건물을 신축하기 위해 멸실한 구주택의 면적에 해당되는 건물면적과 이에 비례한 토지면적에 대하여 비과세하고 나머지에 대하여는 과세함이 적법함
건물을 신축하기 위해 멸실한 구주택의 면적에 해당되는 건물면적과 이에 비례한 토지면적에 대하여 비과세하고 나머지에 대하여는 과세함이 적법함
○○○세무서장이 2001.5.7 청구인에게 한 1999년도 귀속분 양도소득세 34,248,390원의 부과처분은 양도자산 중 건물에 대하여는 전체면적 중 청구인이 1990.6.15 취득한 후 이 건 양도건물을 신축하기 위하여 멸실한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 단독주택의 면적에 해당하는 면적을 비과세대상으로 하고, 토지에 대하여는 양도건물의 연면적 중 위 멸실한 단독주택의 면적이 차지하는 비율에 의하여 안분한 면적을 비과세대상으로 하여 과세표준과 세액을 경정하며, 나머지 청구는 이를 기각합니다.
청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 179.0㎡ 및 그 위 단독주택(약 40평으로서 이하 "구주택"이라 한다)을 1990.6.15 청구외 황○○○으로부터 취득한 후 동 주택을 멸실하고 1996.3.21 지하 1층 및 지상 5층의 근린생활시설 및 주택(이하 "쟁점부동산"이라 하며, 연면적 628.53㎡ 중 주택은 4층 및 5층으로 213.6㎡이다)을 신축하였으며, 1999.2.3 청구외 이○○○에게 이를 양도한 후 2000.2.3 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.5.7 청구인에게 1999년도 귀속분 양도소득세 34,248,390원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.7.2 이의신청을 거쳐 2001.11.21 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인이 쟁점부동산을 이○○○에게 400백만원에 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나 처분청은 확인조사도 없이 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하였다. 그러나 청구인이 제시한 부동산매매검인계약서는 처분청이 사실과 달리 작성되었음을 입증하지 못하는 한 동 내용대로 작성되었다고 추정되어야 하는 바, 실지거래가액으로 과세되어야 한다.
(2) 청구인은 구주택을 1990.6.15 취득하여 세를 놓다가 1996.11.20 쟁점부동산의 건물을 신축준공한 후에는 주택부분에서 본인이 거주하다가 1999.2.3 양도하였다. 따라서 양도소득세를 부과하더라도 구주택과 쟁점부동산의 보유기간을 합하면 3년 이상이 되므로 주택부분에 대하여는 소득세법 제89조 제3호 에 의하여 양도소득세를 비과세하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 400백만원에 양도하였다는 증빙으로 부동산매매검인계약서 및 거래사실확인서를 제시하고 있다. 그러나 당해 계약서에 당시 설정되어 있던 근저당권과 상가주택 세입자 및 전세보증금에 관한 특약사항이 없을 뿐더러 임대보증금 120백만원을 매수인이 인수하기로 하였다고 주장하나 청구인이 신고한 부가가치세 신고내역서상 임대보증금 80백만원과 차이가 있는 등 청구인의 주장이 신빙성이 없다. 한편, 청구인은 실지취득가액과 관련하여 구주택을 청구인에게 양도한 황○○○의 부동산거래 사실확인서를 제출하고 있으나 처분청이 황○○○에게 문의한 결과 실지거래가액이 확인되지 아니하고 있고, 청구인은 구주택을 멸실하고 쟁점부동산의 건물을 신축하면서 신축비용으로 350,895,960원을 지급하였다고 하나 동 금액도 세금계산서 등 객관적인 증빙이 없다. 따라서 실지취득가액도 확인되지 아니하는 바, 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 쟁점부동산 및 구주택의 보유기간을 합하면 3년 이상이 되므로 쟁점부동산의 주택부분에 대하여는 1세대 1주택으로서 양도소득세가 비과세되어야 한다고 주장하고 있다. 그러나 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 전에 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 지하 1층, 지상 4층의 공동주택 중 303호(84.47㎡로서 이하 "쟁점외주택"이라 한다)를 보유하고 있었으므로 1세대 1주택에 해당하지 아니한다.
