개별공시지가 없는 토지가액의 산정

심판청구번호 국심2001서 2781(2002. 2. 9) � 청구인은 ㅇㅇㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 전 1,083㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)와 ○○○ 전 892㎡(이하 "쟁점외토지"라 한다)를 1997.6.16 ㅇㅇㅇㅇ시에 양도(수용)하고, 양도소득세를 신고함에 있어서 쟁점토지에 대한 양도당시 개별공시지가가 없어 청구인 임의로 비교표준지를 쟁점토지 인근의 "○○○동 ○○○"으로 결정하고, 쟁점토지의 개별공시지가를 604,000원/㎡로 산정하여 1997.8.30 자산양도차익 예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 공정과세협의회의 심의를 거쳐 쟁점토지의 비교표준지를 "○○○동 ○○○"로 결정하고, 쟁점토지의 개별공시지가를 943,000원/㎡으로 산정하여, 2001.6.16 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 149,706,130원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.7.27 이의신청을 거쳐 2001.10.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 청구인의 조상때부터 과수원으로 경작하던 전이고, 쟁점외토지는 쟁점토지와 연접한 토지로 쟁점토지와 경계없이 과수원으로 경작하였는 바, 청구인이 비교표준지로 선정한 "○○○동 ○○○"은 쟁점토지와 인접한 지번으로 지목 및 토지이용상황 등 지가형성요인이 유사한 필지이고, 처분청이 비교표준지로 삼은 "○○○동 ○○○"는 쟁점토지와 지목 및 토지이용상황등 지가형성요인이 전혀 다른 토지인 바, 청구인이 감정평가기관에 자문을 얻어 비교표준지를 "○○○동 ○○○"으로 선정하고, 쟁점토지의 개별공시지가를 604,000원/㎡으로 결정한 것은 정당하므로 동 금액으로 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 비교표준지 선정과 공시지가 책정은 관할 행정기관인 ㅇㅇ구청에서 이미 조사한 표준지가격조사표 등에 의해 선정된 것이고, 쟁점토지의 이용상황여부는 ○○○감정원과 ○○○감정평가법인의 현지확인조사를 토대로 하여 작성된 것으로 청구인이 임의로 선정한 비교표준지 보다 객관성과 공정성이 있는 것이므로 처분청의 결정은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 비교표준지를 "○○○동 ○○○"토지와 "○○○동 ○○○"토지 중 어느 것으로 할 것인지 여부.
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 소득세법 시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서 당해 인근토지를 표준지로 본다 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조【토지·건물의 기준지가 산정】

② 건설교통부장관은 제1항의 목적을 위한 지가 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정 대상토지의 지가형성 요인에 관한 표준적인 비교표(이하 "토지가격비교표"라 한다)를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다. 같은 법 시행령 제3조 【표준지의 선정】

① 건설교통부장관은 법 제4조 제1항의 규정에 의하여 표준지를 선정할 때에는 동조 동항의 규정에 의한 일단의 토지 중에서 당해 일단의 토지를 대표할 수 있는 필지의 토지를 선정하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의한 표준지의 선정은 법 제12조 제1항 제2호의 규정에 의한 표준지의 선정 및 관리지침에 따라야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점토지 양도 당시인 1996년도 쟁점토지의 개별공시지가가 고시되어 있지 아니한 관계로 쟁점토지의 개별공시지가를 산정함에 있어서 청구인은 "○○○동 ○○○" 토지를 비교표준지로 선정하였고, 처분청은 "○○○동 ○○○" 토지를 비교표준지로 선정하였는 바, 청구인은 처분청이 선정한 비교표준지 "○○○동 ○○○"는 쟁점토지와 지목 및 토지이용상황등 지가형성요인이 전혀 다른 토지로 처분청이 산정한 1996년도 쟁점토지의 개별공시지가 943,000원/㎡는 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점토지 및 청구인과 처분청이 선정한 비교표준지의 1995년부터 1997년까지의 개별공시지가는 아래 표와 같고, 한국감정평가협회에서 제공하는 1996년도 표준지 공시지가 열람표에 의하면 "○○○동 ○○○" 토지의 이용상황은 상업기타(골프연습 96.1), "○○○동 ○○○"토지의 이용상황은 주거나지로 확인된다. 개별공시지가 현황 (천원/㎡) 지목(공부/실제) 1995 1996 1997 비 고 ㅇㅇ67 전/잡종지 730 미정 664 쟁점토지 ㅇㅇ67-2 잡/잡종지 844 1,150 1,300 처분청비교표준지 ㅇㅇ55-3 전/전 600 600 620 청구인비교표준지

(2) 청구인은 쟁점토지의 지목이 전이며 양도당시 과수원을 운영하던 것으로 청구인이 비교표준지로 삼은 "○○○동 ○○○"과 지목 및 토지이용상황이 유사한 토지라고 주장하고 있으나, 청구인은 쟁점토지 양도당시 쟁점토지가 과수원으로 운영된 사실 및 과수원으로 보상받은 사실에 대한 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있다. 한편, 서울특별시 ○○○교육청 교육장이 쟁점토지일대의 수용토지에 대한 보상(협의)을 목적으로 1997.2.4 의뢰하여 작성한 ○○○감정원의 감정평가서에 의하면, 쟁점토지의 지목이 현(現) 잡종지로 기록되어 있고, 쟁점토지상에 가건물 작업실 및 콘테이너 사무실이 1개동씩 설치되어 있는 것으로 나타나고 있다. 또한, 처분청이 2000.12월 ○○○감정원과 ○○○감정평가법인에 쟁점토지의 개별공시지가를 산정의뢰하여 받은 감정평가서에 의하면, 아래 표와 같이 쟁점토지는 실제 지목이 잡종지로, 토지 이용상황은 무허가 구조물, 또는 잡종지 등인 것으로 조사되고 있는 바, 쟁점토지 양도 당시 쟁점토지가 과수원이었다는 청구인의 주장은 객관적 증빙의 제시가 없어 믿기 어렵다. 쟁점토지의 특성조사표 구분 지목 용도지역 이용상황 기타 제한 형상지세 도로접변 주위환경 산정액 (`96)

○○○ 감정원 전/잡 일반주거 무허가구조물등 학교 부정형평지 구거복개 미성숙주택지대 907천원

○○○ 감정법인 전/잡 일반주거 잡종지등

• 부정형평지 세로한면(가) 주거지대 830천원

(3) 처분청은 2개 이상의 감정평가법인이 조사한 쟁점토지의 특성을 참작하여 쟁점토지의 현황을 잡종지로 하여 "○○○동 ○○○"토지를 비교표준지로 선정한 반면, 청구인은 쟁점토지가 과수원인 것을 전제로 하여 "○○○동 ○○○"토지를 비교표준지로 선정하였는 바, 쟁점토지의 특성조사표 등에서 본 바와 같이 쟁점토지의 양도당시 현황은 잡종지인 것으로 확인되고 있어 처분청이 선정한 비교표준지가 쟁점토지의 양도당시 현황을 제대로 반영하고 있다고 할 것이므로 처분청의 비교표준지가 청구인이 선정한 비교표준지보다 쟁점토지와 지목 및 이용상황 등 지가형성요인에 있어서 더 유사한 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 개별공시지가를 산정함에 있어서 "○○○동 ○○○"를 비교표준지로 선정하여, 공정과세 협의회의 심의를 거쳐 쟁점토지의 개별공시지가를 943,000원/㎡으로 결정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.