부동산을 특수관계있는 법인에게 저가로 임대한 경우 적정임대료를 산정함에 있어서 인근에 이용상황이 유사한 부동산의 임대실례를 적용한 사례는 정당함
부동산을 특수관계있는 법인에게 저가로 임대한 경우 적정임대료를 산정함에 있어서 인근에 이용상황이 유사한 부동산의 임대실례를 적용한 사례는 정당함
○○○세무서장이 2001.9.1 청구인에게 한 <별지1> 기재의 1996.1기~2000.2기분 부가가치세 106,884,840원과 1996~2000년 귀속 종합소득세 458,991,540원의 부과처분은
1. 청구인이 청구외법인 ○○○주식회사(이하 "청구외①법인"이라 한다)에 임대하고 있는 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 토지 1,338.20㎡ 및 건물 2,098.96㎡(이하 "쟁점①부동산"이라 한다)와 청구외법인 ○○○주식회사(이하 "청구외②법인"이라 한다)에 임대하고 있는 같은곳 ○○○ 소재 토지 771.3㎡ 및 건물 3,351.06㎡(이하 "쟁점②부동산"이라 한다)의 1996~1998년도분 적정임대료를 <별지3> 기재의 제시된 임대사례 및 쟁점부동산의 적정임대료 산정방법 중 『1. 제시된 임대사례〔ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 토지 628.4㎡ 및 건물 767.59㎡(이하 "임대사례①"이라 한다)와 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 토지 1,391.1㎡ 및 건물 1,497.46㎡(이하 "임대사례②"라 한다)〕』를 비교부동산으로 『2. 쟁점부동산의 적정임대료 산정방법』에서 적시한 바와 같이 산정하고, 청구인이 기 신고한 각 연도별 임대수입금액이 위 적시한 적정임대료 산정방법에 의하여 산정된 적정임대료보다 과소 신고된 금액만 부당행위계산 부인하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고
2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.
처분청은 청구인이 쟁점①부동산과 쟁점②부동산(쟁점①부동산과 쟁점②부동산을 합하여 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 청구인과 특수관계에 있는 청구외①법인과 청구외②법인에 각각 저가 임대한 것으로 보아 특수관계자간 부당행위계산 부인하여, 2001.9.1 청구인에게 <별지1> 기재의 1996년 1기~2000년 2기분 부가가치세 106,884,840원과 1996~2000년 귀속 종합소득세 458,991,540원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.10.10 심판청구를 제기하였다.
(1) 1996~1998년도분 적정임대료를 산정함에 있어, 쟁점부동산 인근에 쟁점부동산과 이용상황이 유사한 부동산이 있는데도 이에 대한 구체적인 내용을 확인함이 없이 부동산마다 특성이 다르므로 유사부동산이 없다고 단정하고, 시가가 불분명한 것으로 보아 국유재산 사용요율을 원용함은 부당하다.
(2) 1999~2000년도분 적정임대료를 산정함에 있어, 소득세법시행령 제98조 제3항 을 적용하여 계산한 금액〔(당해 자산의 시가×50/100 - 받은 보증금) × 정기예금이자율〕 자체를 시가로 보도록 규정하고 있으므로, 이를 청구인이 신고한 대가(임대료 수입금액+간주임대료)와 비교하는 경우 청구인이 신고한 대가에서 간주임대료를 제외하고 비교함은 부당하다.
(1) 1996~1998년도분 적정임대료를 산정함에 있어, 쟁점부동산의 인근에는 쟁점부동산처럼 부동산 전체를 한 사업자에게 임대하고, 한식 또는 일식 영업매장 위주로 사용하는 유사부동산이 없으므로, 국유재산법 제26조 의 국유재산 사용요율(5%)을 원용하여 적정임대료를 산정한 당초 처분은 정당하다.
(2) 1999~2000년도분 적정임대료를 산정함에 있어, 소득세법시행령 제98조 제3항 의 규정에 의하여 법인세법시행령 제89조 제4항 의 산식을 적용하는 경우, 산식〔(당해 자산의 시가 × 50/100 - 받은 보증금) × 정기예금이자율〕에서 받은 보증금을 제외하고 있으므로, 이와 비교되는 대가(임대료 수입금액+간주임대료)에서도 간주임대료를 제외하고 비교하는 것이 타당하다.
(1) 특수관계자간 부동산 저가임대여부 판단을 위한 적정임대료 계산시 쟁점부동산 인근에 쟁점부동산과 이용상황이 유사한 부동산이 없다고 보아 국유재산 사용요율을 원용하여 과세한 처분의 당부와 (2) 소득세법시행령 제98조 제3항 의 규정을 적용하여 계산한 시가를 청구인이 신고한 대가(임대료 수입금액+간주임대료)와 비교하는데 있어, 대가에서 간주임대료를 제외하고 비교하여 부당행위계산 부인할 금액을 산정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 같은법 시행령 제50조 【시가의 기준】① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계에 있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 및 법인세법시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격으로 한다. 구 소득세법(1998.12.28 법률 제5580호로 개정되기 이전의 것) 제41조【부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. 같은법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
2. 특수관계에 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때 소득세법(1998.12.28 법률 제5580호로 개정된 것) 제41조【부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. 같은법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
2. 특수관계에 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때
③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.