(1) 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세할 수 있는지와
(2) 쟁점부동산의 주택부분을 1세대 1주택으로서 양도소득세를 비과세할 수 있는지를 가리는데 있다.
(1) 관련법령 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.(1994.12.22 개정)
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(1995.12.29 단서개정) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.(1995.12.30 개정) (1호 생략)
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
(2) 사실관계 및 판단 (가) 청구인은 쟁점부동산의 건물 공사비를 ○○○상호신용금고로부터 차입한 180백만원과 사채로 충당하였으나, 준공 후 IMF관리체제하에서 연 30%까지 오른 이자를 감당할 수 없어 급매물로 내놓게 되었고, 그 결과 이○○○가 ○○○상호신용금고의 차입금과 임대보증금 120백만원을 인수하는 조건으로 양도하게 되었음에도 처분청이 청구인이 제시한 부동산매매검인계약서가 중개인이 있는 통상적인 계약서가 아니라 하여 청구인이 신고한 실지양도가액을 부인한 것은 현실을 무시한 부당한 처분이라고 주장하고 있다. 또한, 실지취득가액과 관련하여서는 구주택을 청구인에게 양도한 황○○○의 거래사실확인서를 자필로 받아 인감증명서를 첨부하여 제출하였음에도 황○○○이 처분청의 문의에 대하여 거래금액을 확실하게 하지 아니한다는 이유만으로 청구인이 주장하는 실지취득가액을 부인한 처분은 부당하다고 주장하면서 양도당시 부동산매매검인계약서(1998.12.7)와 이○○○의 부동산거래사실확인서(1999.2.3) 및 ○○○공인중개사 이○○○의 부동산중개사실확인서(2001.11.15) 등을 제시하고 있다. (나) 이에 대하여 처분청은 청구인이 실지양도가액과 관련하여 증빙으로 제시한 부동산매매검인계약서에 근저당권과 상가주택 세입자 및 전세보증금에 관한 특약사항이 없을 뿐더러 청구인은 양도당시 임대보증금 120백만원을 매수인이 인수하기로 하였다고 주장하나 청구인이 신고한 부가가치세 신고내역서상 임대보증금 80백만원과 차이가 있는 등 청구인의 주장이 신빙성이 없으며, 청구인이 실지취득가액의 증빙으로 황○○○의 부동산거래 사실확인서를 제출하고 있으나 처분청 담당공무원이 황○○○에게 문의한 결과 실지취득가액이 확인되지 아니하고, 청구인은 구주택을 멸실하고 쟁점부동산의 건물을 신축하면서 신축비용으로 350,895,960원을 지급하였다고 주장하나 당초 ○○○주택건설 박○○○와 체결한 공사도급계약서상 공사비는 350백만원으로 기재되어 있는 반면, 취득세 및 등록세 영수증상 건물과세표준금액은 243,200,000원으로 나타나는 등 실제 공사비가 불분명한 점 등으로 보아 청구인의 주장하는 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 주장하고 있다. (다) 살피건대 청구인이 쟁점부동산을 400백만원에 양도하였다는 증빙으로 제시하는 것은 부동산매매검인계약서 및 거래사실확인서이나 위에서 본 바와 같이 당해 계약서에 당시 설정되어 있던 근저당권과 상가주택 세입자 및 전세보증금에 관한 특약사항이 없는 등 이를 실제 매매계약서로 보기 어렵고, 청구인이 주장하는 실지취득가액 역시 청구인이 제시하고 있는 증빙은 황○○○의 부동산거래 사실확인서 등 확인서에 불과하여 이를 근거로 실지취득가액이 확인된다고 보기는 어렵다. 