토지상의 건물건축 및 허가와 관련된 비용들을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
토지상의 건물건축 및 허가와 관련된 비용들을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
심판청구를 기각합니다.
청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 전 1,762㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 신○○○으로부터 1994.4.26 취득하여 소유권이전등기하지 않고 1997.1.17 박○○○에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 미등기양도한 것에 대하여 양도가액을 420,000,000원, 취득가액을 260,000,000원으로 하여 2001.8.15 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 144,000,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.10.25 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 신○○○으로부터 260,000,000원에 취득하여 박○○○에게 320,000,000원에 양도하였으나, 박○○○이 쟁점토지를 420,000,000원에 청구인으로부터 취득하였다고 처분청에 확인한 것에 의하여 쟁점토지의 양도가액을 420,000,000원으로 하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 지상에 여관을 신축하려 하였으나 건축허가서가 반려됨에 따라 건축허가 관련 소송비용의 지출 등 쟁점토지의 양도와 관련된 건물설계비 23,000,000원, 진입도로구입비 20,000,000원, 진입도로공사비용 10,000,000원, 건축허가소송비용 10,000,000원, 쟁점토지 양도에 대한 중개료 1,000,000원 합계 64,000,000원의 필요경비(이하 "쟁점필요경비"라 한다)를 지출한 사실이 있으므로 이러한 쟁점필요경비를 쟁점토지의 양도에 따른 필요경비로 인정하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점토지에 대하여 320,000,000원에 양도하였다고 주장만 할 뿐 관련 계약서 등 증빙을 제시하지 못하고 있고, 양수자인 박○○○이 쟁점토지를 420,000,000원에 취득한 것으로 확인하면서 신○○○과 박○○○과의 매매계약서를 제시하고 있으므로 쟁점토지의 양도가액을 420,000,000원으로 본 이 건 처분은 정당하다.
(2) 쟁점필요경비는 여관건물의 신축·허가와 관련된 비용으로서 실지 지급사실이 인정된다하더라도 건물이 포함되지 아니한 쟁점토지의 양도에 대한 필요경비로는 인정할 수 없다.
(1) 미등기 이전된 쟁점토지에 대하여 양수자가 확인한 쟁점토지의 양도가액을 실질적인 양도가액으로 볼 수 있는지
(2) 쟁점토지상의 건물건축 및 허가와 관련된 비용들을 쟁점토지의 양도가액에 대한 필요경비로 인정할 수 있는지
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
(2) 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비
3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액
(3) 같은법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용
2. 양도자산의 개량을 위하여 지출한 비용
3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용
④ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 자본적 지출액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
