부동산의 양도시기

○○○세무서장이 2001.7.10 청구인에게 한 2000년도 귀속분 양도소득세 218,964,850원의 부과처분은, 경기도 김포시 ○○○동 ○○○ 답 2,810m2의 양도시기를 1997.10.9로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 경기도 김포시 ○○○동 ○○○ 답 2,810m2(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1989.8.2 취득하여 1996.12.19 이를 경기도 김포시 ○○○동 ○○○ 전 5,475m2(이하 "쟁점외토지"라 한다)와 함께 "○○○건설 박○○○외 1인"에게 양도하는 계약을 체결하고 2000.12.15 쟁점토지의 소유권을 박○○○(이하 "양수인"이라 한다)에게 이전해 주었다. 처분청은 쟁점토지의 양도당시 대금청산일이 분명하지 않다고 보아, 소유권이전등기접수일인 2000.12.15을 양도시기로 하여 기준시가로 양도차익을 계산하여, 2001.7.10 청구인에게 2000년도 귀속분 양도소득세 218,964,850원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.9.27 이의신청을 거쳐 2001.12.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 소유권이전등기가 지연된 것은 ○○○건설(주)의 가압류가 말소되지 않았다는 이유로 양수자가 등기이전을 하지 않았고, 결국 법원의 조정결정에 따라 쟁점외토지의 잔금이 청산된 2000.12.15 2개 토지가 함께 등기이전된 것에 기인하는 것으로, 청구인은 1997.10.9 양수자로부터 잔금 306,000,000원을 수령한 사실이 금융증빙 등에 의해 확인되므로 이를 기준으로 과세하여야 함에도, 처분청이 소유권이전등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 거래당사자가 동일함에도 쟁점토지·쟁점외토지를 물건별로 계약서를 각각 작성한 것은 원본을 확인하지 않는 한 이의 신빙성을 인정할 수 없고, 쟁점토지의 계약금과 1차중도금 수령내용이 불분명하며, 잔금으로 306,000,000원의 수표를 1997.10.9 수령했다고 하나 양수인이 발생한 자기앞수표의 배서인이 청구인이 아닌 ○○○건설과 김○○○로 되어 있으며, 청구인은 동 수표를 2장으로 분할하게 하여 그 중 286,000,000원짜리 수표로 자신의 채무를 변제했다고 하나, 동 수표에 청구인이나 채권자의 실명이 확인되지 않으므로, 청구인이 주장하는 잔금청산일을 분명하지 않다고 보아 부인하고 소유권이전 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점토지의 대금청산일이 1997.10.9인지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】⸁ 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확정되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1989.8.2 취득하여 1996.12.19 이를 쟁점외토지와 함께 "○○○건설 박○○○외 1인"에게 양도하는 계약을 체결하고 2000.12.15 쟁점토지의 소유권을 박○○○(양수인)에게 이전해 주었으며, 처분청은 쟁점토지의 양도당시 대금청산일이 분명하지 않다고 보아 소유권이전 등기접수일인 2000.12.15을 양도시기로 하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 2001.7.10 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 결정결의서 등 과세자료에 의해 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 소유권이전등기가 지연된 것은 양수인이 쟁점토지에 대한 ○○○건설(주)의 가압류가 말소되지 않았다는 이유로 등기이전을 하지 않았고, 결국 소송에서 법원의 조정결정에 따라 쟁점외토지의 잔금이 청산된 2000.12.15에 쟁점토지가 함께 소유권이 이전된 것에 기인하는 것으로, 청구인은 1997.10.9 양수자로부터 쟁점토지 잔금으로 306,000,000원을 수령한 사실이 확인된다고 주장하면서, 부동산매매계약서(1996.12.19), 부동산매매계약서 추가작성분(1997.1월), 준비서면(1999.10.5), ○○○지방 고등법원 제1민사부 조정조서(2000나14233, 2000.10.16), 통지서(내용증명, 1998.12.4), 확인서(2002.1월), 약속어음, 자기앞수표, 예금통장, 쟁점토지 등기부등본 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 부동산매매계약서(1996.12.19)를 보면, 청구인은 쟁점토지를 매매가액 756,000,000원에 "○○○건설 박○○○외 1인"에게 양도하면서 그 대금은 아래 표와 같이 4회에 걸쳐 분할하여 지급받는 것으로 되어 있고, 지불기일 금액 비 고 계 약 금 계약당일(1996.12.19) 153,000,000원 매매가액의 20% 제1차중도금 계약일부터 50일 이내 153,000,000원 매매가액의 20% 제2차중도금 1차중도금 지급이후 70일이내 153,000,000원 매매가액의 20% 잔 금 2차중도금 지급이후 90일이내 306,000,000원 매매가액의 20% 합 계 765,000,000원 제6조에서 청구인은 2차 중도금 수령후 5일 이내에 부동산에 설정된 근저당권, 임차권 등 제한물권과 가처분, 가압류 기타 토지의 사용을 제한하는 일체의 타인권리를 말소하여야 한다고 약정하고 있다. (나) 당사자간에 추가로 약정한 부동산매매계약서(1997.1월)에 의하면, 제1조(매매대금 지불조건)에서 "1996.12.20일자로 ○○○건설주식회사로부터 가압류 결정이 청구됨에 따라 제1차 중도금 지급은 '갑(청구인)'이 동 가압류를 해제한 후에 지급하기로 조건을 변경하며, '갑'이 1차 중도금 기일까지 동 가압류를 해제하지 않을 경우 '을(○○○건설 박○○○외 1인)'은 즉시 법적인 조치를 취하기로 한다"라고 되어 있고, 제2조(매매대금의 채무우선변제이행)에서 "'갑'은 '을'로부터 지급받는 매매대금(1차중도금, 2차중도금)을 매매계약 부동산에 설정된 근저당권, 가압류, 압류, 지상권 등 후일 '을'의 재산권 행사에 영향을 미칠 일체의 소유권이외의 권리사항의 말소를 확실히 이행할 수 있도록 '을'로부터 지급받는 매매대금을 우선적으로 관련 채무변제에 우선 사용하기로 하며 이를 위한 '을'의 요구에 따르기로 한다"고 약정하고 있다. (다) 쟁점토지 등기부등본에는 계약체결일 전후로 아래표와 같이 가처분·가압류 등기가 설정되었다가 해제된 것으로 확인된다. 설정내용 설정일(접수) 원 인 청구금액 권리자 해제일자 가처분 1996.12.16