나아가 청구인은 구주택을 멸실하고 쟁점부동산의 건물을 신축하면서 신축비용으로 350,895,960원을 지급하였다고 주장하나 이에 대한 세금계산서 등 객관적인 증빙이 없어 사실여부가 확인되지 아니하고 있을 뿐 아니라 청구인이 ○○○시 ○○○구청장에게 1996.2.1 제출한 사용검사신청서 및 사용검사필증에는 시공자가 ○○○종합건설주식회사로 되어 있으나 청구인은 심판청구시에 동 법인은 공사착공연도인 1994년에 부도가 발생하였다고만 주장할 뿐 그 이후 실제 시공자가 누구인지에 대하여는 언급하지 아니하고 있으면서 ○○○주택건설 박○○○와 체결하였다는 공사도급계약서를 제출하고 있는 바, 실제 시공자가 누구인지도 확인되지 아니하고 있고, 또한, 청구인은 쟁점부동산의 건물 신축공사비를 ○○○상호신용금고로부터 대출받아 일부 충당하였다고 주장하나 건물준공일은 1996.3.21인 반면, 최초 대출일은 그 이후인 1996.11.20자 25백만원임에 비추어 보아도 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(1) 관련법령 소득세법(1998.12.28 법률 제5580호로 개정된 것) 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다.(1994.12.22 개정)
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득(1998.12.28 개정) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(단서 생략)
③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.(1995.12.30 개정)
⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날(단서 생략)부터 2년 이내에 종전의 주택(단서 생략)을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (1998.4.1 개정)
(2) 사실관계 및 판단 (가) 청구인은 구주택(대지 179㎡, 주택 연면적 약 40평으로 132.12㎡)을 1990.6.15 취득하여 임대하다가 이를 멸실하고 1996.3.21 상가겸용주택인 쟁점부동산의 건물을 신축하여 4층 및 5층(213.6㎡)을 본인이 주택으로 사용하다가 1999.2.3 양도하였다고 주장하고 있다. (나) 처분청이 제출한 청구인의 부동산취득 및 양도현황 자료에 의하면 청구인은 1981.2월부터 2000.12월까지 주택과 상가 및 임야 등 총 25건을 취득 및 양도한 것으로 되어 있으나 쟁점부동산 양도시에 주택으로서는 쟁점부동산외에는 1998.11.30 취득한 쟁점외주택을 보유하고 있었음이 확인된다. (다) 다른 주택 취득일로부터 2년내에 3년 이상 보유한 종전주택을 양도한 경우에는 1세대 1주택으로서 양도소득세가 비과세되는 것이다.(국심 2000중2487, 2001.3.26 참조) 그리고 양도한 건물이 소득세법 소정의 1세대 1주택으로서 양도소득세 비과세 대상인지 여부는 양도당시의 현황에 따라 판단하는 것으로 종전주택을 멸실하고 신축한 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있고, 신축한 주택면적이 종전주택의 면적보다 큰 경우로서 증가된 주택부분이 비과세요건을 충족하지 못하고 있으며, 주택의 면적보다 주택외의 면적이 큰 경우에는 종전주택의 면적을 초과하는 주택면적과 주택이외의 부분 및 그 부수토지에 대하여는 1세대 1주택으로서의 양도소득세 비과세를 적용하지 아니하는 것이다.(국심 1996중1103, 1996.7.19 참조) 그러하다면 쟁점부동산의 4층 및 5층이 공부상 주택이고, 처분청이 제출한 청구인의 부가가치세 신고서에도 4층 및 5층은 청구인이 거주한 것으로 되어 있는 바, 4층 및 5층이 주택이라는 사실에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간은 3년 미만이나 멸실한 구주택의 보유기간까지 합하면 3년 이상이 되며, 청구인이 1998.11.30 쟁점외주택을 취득한 후 2년 이내인 1999.2.3 쟁점부동산을 양도하였으므로 쟁점부동산 중 건물에 대하여는 전체면적 중 청구인이 1990.6.15 취득한 후 이 건 양도건물을 신축하기 위하여 멸실한 구주택의 면적에 해당하는 면적을 비과세대상으로 하고, 토지에 대하여는 양도건물의 연면적 중 위 멸실한 구주택의 면적이 차지하는 비율에 의하여 안분한 면적을 1세대 1주택으로서 양도소득세를 비과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.(국심 1995서2492, 1996.7.15도 같은 뜻임)
결정 내용은 붙임과 같습니다.