④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 법인세법시행령(1998.12.31 대통령령 제15970호로 전면 개정된 것) 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액
2. 상속세 및 증여세법 제38조·동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액
④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액중 큰 금액
(1) 청구외①,②법인은 청구인과 그 배우자 및 자녀들이 지분의 100%를 보유하고 있어, 청구인과 청구외①,②법인이 소득세법 및 부가가치세법상 특수관계자에 해당된다는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 처분청은 쟁점부동산과 인근 ○○○빌딩(ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 토지 653.2㎡ 및 건물 2,804.43㎡로 청구외 김○○○가 건물을 다수의 사업자에게 임대하고 있음)의 2000년 1기분 부가가치세 신고자료를 비교하여, 청구인의 쟁점부동산 임대료율이 해정빌딩의 임대료율보다 낮은 것으로 보아 부당행위계산 부인하면서, 쟁점부동산 인근에 쟁점부동산과 이용상황이 유사한 부동산이 없는 것으로 보아, 1996~1998년도분은 1998.12.28 법률 제5580호로 개정되기 이전의 구 소득세법 및 그 당시의 부가가치세법상 시가의 산정방법에 관한 구체적인 예시규정이 없으므로 국유재산법 제26조 소정의 국유재산 사용요율(5%)을 시가(적정임대료)로 보아 청구인의 과소신고금액을 산정하고 1999~2000년도분은 1998.12.28 법률 제5580호로 개정된 소득세법 제41조 및 같은법시행령 제98조 제4항의 규정에 의하여, 법인세법시행령 제89조 제4항 을 원용하여 같은항 제1호 가목과 나목의 금액중 큰 금액을 시가(적정임대료)로 보아 청구인의 과소신고금액을 산정한 다음, 이 건 부가가치세 및 소득세를 과세하였다.
(2) 쟁점(1): 청구인은 1996~1998년도분 적정임대료를 산정함에 있어, 쟁점부동산 인근에 쟁점부동산과 이용상황이 유사한 부동산이 있는데도 처분청이 이에 대한 구체적인 내용을 확인함이 없이 부동산마다 특성이 다르므로 유사부동산이 없다고 단정하고, 시가가 불분명한 것으로 보아, 국유재산법 제26조 의 국유재산 사용요율을 원용하여 청구인의 적정임대료를 산정함은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점부동산의 임대특성을 살펴보면, 쟁점부동산 소재지는 행정구역상 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동이며, ○○○를 사이에 두고 ○○○동, ○○○동과 ○○○동이 연접된 지역이다. 쟁점①부동산은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○에 연접하고 있으며, 1984.7.6 신축된 건물로 청구인이 건물 전체를 청구외①법인에 임대하여 임차인인 청구외①법인은 이를 음식점(한식)으로 사용하여 왔으며, 유지관리비를 임차인인 청구외①법인이 부담하고 있고(1998년도 유지관리비 약 40백만원을 청구외①법인이 부담), 신축된지 20여년된 노후건물로 1998년말 2,323백만원(청구인 부담 1,130백만원, 청구외①법인 부담 1,193백만원)을 투입하여 대대적인 보수공사를 실시하였다. 이에 따라, 1999년 이후에는 1998년 이전에 비하여 이용상황이 상당히 호전되었을 것으로 보인다. 쟁점②부동산은 쟁점①부동산으로부터 ○○○쪽으로 약 30M 떨어져 같은 ○○○에 연접하고 있으며, 1994.10.7 신축된 건물로, 청구인이 건물 전체를 청구외②법인에 임대하여 임차인인 청구외②법인은 이를 음식점(일식)으로 사용하여 왔으며, 유지관리비를 임차인인 청구외②법인이 부담(1998년도 유지관리비 약 29백만원을 청구외②법인이 부담)하고 있다. (나) 한편, 처분청이 쟁점부동산의 비교대상으로 삼은 ○○○빌딩은 쟁점부동산과 같은 블록(한채 건너)에 소재하는 1990.1.4 신축된 건물로, 규모 및 개별공시지가 등이 쟁점부동산과 유사한 점은 있으나, 소유주인 김○○○가 다수의 사업자에게 임대하고 있고, 임차인은 이를 룸사롱(○○○), 치킨집(○○○), 커피숍(○○○), 병원(○○○), 미용실(○○○), 여행사(○○○), 