실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2000.2.8 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 798.7㎡와 동 지상건물 492.56㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 청구외 채○○○에게 양도하고, 2000.2.9 처분청에 쟁점부동산의 양도가액을 580,000,000원, 취득가액을 547,000,000원으로 하여 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과 청구인이 신고한 쟁점부동산 중 건물의 취득가액 115,000,000원을 실지취득가액으로 볼 수 없다하여 기준시가인 69,943,520원을 취득가액으로 하고, 청구인이 양수인 채○○○에게 교부한 영수증 등을 근거로 쟁점부동산의 양도가액을 664,944,495원으로 하여 2001.8.11 청구인에게 2000년도 귀속분 양도소득세 58,314,340원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.11.5 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산 중 건물을 1993.2.28 공사비 115,000,000원을 투입하여 신축취득하고, 대지는 1999.12.20 ○○○지방법원 ○○○지원으로부터 432,000,000원에 경매낙찰받아 취득하였으며, 2000.2.8 쟁점부동산을 청구외 채○○○에게 610,000,000원에 양도하고 양도소득세는 양수인이 부담하기로 약정하였으므로 양수인이 청구인 명의로 부동산양도신고를 하면서 양도가액을 실거래가액 610,000,000원이 아닌 580,000,000원으로 신고하였는 바, 처분청이 건물의 실지취득가액 115,000,000원을 무시하고 기준시가 69,943,520원으로 하고 쟁점부동산의 양도가액을 664,944,495원으로 하여 이건 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산에 대하여 실지조사한 결과 쟁점부동산의 대지는 경매에 의하여 실지 취득가액이 확인되나 건물은 청구인이 제시하는 도급계약서가 사실이 아닌 것으로 판단되므로 이를 무시하고 기준시가로 결정하였고, 양도가액은 양수인이 보관하고 있는 메모 및 영수증에 의하면 650,000,000원이 확인되므로 실지양도가액을 대지와 건물로 안분계산하고, 건물은 실지취득가액이 확인되지 아니하므로 기준시가를 적용하여 과세한 당초 처분은 정당한 것이다.

• 가. 쟁점

(1) 청구인이 제시하는 도급계약서상의 금액을 쟁점부동산의 건물취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

(2) 처분청이 결정한 쟁점부동산의 양도가액이 타당한 것인지 여부

• 나. 관련법령 이건 과세요건 성립당시 관련법령은 다음과 같다. 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은법 제95조 【양도소득금액】 ①양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 같은법 제96조 【양도가액】 ①제94조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 같은법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 대지 432,000,000원과 건물 115,000,000원 합계 547,000,000원으로, 양도가액을 대지 516,019,014원과 건물 63,980,986원 합계 580,000,000원으로 하여 2000.2.9 부동산 양도신고하였고, 처분청은 쟁점부동산의 양수인 청구외 채○○○이 보관중이던 메모와 영수증에 근거하여 쟁점부동산의 양도가액을 650,000,000원으로 확인하고 동 양도가액을 기준시가를 기준으로 대지와 건물로 안분계산하여 안분한 대지의 실거래가액 595,493,535원과 취득가액 432,000,000원과의 차액을 대지의 양도차익으로 하고, 안분한 건물의 실거래가액은 54,506,464원이지만 건물의 취득당시 실거래가액이 확인되지 아니한다 하여 취득당시 기준시가 69,943,520원과 양도당시 기준시가 69,450,960원과의 차액을 건물의 양도차익으로 하여 과세하였음이 관련자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 제시하는 부동산매매계약서에 의하면 매매대금을 총 610,000,000원으로 하고 매매대금에서 임대보증금 134,265,162원과 근저당 설정된 대출금 420,000,000원을 양수인이 승계하기로 한 사실이 확인되고, 양수인 청구외 채○○○이 제시하는 청구인이 발행해 준 영수증에 의하면 97,144,838원을 청구인이 영수한 사실이 확인되며, 청구외 채○○○이 제시하는 메모에 의하면 청구외 채○○○이 청구인에게 실지 지급할 금액은 쟁점부동산의 양도대금 총 650,000,000원에서 융자금 420,000,000원과 전세보증금 134,265,162원을 공제하고 청구인이 선납한 융자금 이자 1,465,972원을 합하여 실제 지급할 금액은 97,210,810원인 것으로 나타나고 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 대지를 ○○○지방법원 ○○○지원에서 임의경매(99타경8686)를 통하여 432,000,000원에 낙찰받았음이 낙찰허가결정문(1999.11.12)에 의하여 확인되고, 청구인이 쟁점부동산 중 건물 취득가액의 근거로 제시하는 건물신축 도급계약서에는 청구인이 수급인 청구외 김○○○와 115,000,000원에 공사도급계약을 체결한 것으로 나타나고 있다.

(4) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 대지는 청구인이 1999.12.20 법원경매를 통하여 취득하여 2000.2.10 양도하였으므로 취득후 1년 이내 양도한 경우에 해당하는 것이나, 건물은 등기부등본상에는 청구인이 신축하여 1999.7.28 보존등기한 것으로 나타나지만 일반건축물관리대장에 의하면 건물은 1998.6.9 청구인이 소유자등록하였음이 확인되므로 취득후 1년 이내 양도는 아닌 것으로 보인다.

(5) 위 사실을 종합하여 보면 청구인이 쟁점부동산을 실지 양도한 가액은 650,000,000원임이 처분청의 조사결과 확인되었고, 실지 양도가액 650,000,000원을 기준시가를 기준으로 안분하여 대지의 양도가액을 595,493,535원으로 하고, 건물은 안분한 금액이 54,506,465원이 되나 청구인이 건물 취득가액의 근거로 제시하는 도급계약서상 건축공사 수급인은 쟁점부동산의 양도계약서에 기재된 중개인 청구외 김○○○와 동일인임이 성명과 인장에 의하여 확인되고, 청구외 김○○○가 쟁점부동산의 건물을 신축하였다고 보기는 어려워 청구인이 제시하는 도급계약서는 사실이 아닌 것으로 보여져 이를 건물 취득가액의 근거로 볼 수는 없어 처분청이 건물의 취득가액을 확인할 수 없으므로 건물의 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 결정하여 건물의 양도가액을 69,450,960원으로 하여 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.