환지예정지에 대한 양도가액 산정

심판청구를 기각합니다.

처분청은 청구인이 1991.5.22 환지예정지로 공고된 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 1,097㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1999.7.14 청구외 최○○○에게 양도하고, 종전토지인 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 임야 1,097.3㎡의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세 939,160원을 신고납부한 사실에 대하여, 쟁점토지는 양도일 현재 환지예정지로서 이에 대한 개별공시지가가 별도로 고시되어 있으므로, 환지예정지의 개별공시지가를 적용하여 청구인의 양도가액을 다시 산정하고, 2001.7.11 청구인에게 양도소득세 86,369,480원을 추가로 부과하였다. (2001.8.9 청구인의 고충민원 이후, 처분청은 청구인에 대한 신고·납부불성실 가산세 적용을 배제하고 청구인의 양도소득세를 71,974,570원으로 경정감) 청구인은 이에 불복하여 2001.9.14 이의신청을 거쳐, 2001.12.10 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지 양도신고시 환지예정지인 쟁점토지의 개별공시지가 확인서를 처분청에 제출하였으나, 처분청이 이를 배제하고 종전토지의 개별공시지가를 적용하여 청구인의 양도소득세를 산출·고지하여 그대로 납부한 것이고, 쟁점토지는 양도일 현재 환지가 확정되지 아니한 상태에서 양도된 것이므로 청구인에 대한 양도소득금액은 종전토지의 개별공시지가를 적용하여 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 토지에 대한 환지예정지 공고가 있을 경우, 환지예정지로 지정된 토지의 소유자는 종전토지에 대하여 사용수익할 권리를 잃고 환지예정지를 사용수익할 권리를 취득하는 것이므로, 환지예정지에 대한 양도당시 기준시가를 적용함에 있어 종전토지의 개별공시지가가 아닌 환지예정지의 개별공시지가를 적용한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 환지예정지의 양도에 따른 양도가액 계산시 환지예정지의 개별공시지가를 적용한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1999.12.28 법률 제6051호로 개정되기 이전의 것) 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다. 같은법 제99조【기준시가의 산정】① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 같은법 시행규칙 제77조【환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산】① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 청구인이 1949.7.10 호주상속을 원인으로 취득하여 1999.4.12 청구인의 명의로 소유권 이전등기를 하였다가 1999.7.14 청구외 최○○○에게 양도하였다. 쟁점토지가 1991.5.22 환지예정지로 공고되기 이전에는 "○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○"로서 종전토지의 1999.1.1현재 개별공시지가는 14,500원/㎡이나, 1991.5.22 환지예정지로 공고된 이후에는 행정구역상 "경상북도 포항시 북구 ○○○동 ○○○"에 편입되었으며, 환지예정지에 대한 1999.1.1현재 개별공시지가는 269,000원/㎡이다. 쟁점토지의 취득가액은 의제취득일(1985.1.1)의 기준시가를 적용하여 2,337,255원으로 계산하였으며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나 쟁점토지의 양도가액에 대하여 처분청은 청구인이 1999.7.22 신고 납부한 양도소득세가 환지전 부동산의 개별공시지가를 적용하여 산정한 것으로 잘못된 것이라고 보아, 환지예정지로 공고된 쟁점토지의 개별공시지가에 의하여 청구인의 양도소득금액을 다시 산정하고, 2001.7.11 청구인에게 이 건 양도소득세를 추가로 부과하였다.

(2) 위 사실에 대하여 청구인은 쟁점토지 양도당시 77세의 고령(청구인은 1922년생으로 금년 80세임)으로 1997.7.13 처분청을 방문하여 환지예정지인 쟁점토지의 개별공시지가 확인서(1999.7.12 발급)를 제출하였으나, 처분청이 이를 배제하고, 종전토지의 개별공시지가를 적용하여 청구인의 양도소득세를 939,160원으로 산정하여 주었고, 청구인은 1999.7.22 이를 납부하였는데도, 청구인에게 이 건 양도소득세를 추가로 과세함은 부당하며 쟁점토지는 양도당시 환지예정지로 공고되었을 뿐, 환지가 확정된 것은 아니므로 쟁점토지의 양도소득금액을 계산하는데 있어 종전토지의 개별공시지가를 적용하지 아니하고 환지예정지의 개별공시지가를 적용함은 부당하다고 주장하고 있으므로, 이를 살펴본다.

(3) 위 관련법령의 규정에 의하면, 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우, 양도가액은 환지예정(교부)면적과 양도당시의 기준시가를 적용하여 산정하는 것으로 어떤 토지에 대하여 환지예정지가 지정되면 그 소유자는 종전토지에 대한 사용수익권을 잃고 환지예정지를 소유자와 동일하게 사용수익할 권리를 취득하며, 환지가 확정되면 환지예정지의 토지소유권을 종전토지에 갈음하여 취득하게 되는 것이므로 환지예정지가 지정된 상태에서 이를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익 산출을 위하여 취득 또는 양도시의 기준시가를 평가함에 있어서도 종전토지를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지를 기준으로 하여야 할 것이고(대법원90누1410, 1990.7.10 같은 뜻) 이 경우 환지예정지에 대하여 적용할 양도당시의 단위당 기준시가는 양도일 현재 고시되어 시행되는 당해 환지예정지에 대한 개별공시지가를 적용하는 것이 타당하다 할 것이다(국세청 예규 재일46014-132, 1997.1.23 같은 뜻) 이 건의 경우 쟁점토지가 1991.5.22 환지예정지로 공고된 이후 종전토지에 대한 개별공시지가와는 별도로 환지예정지에 대한 개별공시지가가 고시되어 시행되고 있었으므로, 쟁점토지의 양도가액은 양도당시(1999.7.14) 고시되어 있는 환지예정지의 개별공시지가를 적용하여 산정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

(4) 또한, 청구인은 이 건 처분청이 당초 청구인이 신고한 쟁점토지에 대한 환지예정지의 개별공시지가 적용을 배제하고, 종전토지의 개별공시지가를 적용하여 청구인의 양도소득금액을 계산하였으므로, 다시 환지예정지의 개별공시지가를 적용함은 부당하다고 주장하고 있으나, 처분청은 국세부과의 제척기간이 경과하기 전까지는 경정권으로써 당초 처분의 오류 또는 탈루사항을 경정할 수 있는 것으로 판단되므로(국심96중3280, 1998.2.13 같은 뜻) 국세의 부과처분 이후 당초처분의 오류 또는 탈루사항을 재조사하는 과정에서 당초 고지세액을 초과하여 추가로 증액 경정이 되었다 하더라도 이를 신의성실의 원칙에 위배되거나 불이익변경금지의 원칙에 위배되는 처분으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 이 부분에 대한 청구인의 주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

그러므로 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.