영화사(○○○) 등 다양한 업종으로 운영하고 있으며, 건물의 유지관리에 필요한 비용을 모두 임대인이 부담하고 있는 것으로 조사되고 있다. (다) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산 소재지 인근의 부동산으로 쟁점부동산과 같이 건물전체를 한 사업자가 임차하여 음식점으로 운영하고 있는 부동산 4건을 쟁점부동산의 비교부동산으로 제시하고 있는 바, 임대사례①은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 토지 628.4㎡ 및 건물 767.59㎡로 행정구역상으로는 ○○○동에 편입되어 있으나 쟁점부동산과 같이 ○○○에 연접하고 있으며, 쟁점부동산으로부터 ○○○ 맞은편 ○○○쪽으로 한블럭(약 150M) 떨어져 있다. 임대사례②는 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 토지 1,391.1㎡ 및 건물 1,497.46㎡로 행정구역상으로는 ○○○동에 편입되어 있으나, 쟁점부동산과 같은쪽 ○○○에 연접하고 있으며, 쟁점부동산으로부터 ○○○ 같은편 ○○○쪽으로 약 600M 거리에 소재하고 있다. 임대사례③은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 토지 642.9㎡ 및 건물 514.6㎡로 행정구역상으로는 ○○○동에 편입되어 있으나, 쟁점부동산 맞은편 ○○○ 인근 ○○○에 연접하고 있으며, 쟁점부동산으로부터 약 150M 거리에 소재하고 있다. 임대사례④는 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 토지 740.0㎡ 및 건물 490.4㎡로 행정구역상으로는 ○○○동에 편입되어 있으나, ○○○ 인근 ○○○에 연접하고 있으며, 쟁점부동산으로부터 약 500M 거리에 소재하고 있다. (라) 당 심판원에서 확인한 바, 위 임대사례 4건은 모두 건물주가 건물 전체를 한 사업자에게 임대하고, 임차인은 이를 음식점(한식)으로 사용하고 있으며, 건물 유지관리비를 모두 임차인이 부담하고 있고, 도시계획법상 모두 일반주거지역 및 중심미관지구(임대사례④는 ○○○지구)에 속하고 있는 것으로 조사되고 있는 바, (<별지2> 기재의 『쟁점부동산과 인근 임대사례의 임대차특성 비교』 참조) 위 임대사례③,④는 청구인이 처분청의 과세전적부심사시에도 제출하였던 것으로, 처분청은 임대사업자가 간이사업자라는 이유로 이를 모두 유사임대사례로 인정하지 아니하였는 바, 임대차특성 및 이용상황은 쟁점부동산과 유사하다고 볼 수 있으나, 쟁점부동산에 비하여 대로에 연접하지 아니한 점, 개별공시지가가 다소 떨어지는 점이 있어 쟁점부동산과 유사한 임대실례로서 비교가치는 다소 떨어진다고 판단된다. 그러나, 위 임대사례①,②는 쟁점부동산에 비하여 규모등이 다소 차이가 있고, 행정구역상 같은 동에 소재하지 아니한 점은 있으나, 쟁점부동산과 같은 ○○○에 연접하고 있고, 도시계획법상 모두 일반주거지역 및 중심미관지구에 속하고 있으며, 용도·업종 및 토지의 개별공시지가·건물의 기준시가 등이 큰 차이가 없으므로 쟁점부동산의 임대와 유사한 임대실례로서의 비교가치가 있다고 판단된다. (마) 또한, 위 임대사례①,②는 모두 1996∼1998년 기간동안 토지와 건물을 포함한 재산가액 대비 임대료율을 1.72~2.56% 정도로 신고하고 있음을 알 수 있다. (<별지3> 기재의 『1. 제시된 임대사례』 참조) (바) 일반적으로 적정임대료의 산정은 인근의 유사한 임대실례를 비교하여 산정하는 것이고, 임대실례가 없는 경우에도 구체적인 당해 부동산의 위치와 주위환경, 이용상황이나 사용가능범위 등 부동산의 거래가격(임대보증금 또는 임대료)을 형성하는 개별적인 요인은 물론, 인접지역내 유사부동산의 거래가격을 종합적으로 검토하는 등 합리적인 방법에 따라야 할 것인 바(대법원88누3987, 1989.11.14외 다수 같은 뜻) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 처분청은 쟁점부동산 인근에 유사한 임대사례가 없다고 보아 국유재산법상 임대료를 원용하여 적정임대료를 산정했으나, 청구인이 제시한 임대사례가 특수관계자가 아닌 제3자와의 부동산 임대사례이고, 그 건물의 용도 및 임차자의 업종 등이 유사하며, 그 위치는 쟁점부동산과 같은 ○○○에 연접하고 있어 유사한 임대사례로서의 비교가치가 있고, 이 건 임대료의 부당행위계산부인에 원용된 국유재산법이 공시지가 등이 현실화되지 않았던 