○○○지법 가처분결정

• 최○○○ 1997.10.21 가압류 1996.12.20

○○○지법 가압류결정 1,980,000,000원

○○○건설(주) 1998.3.18 가처분 1997.1.24

○○○지법 가처분결정

• ○○○건설(주) 1997.5.19 (라) 청구인이 제시한 금융자료를 살펴보면, 1차 중도금 153,000,000원은 약속어음 사본(○○○은행 자가○○○)에 의하여 발행금액 153,000,000원, 지급기일 1997.2.10, 지급대상자와 배서자가 각각 청구인으로 확인되고, 2차 중도금 153,000,000원은 약속어음 사본(○○○은행 자가0○○○)에 의하여 발행금액 153,000,000원, 지급기일 1997.4.21, 지급대상자가 청구인으로 확인되고, 배서자 성명은 확인되지 않으나 청구인의 명의의 ○○○은행 예금통장(○○○)에 1997.4.22 약속어음 153,000,000원이 입금된 것으로 확인되고 있으며, 잔금 306,000,000원은 1997.10.4 ○○○은행 발행 자기앞수표(바가○○○) 306,000,000원에 양수자 박○○○가 대표로 있는 ○○○건설과 ○○○건설 출납담당 직원 김○○○의 배서사실이 확인되고, 수표발행전표(1997.10.9)에 상기 306,000,000원권 수표를 김○○○가 286,000,000원짜리 수표 1매(○○○은행 바가○○○)와 20,000,000원짜리 수표 1매(○○○은행 바가○○○)로 분할한 사실이 나타나고, 우리원에서 ○○○은행에 공문(국심46830-136, 2002.2.16)으로 조회한 결과 286,000,000원짜리 수표의 배서자는 쟁점토지상의 가처분등기권리자 최○○○으로 확인되고, 청구인 명의의 예금통장(○○○은행 ○○○)에 1997.10.9 수표로 20,000,000원이 입금된 사실이 확인되고 있으며, 위 최상원은 사실확인서(2002.1월)에서, 자신이 채권확보를 위해 쟁점토지상에 소유권이전금지 가처분등기를 하였다가, 1997.10.9 청구인으로부터 286,000,000원의 채권을 회수하고 동 가처분등기 해제서류를 교부한 바 있다고 확인하고 있고, 위 가처분등기가 1997.10.21 해제된 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다. (마) 청구인이 양수자 박○○○에 보낸 내용증명(1998.12.4)에 의하면, 1997.10.9 쟁점토지의 잔금을 수령하고 등기이전 서류를 교부하였으나 등기이전을 하지 않아 재산세 및 양도소득세 차액 98,024,019원이 발생하였으므로, 이를 빠른 시일내에 정산하고 명의이전 등기를 할 것을 촉구하고 있고, 매수자 박○○○가 쟁점토지 및 쟁점외토지에 대한 소유권이전등기소송 제기시 제출한 준비서면(1999.10.5)에 의하면, 1997.10.9 피고(청구인)가 원고(박○○○)로부터 잔대금을 수령할 때에 (주)○○○건설의 가압류가 존속하고 있었으므로, 1997.10.9경 피고(청구인)가 원고(박○○○)에게 소유권이전등기 서류를 교부하고 원고(박○○○)가 이로써 소유권이전등기를 경료하지 아니하였다 하더라도 이를 수령지체라고 할 수 없으며, 소득세법상 토지의 양도시기는 대금을 청산한 1997.10.9이므로 피고가 양도소득세를 더 부담할 이유가 없다고 청구주장에 대하여 항변하고 있으며, 위 소유권이전등기소송에 대한 ○○○지방법원 고등법원 제1민사부 조정조서(2000나14233, 2000.10.16)상에서도 원고(박○○○)는 피고(청구인)에게 1996.12.19 계약금 153,000,000원, 1997.2.10 1차중도금 153,000,000원, 1997.4.22 2차 중도금 153,000,000원, 1997.10.9 잔금 306,000,000원을 각각 지급하여 쟁점토지의 매매대금 765,000,000원의 지급을 완료하였다는 사실이 나타나고, 피고(청구인)는 원고(박○○○)에게 1996.12.19(매매계약일) 매매를 원인으로 소유권이전등기절차를 이행하라고 결정하고, 동 조정조서에 기하여 1996.12.19 매매를 원인으로 2000.12.15 소유권이전등기가 경료된 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다. (바) 위 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점토지는 잔금청산일을 1997.10.9로 봄이 타당하고, 잔금청산 시점인 1997.10.9로부터 3년이상 경과한 2000.12.15에야 쟁점토지의 소유권이전등기가 경료된 것은 쟁점토지상에 설정된 제한물권에 대한 다툼으로 소유권이전등기가 지연된 것에 기인한 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점토지의 대금청산일이 분명하지 않다고 보아 이를 부인하고 소유권이전등기접수일을 양도시기로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.