다세대주택 해당 여부

○○○세무서장이 2001.10.8 청구인에게 한 2000년도 귀속분 양도소득세 13,115,020원의 부과처분은 이를 취소한다.

처분청은 청구인이 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 195㎡ 및 건물 229.14㎡(지상2층, 지하1층 주택, 이하 "쟁점주택"이라 한다)을 1988.5.13 신축하여 소유하다가 2000.1.25 청구외 김○○○에게 양도한데 대하여, 쟁점주택이 등기부등본상 다세대주택으로 등재되어 있음을 이유로 청구인이 거주한 지상2층과 그 부수토지에 대하여는 1세대1주택의 양도로 보아 비과세하였으나, 나머지 지하층과 지상1층 및 그 부수토지에 대하여는 양도소득세를 무신고한데 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.10.8 청구인에게 2000년도 귀속분 양도소득세 13,115,020원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.10.26 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 등기부등본상 다세대주택으로 등재되어 있으나, 청구인이 쟁점주택을 신축(1988.5.13)할 당시는 다가구주택의 건축기준이 도입되지 아니하였을 뿐만 아니라, 쟁점주택의 실질형태는 지하1층과 지상1,2층의 소규모 다가구형 단독주택이며 쟁점주택의 지하층과 지상 1층과 2층을 다같이 1인에게 일괄양도 하였으므로 다가구용 단독주택으로 1세대1주택 비과세대상임에도 단지 공부상 다세대주택으로 표기되어 있음을 이유로 이건 양도소득세를 부과함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택은 공부상 분리매매와 분리등기가 가능한 다세대주택으로 등재되어 있으며, 소득세법시행령 제154조 제1항 에 의한 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 같은법시행규칙 제74조에 해당하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1주택으로 보는 것이나, 다세대주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이므로 이건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택이 공부상 다세대주택이나 실질형태는 다가구주택이므로 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세하여야 한다는 청구인 주장의 당부를 가린다.
• 나. 관련법령 이건 과세요건 성립당시의 소득세법 제89조 【비과세양도소득】에 의하면 "다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ∼2. 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득"이라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】에 의하면 "① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(단서생략)"라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】에 의하면 "⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 총리령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택" 이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다."라고 규정하고 있고, 같은법시행규칙 제74조 【다가구주택】에 의하면 "영 제155조 제15항에서 “총리령이 정하는 다가구 주택”이라 함은 여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의하여 건축허가를 받아 건축된 주택을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다."라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점주택이 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나 실질형태는 다가구용 단독주택이며, 쟁점주택의 지하층과 지상 1,2층을 다같이 1인에게 일괄 양도하였으므로 1세대 1주택 비과세대상임에도 이건 양도소득세를 과세함은 부당하다는 주장인바, 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인이 제시한 쟁점주택의 전경 사진과 평면도를 통하여 쟁점주택의 층별 구조를 보면, 쟁점주택의 외관상 구조는 평범한 단독주택의 형태로 대지면적 195㎡, 연면적이 229.14㎡인 지상1층(87.23㎡), 지상2층(71.91㎡)과 지하층(70.0㎡)의 구조이며, 층별 내부구조를 보면 방3, 거실, 주방, 화장실 등으로 구성되어 있고, 지상2층의 옥상에는 공동 사용하는 물탱크가 설치되어 있는 등의 주택구조로, 면적을 소규모로 분리하여 2∼3가구가 거주하도록 되어 있을 뿐, 층별로 세대를 분리하여 별도로 매매 등이 가능하게 설계된 구조의 주택은 아닌 것으로 보인다.

(2) 청구인은 쟁점주택의 건축당시(1988.5.13) 건축관련 법령상 다가구주택의 규정이 존재하지 아니하여 다세대로 분리등기 신청한 것으로 쟁점주택은 다가구용 단독주택으로 보아야 한다는 주장인바, 이에 대하여 보면, 관련법령상 다세대주택과 다가구주택의 차이점은 다세대주택은 분리매매와 분리등기가 가능하고 다가구주택은 단독주택으로 인정되어 분리매매 및 분리등기가 불가능한 것으로 해석할 수 있으며, 다가구용 단독주택의 건축기준 제정전에는 하나의 건축물 내에서 여러가구가 거주할 수 있는 단독주택의 신축이 허용되지 않았기 때문에 주택 준공 후 개조하여 주방과 화장실을 설치하는 등 건축법령의 위반사례가 많아 세입자 보호측면에서 많은 문제점을 내포하고 있어, 이러한 문제점을 해소하기 위하여 건설교통부가 1990.2.28 다가구용 단독주택의 건축기준을 제정하여 시행한 것으로 쟁점주택의 신축당시에는 다가구용 단독주택의 건축기준이 존재하지 아니하였던 것으로 확인된다. 한편, 쟁점주택의 양수인 청구외 김○○○은 2001.10월 강서구청장에게 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제6조 제2항의 규정에 근거하여 건축물대장합병신청서(공부상 다세대주택을 다가구주택으로 변경하는 신청)를 제출하여 다가구주택으로 승인 받아 쟁점주택은 2001.11.13부터는 등기부등본 등 공부상에도 다가구주택으로 변경되었음이 쟁점주택의 일반건축물대장, 등기부등본에 표시되어 있다.

(3) 우리 심판원에서 2002.1.19 쟁점주택의 소재지에 출장하여 조사한 결과, 쟁점주택은 외관상 지하층과 지상 1,2층 구조의 주택이나 주택의 내부구조와 공간 등으로 보아 쟁점주택을 층별로 세대를 분리하여 매매할 수 있는 여건의 주택은 아닌 것으로 확인되었다.

(4) 이상의 사실관계와 관련법령을 종합하여 보면, 쟁점주택은 청구인이 양도할 당시 등기부등본상 다세대주택으로 등재되어 있으나, 청구인이 제시한 증빙과 현지 출장하여 확인한 결과, 실질형태는 층별로 세대를 분리하여 양도할 수 있는 여건의 주택이 아닌 것으로 보이고, 쟁점주택의 실제 양도 또한 지하층과 지상1,2층을 일괄양도한 사실과 2001.11.13부터는 등기부등본 등 공부상에도 다가구주택으로 변경 등재한 사실 등으로 보아 쟁점주택의 양도는 다가구용 단독주택의 양도로 보아 비과세 되어야 할 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.