때의 것으로 공시지가 등이 거의 현실화된 오늘날은 현실성이 떨어지는 점등을 고려해 볼 때, 쟁점부동산 인근에 쟁점부동산과 유사한 임대사례가 있는 이 건의 경우 국유재산법상의 임대료를 원용하여 적정임대료를 산정하고 부당행위계산부인한 처분은 경제적 합리성과 형평성을 결여한 것으로 부당하다 할 것이므로(국심2000중627, 2000.12.27 같은 뜻), 위 제시된 임대사례①,②의 토지 및 건물을 포함한 신고임대수입금액(㉯)이 토지 및 건물을 포함한 재산가액(㉮)에서 차지하는 비율(<별지3> 기재의 도표상 ㉯/㉮: 1.72~2.56%)을 합산하여 평균한 비율｛1996년: 2.24%, 1997년: (1.72+2.24)÷2 = 1.93％, 1998년: (2.56+2.32) = 2.44%)을 쟁점부동산의 토지 및 건물을 포함한 재산가액에 곱하여 쟁점부동산의 적정임대료를 산정하고, 청구인이 기 신고한 각 연도별 쟁점부동산의 신고임대수입금액이 위와 같이 산정한 적정임대료 보다 과소하게 신고된 경우에 한하여 그 금액을 부당행위계산 부인함이 타당하다고 판단된다. (<별지3> 기재의 『2. 쟁점부동산의 적정임대료 산정방법』 참조)
(3) 쟁점(2): 청구인은 1999~2000년도분 적정임대료를 산정함에 있어 법인세법시행령 제89조 제4항 을 적용하여 계산한 금액〔(당해 자산의 시가 × 50/100 - 받은 보증금) × 정기예금이자율〕 자체를 시가로 보도록 규정하고 있으므로, 이를 청구인이 신고한 대가(임대료 수입금액+간주임대료)와 비교하는 경우에는 청구인이 신고한 대가에서 간주임대료를 제외하고 비교함은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 소득세법시행령 제98조 제4항 의 규정에 의하여, 법인세법시행령 제89조 의 규정을 준용하여, 쟁점부동산의 적정임대료를 산정함에 있어, 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 가목의 규정에 의하여 계산한 금액〔(당해 부동산의 시가 × 50/100 - 받은보증금) × 정기예금 이자율〕과 나목의 규정에 의하여 계산한 금액〔감가상각비 등 유지관리비 합계액〕중 큰 금액을 쟁점부동산의 적정임대료로 간주하고, 이를 청구인이 청구외①,②법인으로부터 실제로 받은 대가(임대료 수입금액+간주임대료)와 비교함에 있어, 간주임대료를 제외한 임대료 수입금액과 비교한 다음, 청구인이 실제로 받은 임대료 수입금액과 위 산식에 의하여 계산한 적정임대료의 차액을 과소신고금액으로 보아 부당행위계산 부인하였다. (나) 이에 대하여 청구인은 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 가목 및 나목의 규정은 적정임대료를 산정하는 방법을 제시한 것으로, 위 산식에 의하여 산정한 금액 자체가 적정임대료(시가)이므로, 이에 비교되는 실제로 받은 대가는 임대료 수입금액과 간주임대료를 모두 포함한 금액으로 비교하는 것이 타당하다고 주장하고 있고 처분청은 위 적정임대료 산식에서 '받은 보증금'을 차감하였으므로, 청구인이 실제로 받은 대가에서도 간주임대료를 포함하지 아니한 임대료 수입금액과 비교하는 것이 타당하다고 하고 있다. (다) 위 관련법령의 규정에 의하면, 특수관계자간 자산의 고저가 임대 등에 따른 시가를 산정함에 있어, 1998.12.28 법률 제5580호로 개정되기 이전의 구 소득세법은 시가의 산정방법에 관한 예시규정을 두지 아니하였으나, 1998.12.28 법률 제5580호로 개정된 소득세법은 같은법 시행령 제98조 제3항 및 제4항에서 시가 산정에 관하여 법인세법시행령 제89조 를 준용하도록 하였는 바 소득세법상 부동산 임대수입금액은 임대료 수입금액과 받은 보증금에 대한 간주임대료로 구성되나, 위 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 가목의 산식에 의하여 산정된 적정임대료(시가)는 보증금에 대한 간주임대료를 제외한 임대료 수입금액에 대한 시가를 말하는 것으로 해석함이 타당하다 할 것이므로, 이를 소득세법상 임대수입금액과 비교하는 경우에도 받은 보증금에 대한 간주임대료 상당액을 포함하지 않은 임대료 수입금액과 비교하는 것이 타당하다 할 것이다. (라) 따라서, 이 부분에 대한 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
그러므로 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.