 기준시가에 의해 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점주택의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부

(2) 기준시가에 의한 과세시 그 양도차익을 청구인이 주장하는 실지양도가액 한도로 하여 경정할 수 있는지 여부

• 나. 관련 법령 <소득세법>(1999.12.28 법률 제6051호로 개정된 것) 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 1∼5: 생략

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】 ① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
• 다. 판단

(1) 이 건 실지거래가액의 적용 대상이 되는지 살펴본다. 자산의 양도차익을 산정함에 있어 소득세법은 실지거래가액의 적용 요건을 제96조 제1항 제6호에서, ① 양도자가 확정신고기한까지 신고하여야 하고, ② 신고시 실지거래가액에 관한 증빙서류를 제출하도록 규정하고 있다. 그런데 청구인은 이 건 부동산양도신고시 양도에 관한 서류 일부(매매계약서 및 거래사실확인서)를 제출하였을 뿐 취득에 관한 서류는 제출하지 아니하였으며, 또한 법정기한까지 양도가액과 취득가액을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙자료를 제출하지 아니하였으므로 관련 법령상 실지거래가액의 적용 대상이 되지 아니한다 할 것이다.

(2) 양도차익을 실지양도가액 한도로 하여 양도소득세를 경정할 수 있는지 본다. 양도자산이 기준시가 적용 대상이라 하더라도 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 넘는 경우에는 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 그 한도로 함이 판례(대법원 92누11886, 1992.10.9 등)에 의해 인정되고 있는 바, 쟁점주택의 경우 기준시가에 의한 양도차익(352,452,244원)이 청구인이 주장하는 실지양도가액(350,000,000원)보다 다소 크므로, 실지양도가액이 확인되는 경우에는 그 차액 만큼 과세표준과 세액이 경정될 수 있을 것이다. 청구인은 심판청구시 실지거래가액의 증빙으로서 매매계약서와 거래상대방의 확인서만을 제출하였기에 양도가액에 대한 증빙자료를 추가 요구하여 청구인의 처 이○○○이 매매대금으로 수령하였다는 ○○○은행 예금거래실적표(2000.10.10 114,000,000원 입금)와 쟁점주택의 임대차계약서(전세보증금 160,000,000원)를 제출받았다. 그러나 쟁점주택이 기준시가보다 1억원이나 낮은 가액으로 거래된 데 대한 납득할 만한 이유가 설명되지 아니하고, 위 제출된 증빙만으로 실지거래가액이 확인된다고 하기 어려우므로 양도차익을 양도가액 한도로 하여 경정하여야 한다는 청구인의 주장도 받아들일 수 없다고 하겠다. 그러하다면 실지거래가액의 적용 요건을 갖추지 못한 쟁점주택의 양도에 대하여 처분청이 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.