임대료산정의 적정여부(경정)

[주 문] OO세무서장이 2001.9.1 청구인에게 한 아래 과세기간의 종합소득세 11,028,430원의 부과처분은, OO특별시 마포구 OO동 OOOOOOOOO 토지 424㎡, 건물 1,239.58㎡에 대한 각 과세기간의 임대수입금액을 위 같은 곳 OOOOOOOOO의 임대실례를 참고로 재조사하여 각 과세기간의 과세표준과 세액을 경정한다. 아 래 (단위: 원) 구 분 과세기간 고지세액 구 분 과세기간 고지세액 부가가치세 계 27,141,280 종합소득세 계 11,028,430 1998년 1기 1,715,310 1998년

• 1998년 2기 3,772,450 1999년 1기 6,394,160 1999년 7,482,890 1999년 2기 5,995,740 2000년 1기 5,445,000 2000년 3,545,540 2000년 2기 3,818,590

[이 유]

1. 사실 청구인은 OO특별시 마포구 OO동 OOOOOOO 소재 토지 424㎡와 그 지상 건물 1,239.58㎡(이하 “쟁점빌딩”이라 한다)를 청구인의 처 등에게 임대하고 관련 부가가치세 및 종합소득세를 신고납부하였고, 처분청은 이에 대해 청구인이 쟁점빌딩을 특수관계자에게 시가에 미달되게 임대한 것으로 보고, 위 쟁점빌딩 인근의 OO특별시 마포구 OO동 OOOOOOO 소재 부동산(대지 635㎡, 건물 연면적 1,858.42㎡, 이하 “OO빌딩”이라 한다)의 임대실례가액을 적정임대료로 보아 그 임대료와 청구인의 신고금액과의 차액을 아래와 같이 부당행위계산부인액으로 하여 2001.9.1 청구인에게 『주문』기재의 종합소득세를 경정고지하였다. <청구인 신고금액 및 부당행위계산부인 내역> (단위: 원) 기 분 신고분 환산 임대보증금① 결정(적정)분 환산 임대보증금 ② 적출 임대보증금 ③(=①-②) 수입(소득)금액 누락 부가가치세 종합소득세 1998년1기 2,750,000,000 3,275,982,586 525,982,586 15,593,748

• 1998년2기 1,840,157,467 3,275,982,586 1,435,825,119 34,295,042 1999년1기 861,988,960 1,870,318,769 1,008,329,890 43,306,230 18,305,720 1999년2기 861,988,960 1,870,318,769 1,008,329,890 43,306,230 2000년1기 861,988,960 1,870,318,769 1,008,329,809 41,631,510 9,962,732 2000년2기 730,828,960 1,601,018,057 870,189,097 31,781,923 * 수입(소득)금액 누락액 계산내역:③의 년환산 적수×정기예금이자율(7.5%) 청구인은 이에 불복하여 2001.10.23 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 OO빌딩의 임대료를 쟁점빌딩의 적정임대료로 보아 부당행위계산부인하였으나, 부동산임대료의 형성요인은 부동산의 위치, 주차시설 유무, 건물노후도 등으로 이들 요인이 OO빌딩 보다는 OO특별시 마포구 OO동 OOOOOOO 소재 토지 410㎡와 그 지상 건물 822.08㎡의 빌딩(이하 “OO빌딩”이라 한다)이 쟁점빌딩에 더 유사하므로 OO빌딩의 임대료를 기준으로 쟁점빌딩의 적정임대료를 산정하여 과세함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 유사임대사례로 제시한 OO빌딩은 쟁점빌딩과 연접하고 는 있으나, 빌딩의 위치 및 건물노후도 등에 있어 OO빌딩보다는 OO빌딩이 쟁점빌딩에 더 유사하므로 OO빌딩의 임대료를 기준으로 쟁점빌딩의 적정임대료를 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 특수관계에 있는 자에게 부동산을 시가에 미달하게 임대한 것으로 보아 부당행위계산부인하면서 그 적정임대료를 인근 부동산(OO빌딩)의 임대료를 기준하여 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 공급가액 이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 소득세법 제41조 【부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. 소득세법시행령(1998.12.31 대통령령 제15969호로 개정된 것) 제98조【부당행위계산의 부인】 ① 법 제41조 및 법 제101조에서 특수관계 있는 자 라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 당해 거주자의 친족

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인

② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다.(1998. 12. 31 신설) 법인세법시행령(1999.12.31 대통령령 제16658호로 개정된 것) 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (1998. 12. 31 개정)

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.(1998. 12. 31개정)

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다. (1998. 12. 31 개정)

2. 상속세 및 증여세법 제38조·동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (1998. 12. 31 개정)

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (2000. 12. 29 개정)