(1) 쟁점①에 대하여 (가) 청구인은 쟁점토지를 미등기 양도하고 양도소득세 과세표준신고를 하지 않았으나, 처분청은 양수자인 박○○○의 쟁점토지 양도에 대한 취득가액 조사과정에서 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도한 사실을 확인하고, 박○○○이 청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 가액 420,000,000원을 청구인이 쟁점토지를 양도한 가액으로 보아 이 건 처분하자, 청구인은 쟁점토지를 박○○○에게 320,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (나) 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 420,000,000원으로 본 것은 쟁점토지의 양수자인 박○○○이 제시한 매매계약서에 의한 것인 바, 동 매매계약서는 신○○○과 박○○○(배우자인 임○○○가 대신 계약서 작성)간에 1996.12.13 작성되었으며, 계약금 20,000,000원은 계약일에 지급하고 중도금 130,000,000원은 1996.12.19에 지급하며 잔금 270,000,000원은 1997.6월말일에 지급하고, 특약사항으로 잔금지급기일이 늦어지는 것에 대하여 청구인이 300,000,000원의 근저당을 설정토록 약정하였음을 알 수 있다. (다) 이에 반하여 청구인은 청구인과 박○○○이 작성한 쟁점토지의 매매계약서는 분실하여 제시하지 못하나, 양도대금은 1996.4.3 32,000,000원을 계약금으로 수령하여 26,600,000원을 예금통장에 입금하였고 1997.4.1 51,000,000원을 중도금으로 수령하여 전액 예금통장에 입금하였으며 1997.4.14 20,000,000원을 중도금으로 수령하여 예금통장에 입금하였고 1997.4.18 3,000,000원을 중도금으로 수령하였으나 예금통장에는 입금하지 않았으며 잔금으로 1997.7.3 214,000,000원의 약속어음을 수령하여 1997.7.22 추심을 완료하고 통장에 입금함으로서 쟁점토지의 대금을 320,000,000원만 수령한 사실이 청구인 명의의 예금통장(계좌번호: ○○○조합 ○○○)에 나타나므로 쟁점토지의 양도대금은 320,000,000원에 불과하다고 주장하고 있다. (라) 그러나, 쟁점토지의 양도가액과 관련된 사실을 모아 보면, 청구인은 청구인의 주장을 입증할 수 있는 양도가액 320,000,000원의 매매계약서를 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지의 1997년 개별공시지가는 558,554,000원(1997.6.30고시)으로 처분청이 양도가액으로 본 420,000,000원과 근접하고 있음을 알 수 있으며, 쟁점토지에 설정된 근저당등기 내용(1997.1.17 청구인을 설정권자로 하고 채권최고액 300,000,000원으로 설정)은 박○○○이 제시한 매매계약서의 특약사항과 일치하고 있어 처분청이 당초 과세근거로 삼았던 동 매매계약서는 진실성이 있어 보인다. 또한, 청구인이 제시한 통장에 입금된 금액이 320,000,000원 밖에 없다하여 다른 객관적인 증빙이 없음에도 쟁점토지의 양도가액을 320,000,000원으로 보기 어려운 점 등 쟁점토지의 양도가액이 320,000,000원이라는 청구인의 주장은 인정하기 어렵고 쟁점토지의 양도가액을 420,000,000원으로 본 이 건 처분은 정당한 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 (가) 청구인은 쟁점필요경비를 쟁점토지의 양도에 대한 필요경비라고 주장하고 있으나, 처분청은 쟁점필요경비는 쟁점토지에 직접 소요된 비용이 아니므로 쟁점토지의 필요경비로 볼 수 없다는 의견인 바 이에 대하여 살펴본다. (나) 쟁점필요경비에 대하여 항목별로 보면, 건물설계비 23,000,000원은 여관신축과 관련된 설계비로 이 건 양도물건은 쟁점토지로 건물을 양도한 바 없으므로 쟁점토지의 필요경비로 볼 수 없고, 진입도로구입비 및 도로조성비 30,000,000원은 쟁점토지와 연접된 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 298㎡를 청구인이 구입하여 쟁점토지의 진입도로를 조성하였다고 주장하나 동 필지에 대한 등기부등본상 청구인이 취득하여 양도한 사실이 등기되지 않았으며, 쟁점토지의 양도시에 양도된 사실을 확인 할 수 없으므로 쟁점토지의 양도에 대한 필요경비로 볼 수 없고, 건축허가소송비용 10,000,000원은 건축허가와 관련된 비용이나 이 건 양도물건은 쟁점토지이며, 중개료 1,000,000원에 대해서도 청구인은 서○○○이 작성한 영수증을 제시하고 있으나 서○○○이 쟁점토지의 중개인인 사실을 계약서 등 객관적인 증빙으로 확인할 수 없으므로 쟁점토지의 필요경비로 인정하기 어렵다. (다) 위의 사실을 종합하면 쟁점필요경비는 그 지출사실은 일부 인정된다 하더라도 쟁점토지와 관련되고 직접적으로 지출한 필요경비라고 볼 수 없으므로 쟁점필요경비를 쟁점토지의 양도에 대한 필요경비로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유가 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장은 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.