주택의 부수토지 해당 여부

○○○세무서장이 2001.6.11 청구인에게 한 1999년 귀속 양도소득세 9,342,240원의 부과처분은 서울특별시 성북구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 215㎡, 건물 191.83㎡에 대한 양도차익을 산정함에 있어서 건물이 정착되어 있지 아니한 대지면적 95.4㎡는 주택의 부수토지로 보아 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 1989.2.28 서울특별시 성북구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 215㎡, 건물 191.83㎡(주택 82.41㎡, 점포 109.42㎡)(이하 "쟁점겸용주택"이라 하고 그 구체적인 현황은 아래와 같다)을 취득하여 임대용으로 사용하다가 1999.6.26 청구외 송○○○에게 양도한 후 대지와 건물을 아래와 같이 구분하고 주택과 그 부수토지는 1세대 1주택을 적용하여 비과세 양도신고하고, 점포와 그 부수토지에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 3,566,890원을 자진납부하였다. 쟁점겸용주택의 층별면적 및 용도 층별 건물면적(㎡) 용 도 지층 17.52 주택 17.52㎡ 1층 119.6 주택 64.89㎡, 점포 54.71㎡ 2층 54.71 점포 54.71㎡ 계 191.83 쟁점겸용주택 과세와 비과세 면적 구분 (단위: ㎡) 구분 쟁점겸용주택 주택 및 부수토지 점포 및 부수토지 대지 건물 215 191.83 160.29 82.14 54.71 109.42 처분청은 쟁점겸용주택은 점포와 주택이 동일토지내에 설치되어 있는 경우에 해당된다고 보아 대지면적을 건물연면적에 비례하여 안분계산한 뒤, 주택과 그 부수토지에 대하여는 1세대 1주택으로 비과세결정하고, 점포와 그 부수토지에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.6.11 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 9,394,240원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.10.25 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점겸용주택은 사면이 주택건물 등으로 막혀 있으며, 주택의 유일한 출입구가 쟁점겸용주택의 점포 1층 건물내에 위치하고 있는 철대문으로 대지가 완전히 구분되어 있어 도로에 접하고 있는 점포건물이 정착되어 있지 아니한 대지는 주거전용으로 사용되고 있는 바, 주택에 부수된 토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 뜻하고 주거용 건물과 한 울타리 안에 있는 토지는 특별한 용도구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 주택의 부수토지라고 보아야 하는 것이고(대법91누10367, 1992.8.18, 제일46014-1650,1997.7.5 같은뜻), 주택에 부수되는 토지면적을 계산함에 있어서 구분이 분명한 경우에는 사실상의 주택면적을 기준으로 계산하고 구분이 불분명한 경우에는 안분계산하여야 하는 것이므로 점포가 정착되어 있는 면적이외의 토지면적은 주택전용으로 사용되고 있는 이 건의 경우 확연히 구분된 주택의 부수토지를 제외한 토지와 점포면적에 대하여 양도소득세를 결정하여야 함에도 구분이 불분명하다고 보아 대지면적을 안분계산하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점겸용주택은 도로변에 위치하고 있는 2층상가(콘크리트조 스라브)와 뒤쪽 1층 주택(연와조 기와)이 한필지 안에 붙어 있는 건물이지만 상가와 주택에 출입하는 별도의 출입구는 없으며(2층 상가의 출입은 상가중 별도의 계단을 사용하고, 주택의 출입은 1층 상가중 일부를 거쳐 철제문을 통하여 주택으로 출입하고 있음), 동 주택의 1면은 상가와 붙어 있으며, 이외 3면은 타인주택으로 둘러 쌓여 있음이 확인되고 또한 청구인이 비과세를 주장하는 토지는 철제문안 주택에 있으며 도로변 상가에 부수되는 별도의 토지는 없는 것으로 확인하였으나(상가중 일부를 2층 출입용 계단 및 주택출입구로 사용), 상가와 주택이 동일토지내에 설치되어 있는 경우에 해당한다고 보아 상가부분을 별도의 건물로 보지 않고 전체 부수토지의 연면적에서 안분하여 계산하였으므로 상가부분과 그 부수토지에 대하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점겸용주택의 토지중 건물이 정착되어 있지 아니한 면적을 주택거주자가 전용하는 마당으로 보아 주택의 부수토지로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하“양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.(이하생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1989.2.28 서울특별시 성북구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 215㎡, 건물 191.83㎡(쟁점겸용주택)을 취득하여 임대용으로 사용하다가 1999.6.26 청구외 송○○○에게 양도한 후, 주택 및 그 부수토지는 1세대 1주택을 적용하여 비과세양도신고하고, 점포 및 그 부수토지에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 3,566,890원을 신고납부하였음이 등기부등본, 자산양도차익예정신고서 등에 의하여 확인되고, 처분청은 쟁점겸용주택의 대지면적을 건물연면적에 비례하여 안분계산한 뒤 기준시가로 점포와 그 점포의 부수토지에 대한 양도차익을 산정하여 이 건 과세하였음이 양도소득세 결정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점겸용주택의 부수토지중 건물이 정착되어 있지 아니한 대지면적 95.4㎡는 점포와 별도로 정착되어 있는 주택의 거주자만이 사용하고 있는 토지이므로 주택의 부수토지로 보아 1세대 1주택을 적용하여야 한다고 주장하면서, 건축물관리대장, 처분청의 조사복명서 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 당심판원의 직원이 현장에 출장하여 쟁점겸용주택을 살펴본 바, 쟁점겸용주택은 공부상 용도와 실제현황이 일치하고, 쟁점겸용주택은 도로변에 위치하고 있는 2층상가와 뒤쪽 1층주택이 한필지 안에 붙어 있는 건물로 주택의 출입은 상가중 1층에 설치되어 있는 별도의 철제문을 통하여 주택으로 출입하고 있고, 동 주택의 1면은 상가와 붙어 있으나 이외 3면은 타인주택으로 둘러 쌓여 있고 또한 청구인이 비과세를 주장하는 토지는 철제문안 주택에 있으며, 도로변 상가건물에 별도의 부수토지는 없는 것으로 확인되고, 이 점에 대해서는 처분청도 이의신청결정서에서 확인하고 있다. (나) 겸용주택의 경우에 있어서 1세대 1주택으로 비과세되는 주택과 그 부수토지를 계산함에 있어서 주택과 특별한 용도구분 없이 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지는 주택의 부수토지로 보는 것이고(대법98두1123, 2000.02.08 같은뜻), 쟁점겸용주택의 경우 주택의 3면이 타인의 주택으로 둘러 쌓여 있으며, 쟁점겸용주택의 점포1층에 별도의 출입문이 설치되어 있고 주택거주자만 그 출입문으로 출입하고 있는 것으로 확인되고 있는 바, 쟁점겸용주택의 부수토지중 건물이 정착되어 있지 아니한 토지는 마당으로서 주택거주자만이 사용하는 토지라는 점에 있어서는 다툼이 없는 이 건의 경우 건물이 정착되어 있지 아니한 대지면적 95.4㎡는 주거용 건물과 한 울타리 안에 있는 토지로서 주택의 부수토지로 봄이 타당하다 하겠다. 따라서 쟁점겸용주택의 양도에 대하여 실제 사용용도에 의하여 부수토지를 계산하지 아니하고 그 부수토지를 건물연면적에 의하여 주택과 점포로 안분계산한 뒤, 점포과 그 부수토지에 대하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.