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 특수관계 있는 자에게 쟁점빌딩을 시가에 미달하게 임대한 것으로 보아 부당행위계산부인을 함에 있어 비교가능한 임대사례를 인근의 OO빌딩을 선정하여 그 적정임대료(시가)를 산정한 데 대하여, 청구인은 임대여건이 OO빌딩보다도 쟁점빌딩과 연접한 OO빌딩이 쟁점빌딩과 더 유사하므로 OO빌딩의 임대료를 기준함이 합당하다고 주장하고 있어 이를 살펴본다. 첫째, 각 빌딩의 위치면에서 비교하여 본다. OO지방법원서부지원 및 검찰청 건물의 정문에서 오른쪽으로 골목길을 건너있는 음식점(OOOOOOO)이 있고 그 골목길을 따라 위 음식점과 OO빌딩(OOOOOOO), 상호 미상의 상가(OOOOOOO), OO빌딩(OOOOOOO), 마지막으로 쟁점빌딩이 순차적으로 연접하여 있음이 지적도에 의하여 확인된다. <쟁점빌딩 인근의 위치도> 상가 및 주택가 마포주유소 128 127 131 132 124 123 122 130 133 134 134 마포경찰서 158 157 OO빌딩 156 OO빌딩 163 쟁점빌딩 153 152 대교일식 159 162 165 상가 및 주택가 OO지방법원 서부지원 정문 OO지방검찰청 서부지청 182 183 처분청은 쟁점빌딩이 OO빌딩과는 달리 OO지방법원서부지원의 정문쪽 대로변에서 보이지 아니하더라도 쟁점빌딩은 다른 도로에 삼면이 접하여 있고 그 주변에는 음식점들이 모여있다 하여 위치면에서 OO빌딩과 OO빌딩은 모두 쟁점빌딩과 유사한 것으로 보고 있으나, OO빌딩의 임차인의 업종이 위 법원과 검찰청 내방객과 관련된 변호사 사무실로서 동 법원의 정문쪽 도로에서 보이고 쟁점빌딩보다 가까운 거리에 위치한 반면, 쟁점빌딩 임차인의 업종은 출판사 사무실로써 동 법원의 정문쪽 도로에서 보이지 아니하므로 OO빌딩보다는 OO빌딩이 쟁점빌딩에 유사한 것으로 보인다. 둘째, 각 빌딩의 시설 등에 대하여 본다. 처분청은 청구인이 쟁점빌딩을 1997년에 485,000,000원을 투자하여 리모델링의 수준으로 개보수하였으므로 건물의 시설이나 노후도가 1973년에 신축된 OO빌딩 보다 1995년에 신축된 OO빌딩이 쟁점빌딩과 더 유사하다고 하나, 아래와 같이 OO빌딩은 승강기 및 주차장 시설이 있고, 주로 변호사사무실로 사용되고 있는 점 등으로 보아 OO빌딩은 쟁점빌딩보다도 시설면에서 좋은 여건을 갖추고 있다고 보아야 할 것이다. <빌딩현황 등의 현황> 구 분 쟁점빌딩 OO빌딩 (처분청) OO빌딩(청구주장) 대지면적 424㎡ 635㎡ 410㎡ 정착 건물 연면적등 1,213.63㎡ 1976.7.준공(97년개축) 1,858.42㎡ 1995.8.19 준공 822.08㎡ 1973.9.25 준공 용 도 지하1층: 출판사사무실 지상1층: 음식점 지상2: 인쇄소,학원 ～4층 지하1층: 음식점,주차장 지상1층: 음식점 지상2: 변호사사무실 ～4층(*지상5층 주택129.5 ㎡는 임대하지 아니함) 지하1층: 음식점 지상1층: 음식점 지상2층: 골프연습장 지상3층: 사무실 승강기 없음 1대 없음 주차장 없음 승용차 15대 없음 셋째, 부가가치세 신고내역에 의하여 빌딩 전체 수입금액(임대료)과 임차인의 업종이 음식점으로 동일한 각 빌딩 1층의 수입금액(임대료)을 비교해 보면, 아래와 같이 OO빌딩보다는 OO빌딩이 쟁점빌딩에 근접하고 있다. <각 빌딩 임대료의 수입금액 비교> (금액: 원) 구분 연도 쟁점빌딩 OO빌딩(처분청) OO빌딩(청구주장) 비 율 (%) 수입금액 ㎡당 금액① 수입금액 ㎡당 금액② 수입금액 ㎡당 금액③

② /①

③ /① 1998 96,633,360 79,623 198,220,439 114,656 46,406,299 56,450 144.9 70.8 1999 66,470,992 54,770 209,083,083 120,939 49,477,736 60,186 220.8 109.8 2000 59,697,748 49,189 199,293,849 115,277 52,575,670 63,954 234.3 130.0 * 임대면적: 쟁점빌딩 1,213.63㎡(옥탑 25.95㎡ 제외), OO빌딩 822.08㎡ OO빌딩 1,728.82㎡(5층 주택 129.60㎡ 제외) <각 빌딩 1층 임대료의 수입금액 비교> 단위: 천원 년도 쟁점빌딩 OO빌딩(처분청) OO빌딩(청구주장) 비율(%) 면적 (㎡) 보증금 월세 보증금/㎡ 면적 (㎡) 보증금 월세 보증금/㎡ 면적 (㎡) 보증금 월세 보증금/㎡

② /①

③ /① 1998 242 24,000 1,124 842 278 190,000 1,500 1,546 241 40,000 1,500 1,161 183 137 1999 242 24,000 1,124 842 278 190,000 1,500 1,546 241 40,000 1,300 1,029 183 122 2000 242 24,000 1,124 842 278 190,000 1,500 1,546 241 40,000 1,300 1,029 183 122 ※ 월세의 보증금 환산: 월세를 년 7.5%의 정기예금이자율로 환산함 위에서 본 바와 같이 임차인의 업종과 관련한 각 빌딩의 위치, 시설 및 노후도, 신고수입금액(임대료) 등을 고려하여 볼 때, 처분청이 쟁점빌딩의 비교가능한 임대사례를 OO빌딩으로 선정하여 적정임대료(시가)를 산정한 처분은 합리성을 결여하여 부당하다 할 것이므로 처분청은 위 제시된 OO빌딩 등을 참고하여 각 과세기간에 대한 쟁점빌딩의 적정임대료를 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당할 것으로 판단된다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.