실지거래가액의 적용 여부

○○○세무서장이 2001.7.16 청구인에게 한 2000년도분 양도소득세 111,319,220원의 부과처분은, ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 267㎡ 및 그 지상건물 921.12㎡에 대한 양도소득세를 계산함에 있어 기준시가에 의한 양도소득세가 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하는지 여부를 재조사하여 경정합니다.

청구인은 1978.6.28 취득한 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 267㎡에, 1992.10.30 지상건물 921.12㎡(대지 및 건물, 이하 "쟁점부동산"이라고 한다)를 신축하였고, 2000.12.12 쟁점부동산을 이○○○외1인(이하 "매수인"이라고 한다)에게 경매로 양도한 것에 대하여 매수인이 기준시가로 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 위 청구인의 양도소득세 무납부에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.7.16 청구인에게 2000년도분 양도소득세 111,319,220원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.10.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 경우 건물의 신축비보다 훨씬 낮은 가액에 경락되어 양도차익이 없어 법정신고기한 내 양도소득세를 신고하지 아니하였으나, 쟁점부동산을 2,201,743,200원(토지 394,038,749원, 건물 1,807,704,451원)에 취득하고 2000.12.12 법원 경매에 의하여 1,061,100,000원에 양도하여 사실상 양도차익이 없음에도 양도소득세를 부과하는 것은 부당하므로 실질과세원칙에 따라 이 건 양도소득세를 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제96조제1항 본문에서 양도가액은 기준시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 제100조제1항에서는 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 기준시가에 의할 때는 취득가액도 기준시가에 의한다고 규정되어 있는 바, 청구인의 경우 실지거래가액으로 신고한 사실이 없기 때문에 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부동산 양도 후 양도소득세 확정신고기한까지 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고하지 아니한 경우에도 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. ∼ 5. (생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

(2) 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

(3) 같은 법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호내용 생략)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계 이 건 관련 과세자료 및 청구인의 제시증빙등에 의하여 다음 사실을 알 수 있다.

(1) 청구인은 쟁점부동산중 대지를 1978.6.28에 취득하여 그 대지위에 1992.10.30 건물(921.12㎡)을 신축하였고, 2000.12.12 법원의 경매에 의해 매수인에게 1,061,100,000원으로 양도하였다.(다툼이 없는 사실)

(2) 쟁점부동산에 대해 매수인은 기준시가로 부동산양도신고를 한 바 있으나 청구인은 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 소득세법 제110조 제1항 의 규정에 의한 확정신고기한인 2001.5.31까지 납세지 관할세무서장에게 신고하지 아니하였음이 과세관련자료에 의하여 확인된다(다툼이 없는 사실).

(3) 쟁점부동산의 취득가액에 대해 청구인은 쟁점부동산을 2,201,743,200원(토지 394,038,749원, 건물 1,807,704,451원)에 취득하여 양도차손이 발생하였다고 주장하면서 쟁점부동산중 건물의 취득가액으로 아래와 같이 관련 증빙을 제출하고 있다. 〈쟁점부동산중 건물의 취득가액 내역〉 (단위: 원) 월일 지급액 수령자 비고(증빙자료) 1991.4.30 1998.4.15 254,000,000

○○○종합개발 1990.5.29자 도급계약서, 공사관련 판결금 영수증 등 1992.7월 ∼ 1993.1월 460,343,000

○○○공예사(김○○○),

○○○목공소(심○○○),

○○○공업사(김○○○),

○○○열기, 허○○○ 거래사실확인서 및 영수증

• 층계난간공사, 전통홍송 창호공사, 창문과 금속공사, 조경공사, 도배공사, 칸막이 공사, 보일러공사, 싱크대 공사, 주차장 천정공사, 진명종합개발 공사중단후 잔여공사, 도로사용료 등 1990.4월 17,600,000

○○○건축 조○○○ 거래사실확인서

• 건물 설계비 1991.6월 14,000,000

○○○협회 1991.10.24 건축사협회 공문

• 건물공사 기성고관련 감정료(단 8백만원에 대한 증빙은 없음) 1993.1월 15,000,000 변호사 최○○○ 거래사실확인서

• 쟁점부동산 소송관련 수임료 1991-1998 13,000,000

• 증빙없음(소송수입인지대 및 취득세 등록세 등으로 주장) 1990.2월- 1992.8월 11,200,000 김○○○ 확인서

• 건물공사기간의 타주택 거주 임대료 1990.2월 ∼ 2001.1월 627,051,451 (주)○○○상호신용금고

○○○은행

○○○은행

○○○은행 부채확인원 및 대출금거래 원장

• 당초 건축공사비를 청구인 부부 명의로 대출받았던 것으로 대환하는 과정에서 원금이 증가하게 되고, 그에 대한 지급이자를 지급한 것이라고 주장 1993.3월- 1998.11월 394,070,000 하○○○ 위 금융기관 대출금 대환을 위해 빌린 사채의 지급이자라고 주장 계 1,806,264,451

• 라. 판단 위 관련법령에 의하면, 부동산을 양도하는 경우 기준시가에 의한 과세가 원칙이나, 예외적으로 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 법정 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있는 바,

(1) 청구인은 양도소득세 확정신고기한까지 증빙서류를 갖추어 취득당시와 양도당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 사실이 없으므로, 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 법령 적용상 잘못이 없다.

(2) 다만, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수는 없는 것인 바(같은 뜻 대법98두8827,1998.9.22), (가) 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되고 있고, (나) 쟁점부동산의 취득가액에 대해서도 청구인은 상기 표와 같이 쟁점부동산중 건물부분에 대한 신축비용으로서 관련 증빙을 제시하고 있는 바, 청구인이 ○○○종합개발주식회사에 지급하였다고 주장하는 254백만원은 청구인과 ○○○종합개발주식회사간에 체결한 1990.5.29자 건설공사도급계약서와 동 법인이 청구인에게 보낸 내용증명우편물내용 및 1998.4.15자 공사대금청구소송과 관련한 판결금 영수증 등에 의하여 지급내역이 확인되고 있고, 건물의 공사시공업자라고 주장하는 공사업자들이 거래사실확인서 및 영수증을 통해 공사사실과 공사비의 수령사실을 확인하고 있는 점과, 우리 심판원에서 위 공사업자중 ○○○공예사 김○○○에게 전화확인(2002.2.28)한 결과 "본인이 실지 공사를 하였고 공사대금이 얼마인지 기억이 나지 않으나 실지 공사한 것을 환산하여 확인서를 제출하였다고 확인"하고 있는 점으로 미루어 보아 청구인이 제시하는 증빙중에는 어느 정도 그 진실성이 인정되는 부분이 있으므로, (다) 처분청이 쟁점부동산에 대한 취득시 실지거래가액을 확인하지 않고 단순히 청구인이 법정 확정신고기한까지 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고한 사실이 없다는 이유로 이 건에 대해 기준시가로 과세한 당초 처분은 타당하다고 보기 어렵다.

(3) 따라서, 이 건의 경우 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되고 있고, 취득가액의 경우, 쟁점부동산중 건물에 대해 청구인이 제시하는 증빙자료로 그 가액을 산출하기에 미흡하다고 하더라도 거래상대방 등이 공사사실과 공사비 지급사실을 확인하고 있는 것으로 미루어 보아 그 내용이 어느 정도 진실성이 있어 보이므로, 처분청이 기준시가에 의한 양도차익을 계산함에 있어 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하여 실지거래가액에 의한 양도차익이 기준시가에 의한 양도소득세를 초과하는지 여부를 재조사하여 쟁점부동산의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.